如何成功“搞砸”一块地

来源:投拓江湖 2022-11-23 09:22:41

拿地越来越难,不仅是因为行业越来越缺钱了,还因为太着急拿地,剑走偏锋,导致搞砸拿地工作的内部因素也增加了。一块地如何被搞砸,有哪些因素?

初判一把梭哈,要做就做最好的。

公开市场拿地,选择哪块地是一门资深的学问,每个月都会有很多地块挂网,机会是经常都有的,选好了地可以低溢价拿地,选错了地即使你做好了高溢价的心理准备,有可能还是拿不到。

有的公司择地,有偏执症,要做就做最好的。郊区的地看不上,半成熟区域的也看不上,只对主城区成熟区域的地有兴趣,情有独钟。这种地,开发风险确实比较低,客群认可度也很高,优点一大堆,缺点就是你喜欢的别人也喜欢,最终就变成了土拍场的“肉搏战”。

初判阶段就想一把梭哈,拿到最好的地,短平快一场决定胜负,往往会搞砸项目。还不如避开热点,去相对冷门的区域,搞砸的风险会降低不少。

这种混乱打法的背后,是拿地策略的不清晰。如果是新进型房企,或者多年未拿地的房企,那么新拿地就意味着要破局。土储不多的被动局面,生存面前拿地是没有太多选项的,势必要在风险,利润,价格上有所妥协,以此来换得更多的拿地落子的机会。

研发说,强排只能这样了。

按照公司目前的产品配置,研发部表示只能这样做了,已经是设计的极限。至于那些拉高拍低的规则,产品最优解,货值最大化,去化速度,根据地块现状进行不同产品的平面布局,都不是研发部考虑的重点。能够配合你,在截止日期前做完强排都是给足了面子了,其他的咱也不敢多提要求。

设计本来就是一个非常耗费精力,容易死无数脑细胞的工作,研发部门既需要满足公司的标准化要求,还要应付一些日常的项目开发过程中的工作,能够配合做强排的精力有限。

研发这里不充分配合,导致的就是内部审批的障碍会增加不少,与营销等部门之间的沟通工作量会被无形加大。特别是现在的地块都要求大量的自持物业,无偿移交或者是保障房什么的,强排没做好,无法为地块的竞争策略,产品定位还有销售策略提供充分的支持。

图片

成本说,成本这就最低了。

虽然现在很多公司的成本项目都做到了标准化,模块化,也就是按照城市的级别分类,土地项目的本身条件,结合一些特殊要求,大致对成本进行阶梯分类。再根据产品和客户定位,给出项目的精装标准,最终形成项目的成本。

拿地前期阶段,最容易与成本部扯皮的就是建安成本、精装修成本、装配式建筑成本这三项。成本部给的数据大多时候也是根据,以前本公司的其他项目成本结算数据,以及参照同类型周边项目的成本数据,再适当保留一定的空间得出。

很多时候成本看起来多了,但是又找不到原因是哪里高了,如果投资部不与成本部一项一项地拆分核对成本细项,根据公司控制标准,选择适当的成本,这个问题就无法解决。

成本给高了,测算的结果,项目利润率连上会的资格都没有了。

营销说,价格已经最高了

前期拿地阶段,投资部和营销经常是冲突最激烈的部门,因为在去化速度和销售价格上,营销部为了防止以后成为背锅人,会趋于给出保守性的答案。但是现在土拍市场竞争越来越激烈,投资部想要拿到地,必须要拿到较高的售价,才能去争取到一个有利的土拍授权价。

营销和投资部的矛盾,几乎是不可调和的。有手段,有经验的投资人,一般会采取“曲线救国”的手段解决这个问题,要么是找区域总或者共同的上级领导,通过上级压下级来解决;要么跟营销部打感情牌,平时处理好私人关系,在上项目是求营销部手下留情;要么就是晓之以理动之以情,集中火力谈项目的落地和相关指标如何兑现。

如果这些套路,你都搞不定,项目基本上就砸了。

集团说,咱真的是没钱了。

拿地最怕辛辛苦苦搞完资料,上完会,然后被集团告知没钱了,姑且等下一波吧,然后发现隔壁的区域公司竟然在同期拿了地。十拿九稳的项目,立军令状都行,但是集团就不给批资金,简直怀疑人生!

站在集团决策层面,各个区域公司报上来的项目,会进行比对,在项目利润,投资回报,IRR等指标上进行权衡,选出该阶段情况下,最合适公司的项目。也不一定项目利润高就能获胜,比如说另一个项目利润稍低,但是开盘基本就能完成大部分去化,IRR很高,在追求高周转扩张规模的房企眼里,肯定会选择这种。

即使是同等项目,同等情况条件下,集团决策层面选择项目,也会可能存在厚此薄彼,或者是凭亲疏远近或者区域的操作能力而定。有的区域可能一年拿了三块地,有的区域可能三年还没拿一块地,人与人之间的差距就是这么大。这中间就有很多无法言明的点,只能大家自己去体会了。

不过,现在很多房企说集团没钱,那是真的没钱了。


上一篇: 推进城镇化,为何着眼于县城?
下一篇: “三箭”齐发,房地产行业迎来空前利好?
项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
Copyright@2021 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-1
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360547

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

立即咨询