黄奇帆最新演讲:对2025年房地产的几大判断

来源:六里投资报 2025-01-16 11:47:05


重庆市原市长黄奇帆最新演讲来了!

2025年1月12日,黄奇帆在一场峰会上,以“以改革来化解难题,以开放促进发展”为题,对最新重要会议的精神进行了解读。

黄奇帆指出,目前,中国经济遇上的难题至少有四五个,房地产严重的不景气与结构性问题便是其中之一,未来,必须要用改革的办法才能化解房地产困难。

我们的房地产具体正面临哪些困难?又该如何将其彻底化解?本文总结归纳奇帆发言如下~

房地产五个指标腰斩

20年来最严重的一次调整

目前,中国经济几个核心难题是:

1、城乡差距还比较严重。

2、地方政府债务沉重,65万亿的债务,使得现在地方要出力使不上力,负担重。

3、中国资本市场20多年一直徘徊在3000点左右,比较低迷,没有体现国民经济晴雨表的功能,资源优化配置的功能,或者让老百姓共同富裕的功能,所以资本市场也有问题。

4、中国房地产也存在比较严重的不景气,或者说重大的结构性调整问题。

以上这些问题,都应该用改革的思路重整重组,方可化解。

跟“用改革来化解难题”最相关的就是房地产,中国房地产经过20多年的发展,在最近几年出现了重大调整。

这个调整,根据年度的指标环比、同比来看,看不出什么,但如果把2024年的指标跟2020年的指标比较,立马就知道这几年跌幅多夸张。

第一个指标:整个房地产的建筑量(住房和非住房)

2020年是22亿平方米,2024年的数据还没出来,根据前11个月的数据,然后再加一个月估算,是6亿多平方米。等于四年跌了16亿平方米,跌了65%。

第二个指标:一手房销售量

2020年是18亿平方米,2024年是5亿平方米,也差不多跌了60%几。

第三个指标:土地批租量

2020年全国土地批租8.7万亿人民币,2024年乐观预计的话在3万多亿,也是下跌惨烈。

第四个指标:房价

2024年底指标还没出来,到11月份,全国的统计指标跟2020年的房价比,跌了40%。

第五个指标:房地产占中国全部金融系统贷款融资的比例

过去多年这个比例一直是45%,2024年老百姓买房愿望大幅度下降,按揭贷款的年度量直接比2020年减掉50%。

开发商倒是想要钱,但信誉不好,负债率极高,银行不敢再大量借钱给开发商,所以,开发商的融资能力也大幅减弱,这个减弱,也少了50%。

也就是说,房地产五个重要指标,三个指标跌了三分之二,两个指标差不多跌了50%。

从这个层面,可以说中国房地产出现了非常严重的调整,是20年来最严重的一次调整。

中国政府很清醒

不会走日本和美国的老路

大家现在对房地产的担心来自两个方面:一是担心中国调整的幅度甚至比日本还严重;二是担心中国房地产市场危机会引发美国2007、2008年的次贷危机。

我可以明确地说,中国的房地产没有美国次贷危机的基因,也没有日本房地产20年拖累经济的基因。

什么意思呢?

1、美国的次贷危机,是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和“911”以后,美国经济低迷,为了启动经济,搞的破天荒的、违反经济规律的决策的结果。

它当时定下,所有美国人买房通通可以零首付,一点本金都不要,即你可以去买一套房,买了以后,房价如果涨了20%,贷款占整个价值的80%,你就等于有了20%的本金。

美国政府那时还允许老百姓套现,再借一次钱,把里边增值了的,变成本金的20%套现。套现可以养家糊口,可以吃饭旅游,可以消费。

这么一来,有个七八年时间,就把美国经济搞乱了。

因为有次贷,房地产销售非常敞亮痛快,银行发放次贷,也不怕银行倒闭,银行把次贷打个包,作为CDS债券,在美国的资本市场发债,而且还可以放大40倍,也就是你有一亿买债券可以买成40亿,可以透支。

最后,次贷危机来了,雷曼兄弟公司倒闭,引发整个海啸,形成全世界10万亿美元的资产坏账。

中国房地产,中国政府从来都很清醒,没有允许任何地方、任何企业搞零首付。谁搞零首付,只要发现,一定立马把它毙了。

2、中国房地产的各种不良债务,从来没有当作一个包去发债券,让你高杠杆地发。

所以,中国不存在这样的金融基因。

中国房地产哪怕现在有问题,那也只是库存太大的问题,和房产公司负债率比较高的问题。

总之,不要把中国房地产跟美国联系在一起,然后想象一下,有多么可怕。这么想,是自乱阵脚,把事情夸大了。

户籍人口城市化率仅48%

未来还有30个点需求

我们甚至都不要把这次房地产的调整,跟日本90年的房地产调整放在一个台面上去讨论,这是风马牛不相干的两件事。

日本的房地产为什么能拖累日本经济25年、30年呢?

一是因为日本的房地产泡沫调整,和日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的。

这个金融系统泡沫崩盘,不是房地产泡沫带动金融系统崩盘,而是日元本身。

在80年代,日元升值了2倍,到了90年以后,日元又贬值了两倍。一进一出,差不多有三倍四倍的震荡。

这个日元升值和贬值是美国人对付日本人,在这个过程中,日本自己又没有有效的抵御方式,最后被美国打了一棍子,是一个世界级的金融的“割韭菜”。

金融摧毁,再加上房地产泡沫——等到日元一贬值,整个鸡飞蛋打,火上浇油。

二是日本人有一个情况,在90年日本房地产泡沫崩盘的时候,日本的城市化率已经达到了77%。

这是户籍人口的城市化率,从90年到现在,20年过去,它现在的城市化率也就是78%、79%。

意思就是,90年代,日本城市化率到了顶峰。

到了顶峰以后,房地产泡沫后,大量房子甩出来,没有农村人口进城可以接盘,最后就憋在那里,大家憋着。

中国这次房地产调整,实际上,我们的户籍人口城市化率才到了一半,仅48%。过去几十年增加了30个点,今后几十年还可以加30个点。所以,我们有足够的循环空间,以后可以化解。

中国的城乡融合,从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。刚需还是在的,慢慢地会释放。

“政府收储”去库存

有望出清20万亿“三角债”

当下政府直截了当的对房地产的拯救至少包括5种措施。

比如国家收购开发商的一手房库存

在去年初已经拿了3000亿,到了九月底,明确宣布拿3万亿,我估计到明年,还会有个3万亿,甚至变成6万亿。

总而言之,最终会有几万亿甚至10万亿,来收购房地产库存。

这场房地产的危机,关键是产能过剩,差不多有20亿平方米的一手房库存。这个库存,至少会带出10万亿的现金流回不来,一旦回不来,房地产商资金链就要断掉,断了以后就会出现各种各样的三角债问题。

如果国家拿几万亿来收购库存,现在房价是比正常价格打了6折、7折,在打6折的情况下,本来1万亿只能买1亿平方米,现在则可以买到1亿6千万平方米,可以多买很多的房子。

政府基于这个概念,可以买10亿、15亿甚至20亿平方米的库存,最终,把房产商的库存变成国家储备的国有产权的房屋,租赁给老百姓做公租屋。

任何一个国家应该都有这样的公房。

公房是给老百姓居住的,香港有50%,新加坡有70%,一般的国家会有20%-25%。我们国家也明确,要建立20%-25%左右的国家产权房屋给老百姓做居住的保障房。

因为过去这些年房地产过分发热,我们政府手中的保障房只占居民需要总量的5%。

我们有10亿人口,假如说有2亿人是需要政府保障房的,一个人10来平方米,就需要20多亿平米,现在有5%在手中,还要增加15、16个点,那么政府就需要从开发商手里买走10亿、20亿平方一手库存。

买了以后,政府手中有了这20多亿平方米的物业,就能够给2亿城市居民居住——不管农民工进城要租赁房,还是大学毕业生当时买不起房,要租赁,总之就可以起到保障作用。

同时,开发商等于也能从政府那里拿到一大笔钱,它拿到了5万亿,这不是它的利润,它是要拿这些钱去还债的。

5万亿最终到了债权人手中,债权人又会还它的债务,两次、三次一循环,就可以使十几万亿、二十万亿的三角债出清。

那么,是不是政府就套牢了?要拿5万亿、10万亿套在里边几十年背债呢?

用不着的!

因为你是打了六折买房,然后你租赁给老百姓做公租房,商品房每个月的租金也差不多打六折。就等于商品房买的,商品房出租,一样,投入产出是平衡的。

你把这笔租金作为REITs,在资本市场上发ABS债券(Asset Backed Securities),发了以后,这个债券是可以有4%左右的利息收入的。

老百姓现在100多万亿存款,利息是1.8%,老百姓完全会高兴地拿出10万亿买政府这一债券,他可以得到4%的回报。

所以,这件事堪称“一举三得”——市场增加了老百姓理财的资金资本;政府多了20%人口获得保障房居住的能力;房产商把自己十年、二十年积累的卖不掉的库存打了六折卖给了政府。

“一举三得”,化债就把它化掉了,政府现在正在努力推进这件事。

再比如支持地方政府对城中村危旧房进行改造

政府现在已经拿出几万亿,支持地方政府对城中村危旧房进一步的加深改造。进一步提出来,2万个镇里乱糟糟的比较老破旧的房子,也应该放到这种改造里,因为它就是城市的一部分。

这些事情说明,中国今后三年、五年,基础设施还有很多可以做的事。

源头“卖地环节”没管好

房企负债率要降到50%

中国企业房产系统的融资,在这一次改造以后,进行调控,会把现在房产商80%、90%的负债率,着力降到50%左右。

房地产是重资产,全世界房产商负债率都不超过50%。包括香港,香港是炒房地产的祖宗,香港所有房产商平均负债率30%-40%。

中国出现了80%、90%,是因为我们买地的钱是借来的,造房子开发贷又是借来的,房子还没造好卖出去按揭贷款又是借来的,三个负债率叠在一起,这样就80%、90%的负债。

这里边是我们在源头上没管好,

这地方不要发明创造,就按全世界通用的规则。

一是买地的钱不能80%、90%由银行背着,而是要用自有资本,这是个铁的原则

我在重庆就这么干的,重庆房产商的负债率就相对低一点,就这个原因。

你不能让它负债,然后地价翻一翻,300万/亩变1000万/亩,增加的钱全是银行后边堆,这样的话,房地产商出格的“地王”都会出现,所以这件事必须在源头管住。

二老百姓按揭贷款绝不能把首付给丢了,一旦丢了就要闹金融泡沫、金融灾难

要坚持第一套房首付20%、30%,第二套房首付50%的原则。

这样的话,把这件事就平衡了。

总而言之,中国的金融系统跟房地产的关系,在这一次调整中,也会得到化解。

未来两三年内

会有7万家注册地产公司消失

现在全国有九万多家房企,我们14亿人,城市居民9亿多人,等于每1万人摊上一家房产公司——世界之最。

所以中国全民炒房,哪个行业在过去十年不开个房产公司,好像吃了八辈子的亏,都搞房产。

整个美国,你知道有多少家开发公司吗?

特朗普家里也是个开发公司,开发公司在美国不超过500家,这是美国房地产协会会长跟我聊天的时候,我专门问了他,他讲了这些概念。

我自己认为,两三年以后,大家再来一次统计的话,中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业,会降到2万家以内。

以后工作10年就能买一套房

回归国际合理区间

最后再讲大家关注的房价问题。

中国的房价,在2020年时是,家庭收入的23年-30年买一套房,这个国家有统计;而全世界,一般家庭收入的7-10年就能买套房。

这次一跌,2024年房价已经跌到了2014年、2015年房价的均价。

这么一来,现在的房价跟老百姓收入比,已经不是二三十年买套房,是10年-20年买套房。

收入比缩小了一半,好事。

如果今后10年房价不会马上又往上涨,但每隔十年GDP翻番,人均收入翻番,这个时候,收入跟房价比,就会从现在的10-20年缩小到8到10年,跟世界合理的性价比相当。

人的一生,工作40多年的收入,1/6的钱买套房——世界上房地产有个概念,一生的1/6收入买套房是合理的;如果你不买房子,租房,一年收入的1/6租套房也是合理的。

如果一年收入的50%租房,你房子的成本太高,你不该租那么大、那么好的房子。

关于“用改革的办法来化解房地产的困难”,黄奇帆最后总结发言如下:

中国房地产,中长期来说,城乡融合会为城市提供大量人口,会把房地产过剩的产能吸收掉一块。

当下短期来说,已经出台的5种措施也在化解房地产难题。

最后归结为一句话,2025,中国房地产止跌回稳,形成未来发展新阶段的起点。

这一点,大家要有个乐观向上的判断。

房地产在2025年以后,不会再像过去四年,对中国经济是负拉动。本来增长7个点,房地产负拉动2个点,最后变5个点。

至少2025年房地产不再负拉动,它也不一定正向推动,这样其他产业该有多少点就多少点。

这样的话,止跌回稳以后,我们不希望房地产价格又来五年翻一番。

但至少,未来15年、20年,随着GDP翻番,房地产业同步增长,这是会出现的新格局。

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17691平米(赠送地下室约5000平米)
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城市综合体
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城市综合体
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