近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、工信部等9部门联合印发《贯彻落实〈中共中央办公厅、国务院办公厅关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见〉行动方案（2025—2027年）》（以下简称《行动方案》），明确提出到2027年底前实现新型城市基础设施建设重点任务明显进展的目标。这一政策框架以数字化、网络化、智能化为核心抓手，将“韧性城市”建设从理念推向实操层面，不仅重塑城市治理逻辑，更对商业地产行业形成系统性影响——既破解传统商业地产面临的同质化、低效能困局，也催生新的开发运营范式。在城市发展从“规模扩张”转向“质量提升”的关键期，商业地产需精准锚定政策方向，在安全韧性升级、智慧场景重构、服务生态完善中寻找新的价值增长点。

政策锚点

韧性与智慧双维度重塑商业地产底层逻辑

《行动方案》的出台标志着我国城市建设进入“安全筑基、智慧赋能”的新阶段，其政策导向为商业地产转型提供了明确坐标。与此前侧重增量开发的政策不同，此次9部门联合发布的行动方案以存量提质为核心，将“韧性城市”建设具象化为基础设施智能化改造、风险防控体系构建、服务场景数字化升级等可落地任务，为商业地产从“空间提供者”向“城市功能运营商”转型提供了政策依据。

《行动方案》以“数字化、网络化、智能化”为技术内核，以增强城市风险防控能力为安全底线，构建了多维度政策支撑体系，为商业地产明确了三大发展方向。政策延续了“政府引导、社会参与”的原则，通过多元化投融资机制撬动市场活力，明确提出地方政府专项债券可支持符合条件的相关项目，鼓励金融机构增加中长期信贷投放，并支持优质项目发行基础设施REITs，这为商业地产的智慧化改造与韧性升级提供了资金保障。

从政策核心要求来看，两大维度构成商业地产转型的底层逻辑。其一，安全韧性成为商业地产的核心竞争力。《行动方案》明确要求推进城市生命线安全工程建设，推动地级及以上城市在燃气、供水等设施布设物联感知设备，搭建安全监测平台。这一要求直接延伸至商业地产领域，无论是综合体、写字楼还是特色街区，均需将风险防控能力纳入开发运营核心指标。数字化技术正是实现这一目标的关键支撑，通过对建筑结构、管线运行、人员流动等数据的实时监测，商业地产可构建从预警到处置的全链条安全体系。其二，智慧化转型进入“场景落地”阶段。政策提出支持城市商业智慧化转型，推动步行街（商圈）升级改造，推进一刻钟便民生活圈建设，这意味着商业地产的智慧化不再局限于智能设备堆砌，而是要实现与城市智慧基础设施的协同联动。

政策配套机制的完善更为商业地产转型降低了落地门槛。《行动方案》明确建立“政府引导、企业投入为主体的多元化投融资体系”，通过统筹资金支持、以奖代补等方式引导社会资本参与。这一机制破解了商业地产智慧化改造中“投入大、回报周期长”的难题，为开发商提供了政策激励。同时，城市信息模型（CIM）平台的建设要求，为商业地产实现全生命周期管理提供了技术底座，从规划设计阶段即可融入城市整体韧性体系，避免传统开发中“孤岛式建设”的弊端。

存量革新

安全与效率双目标驱动的改造升级浪潮

我国城市化已进入平稳发展期，大量商业地产项目进入“中老年”服役期，设施老化、功能单一等问题日益凸显，成为城市安全的潜在隐患。《行动方案》的实施正推动商业地产存量市场掀起以“韧性升级”为核心的改造浪潮，从硬件设施到管理模式实现全方位革新。

基础设施的智能化改造是存量商业地产升级的首要任务。政策要求探索设施信息动态更新机制，结合城市体检完善存量设施信息，这一要求直接转化为商业地产的改造重点。在管线改造方面，一线城市已有标杆案例，北京核心商圈通过在燃气管道、消防系统中布设物联网传感器，接入城市生命线安全监测平台，实现泄漏预警、火情识别等功能的秒级响应，改造后应急处置效率提升70%。在防洪排涝领域，广州、武汉等多雨城市的商业综合体纷纷加装智能积水监测设备，联动地下车库防洪挡板自动升降系统，破解了汛期“车库被淹”的行业痛点。这些改造并非孤立进行，而是依托城市“一网统管”平台实现数据互通，使商业地产成为城市韧性体系的有机组成部分。

管理模式的数字化重构则提升了存量商业的运营效率。政策推动智慧物业建设的要求，正在改变传统商业地产“重招商、轻运营”的逻辑。对于商业街区而言，智慧化改造更实现了“体验升级”与“管理提效”的双赢。

存量改造的价值重构还体现在空间功能的复合化升级上。《行动方案》提出推进城市社区嵌入式服务设施建设，以“一老一小”为重点完善社区服务，这一导向促使存量商业地产加速功能转型。北京、上海的部分老旧商场通过缩减零售业态占比，引入社区食堂、托育中心、养老服务站等嵌入式设施，转型为“社区生活服务中心”，既响应了政策要求，也通过高频消费场景激活了空间价值。这种转型并非简单的业态替换，而是基于“15分钟社区生活圈”理念的精准布局，使商业地产从“商业消费载体”转变为“社区韧性支撑节点”，在突发公共事件中还可转化为应急物资分发点、临时避难场所，实现商业价值与社会价值的统一。

增量布局

协同与融合双导向下的开发新范式

在增量商业地产开发中，政策导向已从“规模扩张”转向“质量提升”，《行动方案》所倡导的“与城市基础设施协同、与社区服务融合”成为新的开发逻辑，推动行业形成差异化、高质量的布局模式。

核心城市圈的协同发展成为增量布局的核心逻辑。随着城市化进入“都市圈时代”，资源向核心城市聚集的趋势愈发明显，商业地产增量开发也随之向长三角、粤港澳大湾区等城市群集中。这些区域的商业地产项目不再孤立规划，而是深度融入“车路云一体化”等城市智慧基础设施建设。在上海大都市圈，部分商业项目甚至纳入区域应急物流体系，规划建设应急物资中转仓，既满足日常物流配送需求，又在突发状况下承担物资调配功能，这种“平急两用”的设计理念正成为增量开发的新标配。

智慧场景的创新落地则决定了增量项目的市场竞争力。政策鼓励发展智慧住区、数字家庭的导向，推动商业地产与居住空间形成“服务闭环”。

开发模式的多元化创新则降低了增量项目的运营风险。借助政策倡导的多元化投融资机制，不少开发商探索“政府+企业+运营商”的合作模式。这种模式既发挥了政府在政策引导、基础设施配套上的优势，又激发了企业在技术创新、运营管理上的活力，成为增量商业地产开发的有效路径。

业态重构

服务与科技双引擎催生的价值升级

《行动方案》推动的不仅是商业地产物理空间的改造，更是业态生态的根本性重构。在“智慧化转型”与“嵌入式服务”的政策导向下，商业地产业态正从“零售为主”转向“服务聚合”，从“线下单一”转向“线上线下融合”，形成以“人”为核心的价值生态。

社区商业成为业态创新的主战场。政策推进一刻钟便民生活圈建设的要求，使社区商业从“配套设施”升级为“韧性服务核心”。在业态组合上，“一老一小”服务成为标配。在运营模式上，线上线下融合成为常态。这种“便民服务+即时零售”的业态组合，既提升了居民生活便利性，又增强了商业项目的抗风险能力。

智慧零售与体验经济的深度融合重塑了商圈价值。政策支持步行街（商圈）智慧化改造的导向，推动传统商圈突破“购物+餐饮”的单一模式。重庆解放碑商圈通过搭建智慧商圈管理平台，整合商户数据、客流信息、消费偏好等资源，为商户提供精准营销方案。同时引入沉浸式戏剧、主题展览等体验业态，结合智能互动装置打造“打卡场景”，使商圈从“消费场所”转变为“社交空间”。数据显示，完成智慧化改造的商圈客单价平均提升25%，停留时间延长40%，印证了体验式业态的价值创造力。

物流与商业的协同升级则开辟了新的增长点。《行动方案》提出加强智能化物流配送设施建设，提高末端配送能力，这一要求推动商业地产与物流业态深度融合。一线城市的写字楼纷纷在地下层规划智能快递分拣中心，联动楼宇内企业的办公系统实现“文件即时达”；社区商业中心则配套无人配送站，对接周边小区的智能收件箱，形成“商业消费+物流配送”的生态闭环。

挑战与破局

政策红利下的行业转型关键路径

尽管《行动方案》为商业地产转型提供了政策支撑和市场机遇，但行业在落地过程中仍面临技术适配、成本平衡、标准统一等多重挑战。唯有精准把握政策导向，构建“技术-资金-运营”协同体系，才能将政策红利转化为发展优势。

技术融合的“碎片化”是当前商业地产转型的首要痛点。部分项目在智慧化改造中仍采用“单点式建设”，智能停车、安防监控等系统数据无法互通，难以融入城市CIM平台。破局这一问题需遵循“标准化先行”原则，开发商应主动对接地方政府发布的CIM平台接口标准，在改造初期即预留数据对接通道。同时可借鉴“政府牵头、企业共建”的模式，如深圳前海片区由政府主导制定智慧商业设施技术规范，要求入驻项目统一采用物联网通信协议，实现与城市智慧平台的无缝衔接。对于中小企业而言，联合第三方技术服务商打造“模块化解决方案”，可有效降低适配成本。

投融资平衡是商业地产韧性升级的核心难题。智慧化改造和安全设施升级往往投入巨大，而回报周期长达3-5年，导致部分开发商积极性不足。依托政策建立的多元化投融资体系，企业可探索多渠道资金来源：一方面争取政府专项支持，如申报城市更新、韧性城市建设相关补贴；另一方面通过资产证券化（ABS）、产业基金等方式吸引社会资本。在运营层面，可通过“增值服务收费”实现成本回收，如向商户提供客流分析、精准营销等数据服务，形成“建设-运营-收益”的良性循环。

专业人才短缺制约着商业地产的深度转型。韧性城市建设要求商业地产运营者既懂地产开发，又具备风险管控、数据分析等专业能力，而当前行业此类复合型人才供给不足。解决这一问题需构建“校企合作+内部培养”的人才体系，企业可与高校共建“智慧商业运营”实训基地，定向培养专业人才；同时建立内部培训机制，邀请应急管理、智慧城市等领域专家开展专项培训，提升现有团队的政策理解和技术应用能力。此外，引入具备城市治理经验的职业经理人，可推动商业地产运营从“空间管理”向“城市服务”转型。

结语：

商业地产的“城市价值共建者”新定位

《贯彻落实〈中共中央办公厅、国务院办公厅关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见〉行动方案（2025—2027年）》的实施，正在推动商业地产行业完成一次深刻的价值重构。在政策引导下，商业地产不再是单纯的“盈利性空间载体”，而是成为参与城市韧性建设、完善民生服务、驱动数字经济发展的重要力量。

从2025年政策启动到2027年目标实现的三年间，商业地产行业将呈现清晰的发展路径：存量项目以“安全升级”为核心完成韧性改造，增量项目以“协同融合”为导向实现精准布局，业态创新以“服务民生”为目标构建多元生态。这一过程中，行业竞争逻辑将从“地段为王”转向“韧性为王、智慧为王、服务为王”，能够主动融入城市发展体系、具备风险抵御能力、提供精准服务的项目将获得市场溢价。

对于商业地产企业而言，唯有主动拥抱政策导向，将韧性理念和智慧技术融入开发运营全流程，才能在城市高质量发展的浪潮中实现可持续增长。而从城市发展视角看，商业地产的转型不仅能提升行业自身价值，更能为韧性城市建设提供坚实支撑，最终实现“城市更安全、服务更便捷、经济更活跃”的多方共赢。

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