城市更新与房地产开发有什么不同?

来源:基础设施ReitsDJT 2021-11-26 14:07:58

本文是人民大学秦虹教授10月23日在浙江的发言讲稿,其中“城市更新与房地产开发有很大的不同,应该从房地产开发管理的总盘子里剥离出来,从而获得更多的金融支持”的观点,值得关注。


城市更新和房地产开发到底有没有不同?我认为,我们一定要区分城市更新和房地产开发:如果把城市更新等同于房地产开发,首先城市更新的模式就要按照房地产开发的模式来进行运作;第二,政府也会按照房地产的管理来管城市更新,如今天上午曹司长提到的银保监会已经确定了要把保障性租赁住房的贷款从房地产贷款的盘子里剥离出来,这意味着保障性租赁住房不等于房地产,所以在政府金融的管理中就把保障性租赁住房的贷款从房地产贷款的盘子里剥离出来的。

我们城市更新其实面临着同样的问题,如果不把城市更新和房地产开发区别开来,也就意味着未来城市更新所需要的资金支持都在房地产开发的总盘子里,对于城市更新的管理、金融的支持就会大大打折扣。

所以我认为,我们的城市更新和传统意义的房地产开发有很大的不同,有以下四点不同:

第一,建设方式不同。房地产开发是属于拆除重建或者说大拆大建,标准化、可复制的建设方式。如各个地方的万达广场都是一样的,是标准化的、可复制的,全部都是拆除重建的。而城市更新是以渐进式、留改拆布局,以“留”为主各具特色的方式,我们的项目没有一个是标准化、可复制的,全部都是个性化的。

第二,城市更新和房地产开发所解决的问题不同。我认为房地产开发最重要的是要解决城市增量发展需求的问题,比如这个城市产业发展人口增加、产业要落地、人口要住房,是通过政府征地、土地招拍挂、房企拿地建设解决城市发展的增量需求问题。而城市更新是改空间、补短板、生产业、留文化、保民生、美环境,是历史印迹的呈现和现代功能的提升相结合,是主要解决城市的可持续发展问题。城市更新不仅仅是解决城市增量问题,而且要解决城市发展中所有的问题。如物质性的老化、空间结构和产业结构的错配,以及在城市发展过程中对自然环境、文化、人文环境的破坏修复等等,都要通过城市更新来一一解决。

第三,盈利模式不同。房地产开发的盈利模式是以散售为主,高杠杆、高负债、高毛利、高周转的一种盈利模式。城市更新的盈利模式主要是以持有经营,依靠现金资产管理和运营来提供现金流为主要特征的盈利模式,即住建部文件所说的“从开发模式转向运营模式”。

第四,房地产开发模式不同。房地产开发以土地招拍挂方式为主,基本上都是以单一的房地产开发企业来主导的发展方式,而城市更新是片区统筹、规划引领,政府、企业、社区和原居民共同参与和主导的一个更新。

所以我认为中央所倡导的城市更新,和过去大家所熟悉的房地产开发是很大的不同,城市更新更像是不动产的运营,而和房地产开发不是一个概念,如果我们能够把它区分开来,凡是房地产开发模式主导的更新全部纳入房地产管理,凡是以运营为主导的更新,我们要从房地产开发中剥离出来,就可以得到更多金融的支持和政策的支持,对城市更新的发展是有意义的。


所以即便政府、企业对未来城市更新都很有积极性,但我认为城市更新是非常难做的。它首先不在于简单的物质上的一个更新,即技术上的更新,还必须要有政策支持,以不动产运营为主的城市更新就应该从房地产开发管理的总盘子里剥离出来,给予特殊的政策支持,就是不同于房地产开发的一些金融支持。第三个,城市更新需要专业化的能力及更加复杂的全社会的支持。

但同时社会上会有疑问:

一是如果城市更新不等于房地产开发,或者不按房地产开发模式来推进,即政府不去拆迁、收储、卖地,政府的财政怎么解决呢?我认为中央总要考虑未来主要要通过发展产业,通过现金流来获得税收,来解决城市地方的财政需求问题。

二是如果不把房子都拆了建房子,建更多的房子,老百姓的住房怎么解决呢?我认为,除了现在已有的房地产开发之外,住房供给还要注重老旧小区改造和大力发展租赁住房,这也是中央的意图。相关政策文件显示,在2025年之前要把2000年以前建的小区全部改造完毕,且大力推动租赁住房的发展。不按房地产开发的模式拆除重建来搞城市更新,这就要求政府规划管理转变,从重视新建到重视存量更新。企业的经营方式也要发生改变,从过去开发销售高周转,到未来持有经营获得现金流。同时,我们的城市更新涉及到更多内容,除了工业类的更新、商业类的更新,还有大量居住类的更新,居住类的更新也要求城市治理方式的创新,就是2015年中央城市工作会议提出来的,是政府有形之手、市场无形之手、市民勤劳之手同向发力,这就是社会治理。

我今天到这里来做演讲,是因为知道杭州的未来社区在全国有很大的影响力,有很多很好的案例。我就举一个我调研过的其他城市的案例,进一步说明居住类的更新为什么一定要创新社会治理。因为如果没有社会治理,城市居住类的更新在有资金支持的情况下也是难以推进的:


▲南京小西湖居住区(更新前)

这是南京的小西湖,如图上所示,图中已经更新改造好一半的房子似乎没有什么保留的价值,但这个房子没有拆,而走了保留为主的有机更新这个路主要原因是地理位置在历史保护区范围之内,规定不能增加容积率和建筑高度,此外拆除重建的成本比保留有机更新的成本投入要大。处于这两个原因,后来在南京历保集团实施下,实施了有机更新。


▲南京小西湖居住区(更新后)

对比未改造之前的状态,更新之后的小西湖地区街貌发生了翻天覆地的变化。该地的城市更新主要做了以下几步:

首先是保护,保护了整个小西湖地区街巷网络、院落肌理、物质要素三个层类,原来整个社区的街道、建筑格局完全没有变化;

第二是做了提升,最重要的是基础设施的提升,将如第一张图片中看到的基础设施十分欠缺、具有消防巨大隐患的棚户区地区进行了改造,使用了微型的管廊,消防、弱电、污水全部下到了地下,改善了这些地方的基础设施,基础设施得到了全面提升,同时消除了各种各样的安全隐患;

第三是丰富了这片居住区的业态,将原来的院子不进行拆除改建成了共享院,自己家的院子可以打开,外面的居民可以共享,实现了原居民和新业态和谐共生,改造完的院子都是开放的,游客可以进去参观,和居民进行交流。

它补了短板,增加了商业公共设施的服务,这里有书店、餐馆、咖啡厅、游乐设施,这里原来都是居住区,但是增加了商业的内容,丰富了各种业态,除了居住之外有商业、消费,增加了人们生活的必需品,弥补了一些短板。

同时,它保留了原居民,通过各种方式,比如通过屋顶加建、增加夹层,以及平移安置房等各种方式,增加了居民居住空间,改善了居住环境,留下了原居民,原居民和原建筑共生,这里的历史文化才得到传承。

更新之后,整个街区实现了多元化,活力是非常足的,现在有独特的民宿餐饮,融入了夜宿、夜食等业态,所以一个旧的老旧棚户区焕然一新,变成了温馨、和谐、有艺术氛围的城市新晋旅游网红热点打卡区。现在很多游客都会到小西湖这个地方来拍照、留影,整个社区发生了很大的变化。


做这些工作实际过程中遇到了非常大的困难,因为不但老的建筑要留下,而且原来的居民还要留下。更新完了之后有一些搬走的居民现在又回到那里去居住,产权状态非常非常的复杂,有单位产权,有集体产权,还有各种各样的个人产权,有的产权里面有几代人的产权,非常复杂。这个小西湖地区之所以能够更新成功,不仅仅是一个资金的投入和建筑技术上的支持,更重要的是一个社区治理成功的标杆。在整个更新过程中搭建了五方平台,有政府部门、街道和社区居委会、相邻产权人和居民代表、微更新申请人以及相关技术专家的平台。这个平台从开始更新、规划、设计以及租赁、产权的调整、签租约,以及到最后实施更新完成,包括补短板、拆哪个地方、留哪个地方、哪些建筑可以住人、哪些建筑可以变性等等体现了社区组织管理的过程,形成了一个共建共融的态势,所有过程是社区治理的过程。

所以居住类的更新不简单是一个物质更新,缺失的也不仅仅是一个金融的支持,更重要的它是一个社区治理的创新,它包括以下几个方面:

第一,建立融合共治的理念,调动政府、社会、市民三大主体积极性,历史文化传承、时代特征风貌、补齐功能短板三方功能,法治、德治和自治三者融合,实现经济、社会、环境三目标多元统一;

第二,构建社会参与机制,实施城市精细化管理,处理各方复杂的利益关系,充分尊重市民对城市发展的知情权、参与权和监督权;

第三,实施科学组织动员,政府从管理者变成引导者、服务者、公共利益的维护者,鼓励企业和市民通过各种方式来参与城市更新全过程,设立社区更新的申请机制,不是政府一定要改,而是社区要积极参与,真正实现城市更新的共治共管、共建共享、共商共赢;

第四,创新有效的运营管理,形成依法治理的环境,党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障五位一体,形成多主体协调;第五,法治化、现代化的治理格局。

所以城市更新非常复杂,绝不仅仅是一个钱的问题,也绝不仅仅是一个规划能不能调整的问题,更多是要社区支持、全民参与,共同推动自己的家园能够更好发展,实现美好生活的过程。


文章来源:基础设施ReitsDJT

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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