9月26日，中共中央政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

回顾历次中央政治局会议，“促进房地产市场止跌回稳”的提法是首次出现。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这是中央政治局对房地产市场行情做出的首次非常明确的指示，即“止跌回稳”。此处的“止跌”，既包括成交量止跌，也包括成交价格止跌。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这意味着对当前房地产态势有了新的认识，这与二季度的表态完全不同。其直接原因是，“5·17”政策力度比较大，包括5-6月一线城市大幅度刺激，但效果仅仅维持了2个月，这大大超出了预期。当前，房地产下行的压力比较大，而且已经形成了预期疲弱和量价下行的负反馈循环，供给和需求也都负反馈收缩。这种下滑导致的全产业链条收缩是近期“通缩”的重要源头。

明确多项房地产举措

本次会议针对房地产的内容和提法较为积极，涉及篇幅较多，也将房地产政策放在了更加重要的位置。本次会议首次在政治局会议中指出要“促进房地产市场止跌回稳”，进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，房地产市场止跌回稳，才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。本次会议明确多项房地产举措：

第一，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。整体与此前消化存量和优化增量提法有所不同，在增量上更加强调要严格控制，也就意味着未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要推进，不能盲目扩大各类住房供给量，或将以住房的真实需求为基准，各地“人、房、地、钱”要素联动机制的建立也将更加重要；在存量上要优化存量，对现有的存量商品房进行升级改造、改规划盘活利用等或是重要方向；进一步提高商品房建设质量，“好房子”建设或已经是基本要求，促进“好房子”建设的配套政策有望继续落地，如供应更多优质地块、调整容积率、优化计容面积、减少配建要求等。

第二，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。当前群众的关切已经成为政策发力的焦点，目前仍有限购政策的城市仅包括北上广深、天津和海南部分地区，预计未来北上深的限购政策将进一步优化调整，广州等地区限购政策有望全面放开，政策落地时间也有望加速。北上深更大力度优化限购政策也有助于发挥大城市带动效应，提振市场信心，从政策方向上看，北京、上海放开144平方米以上大面段限购、降低社保年限至3年或1年、取消郊区限购等均有一定预期。针对存量房贷利率，9.24央行已经明确下调，预计短期各地银行将有实质性举措落地，降低购房者置业成本，在促进消费的同时，进一步稳定房地产市场预期。

第三，加大“白名单”项目贷款投放力度。9.24新闻发布会上，国家金融监管总局指出“截至目前，商业银行已审批‘白名单’项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付”，可见，城市房地产融资协调机制已经取得了积极进展，未来仍有望加大力度、深入推进，更好地发挥项目融资“白名单”的作用，改善企业资金环境，保障项目交付，也将进一步稳定购房者购买新房的预期。

第四，支持盘活存量闲置土地。此前自然资源部、国家发改委已经发文，提出4个方面18项举措妥善处置闲置存量土地。近期广州越秀成功退地回收120亿元，均以票据形式补偿；武汉今年以来已有超10宗地块申请调规，申请将商办用地改为住宅用地；未来预期会有更多城市参考广州、武汉相关做法推进“退地”“调规”，而与之配套的政策也有进一步优化和落地预期。9.24央行进一步明确了正在研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持，未来更多配套资金有望进入市场，加速闲置土地盘活利用，也将为企业提供更多资金支持。

第五，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。“抓紧”一词表明了完善房地产中长期改革举措的迫切性，预计未来建立适应房地产发展新模式的土地、财税、金融等制度，完善配套政策也将进入加速推进阶段。

整体来看，本次政治局会议释放了更加积极信号，财政货币政策或将明显加力稳经济，有助于稳定居民收入预期，对于房地产市场也将产生积极影响。房地产的重要性更加凸显，年内房地产各项政策举措若能加快细化落地，或将明显修复市场预期，加速房地产市场筑底企稳。

首提“促进房地产市场止跌回稳”

广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，本次会议要求“要促进房地产市场止跌回稳”其实是对房地产市场运行给出了明确的要求，划出了政策底线。

目前，房地产市场仍处于深度调整阶段，住房需求仍然低迷。截至2024年8月末，商品房销售面积累计同比下降18%，房价持续走低。库销比是衡量商品房市场周期的核心指标之一，目前商品房住宅库销比为6.1，处于历史高位；房地产投资累计同比下降10.2%。房地产市场下行压力仍存。

马泓表示，会议提出的两项新具体措施值得关注。一是“调整住房限购政策”。当前国内绝大部分城市已经放开限购，仅有一线和部分重点二线城市仍保有限购政策。预计下阶段包括北京、上海在内的大城市仍有进一步调整限购住房政策的可能性。

二是加大“白名单”项目贷款投放力度，意图在于推动商业银行扩大房企信贷规模。目前商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元人民币，支持400余万套住房如期交付。该措施落地将有助于改善房企的流动性状况，控制相关风险。

粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒表示，当前全国仅剩北京、上海、广州、深圳、天津以及海南省6地仍在执行限购政策，未来或进一步放松。例如，放开郊区限购、大户型限购、商住限购，降低非本地户籍购房社保年限，增加多孩家庭购房指标等。

华西证券固定收益分析师肖金川认为，“促进房地产市场止跌回稳”的信号意义较7月政治局会议“促进房地产市场平稳健康发展”更为明确，而且“优化增量”的表述调整为“严控增量”，未来政策层面可能通过调整供给，推动房地产市场供需平衡。

此外，降低存量房贷利率、支持盘活存量闲置土地等政策已在9月24日公布的一揽子金融新政中出台，下阶段也将逐步落到实处。

展望后市，马泓认为，房地产市场有望触及阶段性底部后筑底企稳。销售及房价跌幅有望边际收窄，房企偿债压力减轻，房地产企业流动性风险得以缓释，一线及部分重点二线城市土地市场可能先行边际回暖。保障性住房建设、“平急”两用公共基础设施建设和城中村改造等“三大工程”建设项目可能会加快项目建设落地，房地产投资趋势上可能先抑后稳。

中原地产首席分析师张大伟表示，促进房地产止跌回稳，关键是“止跌”，目标是“稳”。房地产市场经过连续两年多时间调整，累计的跌幅较大。楼市供需结构已发生根本扭转，这种情况下“稳楼市”是大方向。当前关键问题在于购房者信心不足，对房价稳定信心不足，对安全交房信心不足。因此，政治局会议这一系列政策，主要是保证交房、降低购房门槛。限购政策基本已经取消，只有一线城市还有宽松空间，预计这几个城市会对限购政策进行调整，来增加市场活力。对商品房建设严控增量，有利于降低库存积压，有助于去库存。整体来看，这一系列政策是房地产调控的再升级，对稳定房地产市场将带来积极效应。

首提“严控增量”，强化去库存任务

首次提出的还有“严控增量”一词。中央政治局会议指出，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

李宇嘉指出，“严控增量”是第一次提出，意味着供给过剩，同时也意味着新房要去库存，就要各地严格控制新增供地和新房供应上市，以缓解库存压力，这是提振市场预期、促进短期止跌企稳的工具。“目前，各地库存压力都比较大，新房在售库存周期在20个月左右，广义库存（开工未批售和未开工的用地）更大，而且都是旧模式下的同质化供应。继续新增加供应，只会恶化市场供求关系。‘5·17’新政以后，尽管提出要控制增量，但各地依赖度太大，导致继续供地、批售，也恶化了市场预期。”

在“优化存量”方面，李宇嘉建议，一方面要加大开发商去库存的力度，加大国企收购的力度。另一方面要针对市场需求，调整供应结构，增加受市场欢迎的高品质住房。

“这意味着‘以购代建’等系统工作会加强推进，预计三把斧会强力推进，即银行专项贷款、专项债和社会资本。”严跃进指出。

在“提高质量”方面，李宇嘉表示，从当前的房地产供给来看，质量问题很突出，新房不管是品质、配套还是价格、供给区位等，都无法满足市场需求。新房的供给模式，需要革新。

在李宇嘉看来，“提高质量”的提法是第一次，也意味着房地产建设的质量要求必须加码，这说明在既有的保交房工作基础上，要立足质量导向，持续做好高品质的住房建设。

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