招商策划是企业对将来要发生的招商行为进行超前决策。招商是一种以商铺出租为目的经营活动。为了实现目的，达到预期目标，就必须与市场建立密切关系，科学地分析市场、商户及与之相关的各种因素，然后创造性地运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的租金和促销方式让商户获得满足。招商有必要采取一定的策略和技术使潜在客户自觉地接受它，而这个过程中，招商人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署等工作，便是招商策划。招商策划有如下五个特点： 

1.  招商策划具有主观性     

    招商策划是招商工作相关人员的脑力劳动成果，它是建立在对未来市场预测的基础上，是客体作用于主体后形成的主观成果。因而招商策划的主观性。招商策划所依据的信息都是客观的、现实的，但经过人脑的高度思维操作后就有了主观性。 

2.  招商策划具有前瞻性    

    招商策划是对未来市场环境的判断，并对未来招商活动作出安排的行为。因此，招商策划是对未来招商活动进行策划和安排的一种超前行为。招商策划也是一种判断，凭借现实市场的各种资料，进行抽象思维，通过一定的逻辑和创意，形成对未来预测。招商策划也是一种安排，招商人员要通过一定的方式将判断诉诸行为，形成可操作性的计划方案，使创意在安排和计划中得到实现。 

3.  招商策划具有动态性 

    任何的招商策划活动，都是一个动态的过程。市场是不断变化的，因而要求我们不能用静止的观点去看待市场。而市场的变化也要求招商活动要随市场的变化作出相应得调整，这就要求以市场为基础的招商策划必须具有灵活性。当今商场如战场，更要求每一个招商策划是动态的，能随时适应变化着的市场。     

    招商策划的动态性表现在两个方面：一是在策划之初，要考虑未来形势的变化，作一定的预测，并使方案具有灵活性、可调适性，以备将来适应环境变化之需。二是策划方案在执行过程中，应根据市场的反馈及时修正方案，以使方案能更好地适应变化了的市场。 

4.  招商策划具有系统性

    市场是一个系统，招商策划也是一个系统，招商策划是关于招商的一个系统工程。从市场调查研究、确定招商目标、制定招商方案，到招商效果评估、招商信息反馈，从战略到战术到对象选择、步骤、方法等，从局部对策到整体方针、政策等等，招商策划都显示出系统筹划的特点。它的系统性首先表现在时间上，招商策划需要一系列的招商活动来支持和完成的，招商策划的每一环节总是脉脉相依，环环相扣。一个活动的结束，必然是下一个活动的开始，各个活动又是连在一起，构成招商整个活动链。而整个招商策划由于有了招商链的存在，而构成一个有机的、系统的整体。缺乏这样的活动链的招商策划不容易达到很好的效果。在实际的工作中，我们的招商人员一定要注意。     

    系统性还表现在空间上的组合。大多数的招商活动是需要多种因素配合，尤其需要招商要素的组合。通过对招商组合的各个要素的整体策划，才能在实践活动中使招商组合形成综合推动力，来促进招商。 

5.  招商策划具有复杂性和科学性。     

    招商策划是一项系统工程，是一项要求投入大量智慧的高难度脑力劳动，是一项非常复杂的智力操作工程。     

   （1）招商策划需大量的知识和直接经验的投入。一项优秀的招商策划方案，大量经济学、管理学、市场学、商品学、心理学、社会学、文化学、策划学、招商学等多科知识的综合运用，并且能够灵活地与策划知识结合起来。对招商策划者来说，是一个复杂的脑力劳动过程。它包含两层涵义：一是作为一个优秀的招商策划者，必须具有广博的知识储备，对策划和招商知识有深刻的了解和领悟，关键一点是创造性。二是这些知识和创造性思维能够转化为招商活动，光有知识是不够的。需要把这些知识灵活地运用和消化到策划活动中，才能策划出一流方案。     

   （2）要有大量的知识和经验运用到招商策划中。招商策划过程是一个动态的过程，需要与当前的形势和环境相适应。而以前的知识和间接经验具有一定的滞后性，总是落后于现实，照抄照搬是没有创意的，优秀的招商策划创意来源于现实，来源于对大量信息的分析和提炼。招商策划是对未来的规划，因此要求招商策划人员具有大量的招商经验。一个没有丰富招商经验的人很难策划出优秀的招商方案。      

   （3）招商策划需要进行复杂的信息处理。在着手准备时，要积极主动地收集各类信息。它包括各方面的信息，如经济信息、法律信息、文化信息、市场信息、商品信息、消费信息、租金信息等大量信息。它可能是直接的信息，也可能是过去的间接信息。然后对这些信息进行处理筛选，找出有用的进行分析。     

   （4）招商策划是一项复杂的高智慧脑力操作。既要处理大量的招商信息，进行综合分析、比较分类、抽象概括，还要进行对招商过程进行策划创意，思考出新的方法，最后进行系统化、语言化、以方案的形式表达出来。由此可见，招商策划是一项复杂的脑力劳动。  思维科学的发展，策划科学的兴起，实践经验的积累和概括，为策划的科学发展奠定了基础，使策划的科学成分增多，不少具有较高水平的专家、学者投身于策划领域，为策划的科学化充实了力量。同样，招商策划也具备科学性，不具有科学合理的招商策划方案，肯定不容易促使项目走向成功的。