杭州丁桥商业氛围堪忧?提升人气和商业匹配度是关键

来源:互联网 时间:2016-11-11 作者:匿名

     “附近小区很多,但是走了两条街竟然都找不到一家像样的饭馆,只有沙县和拉面这类。”住在杭州江干区丁桥长睦板块的吴师傅如是说道。

商业氛围不浓厚一直是城北区域的“痼疾”之一,绕城北面的长睦板块也没能逃出这个怪圈。居住氛围不浓厚、底商很“低配”、居民消费水平很有限……长睦将来的发展该如何应对类似的问题?

走两条街都看不到吃的?

人流少、商铺“低配”

“无论是从地段、人气还是商铺的类型来看,这边小区的底商都不太行。”吴师傅告诉凤凰房产。“不管是餐饮还是零售,都没什么生意。”

吴师傅口中的“荒凉地带”位于江干区丁桥的长睦板块,华鹤街和长睦路交叉口附近。

据凤凰房产观察,沿街的底商都比较“低配”,餐饮类主要以沙县小吃、兰州拉面、早餐店等为主,且占比不太高。然而,杂货店、建材类、水泥批发等店铺却比比皆是。

正值饭点,街边小饭馆内人数寥寥。“总体生意不太好,晚上会稍微比白天忙一点。”三义景唐苑某饭店老板娘告诉凤凰房产,“顾客以附近的工人为主,目前小区里住的大部分都是老人,他们基本不外出吃饭。”

与此同时,饭馆内的价格也十分便宜,普通蔬菜的售价在10元上下。据饭店老板娘透露,目前饭店的年租在6-7万元左右,此后租金每两年涨一次,涨幅10%左右。

饭店内12点左右的客流量

另外,据凤凰房产观察,部分小区的空置率较高,而小区附近的联华超市、菜场数量有限,规模不大。

住宅项目多但居住氛围不浓厚

且消费水平有限

其实,区域内的住宅项目有很多,但就已交付入住的小区来看,大多存在类似情况。那么,为何底商会如此“萧条”?

“板块辐射的人口数量是影响普通商业发展最关键的因素,其次,就是板块内的人群结构和消费水平。”汤耀光表示。

居住氛围不浓厚是造成这个现状最主要的“元凶”。首先,区域内有不少安置房项目,例如三义景唐苑、长睦锦苑、中心久睦等。据悉,此类小区的业主以老年人为主,且入住率不高。

附近超市员工告诉凤凰房产,目前主要的消费人群为两类,一是入住的业主,二是附近工人。

其次,在建的新房项目大多还未交付,如新城红郡、城发云锦城(二期)、保利罗兰香谷以及金地格林格林等。事实上,这些项目均为总价百万左右的刚需房,均价10000元/平米出头。总的来说,将来区域内居民总体的消费层次不高,因此,也很难导入比较高端的产品。

杭州丁桥长睦(绕城以北)项目分布图

“板块内人口导入数量有限,且居住人口的消费能力也不高,从招商角度看也很难引入中高端的产业,因为没有足够的匹配度。”汤耀光表示,“因此,区域商业活跃度不高也是正常现象。”

区域内居住人口的导入是关键

因地制宜配置商业也至关重要

其实,与长睦相邻的丁桥、半山等板块以及北面天都城一带都有相似的境遇。一是区域内缺少大型商业配套,社区底商不得不挑起“大梁”。二是,由于区位、人流量、交通等原因,底商存在招商困难,大多中高端或者品牌商家均不愿入驻。

“新兴或者偏远的板块其实很难和市中心等成熟的商业圈竞争,此外,板块内居住人群的商业需求也不同。对于普通商业来讲,尽可能的贴近、满足当地居民的需求是发展的要素。” 汤耀光表示。

与此同时,汤耀光还表示,商业活动的规律就是“因地制宜”,对于长睦等偏远板块来说,如何匹配当地居民消费需求和消费水平至关重要。

从人流量的角度看,长睦等区域或将还有所期待。

首先,杭州城北长睦、丁桥等地的住宅项目以刚需为主,且多为高层。将来,随着板块内项目纷纷交付和入住,人口密度将有所提高。

另外,板块内线路缺、班次少等薄弱公共交通配套也将得到升级。若按现有的规划,地铁3号线落将在丁桥、华丰、长睦等区域内设置站点。

图左为城发云锦城二期,图右为新城红郡

“交通的完善将缩短居民的导入时间,并且提升导入速度。”汤耀光还表示。将来,随着交通的完善和自住率的增加,这些区域的境遇都将有所转变。

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