9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜、金融监管总局局长李云泽、中国证监会主席吴清出席并介绍了金融支持经济高质量发展有关情况。多项重磅政策同时推出，加大货币政策调控强度，进一步支持经济稳增长。

在此次发布会上，中国人民银行行长潘功胜表示，将降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进解读称：“央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。”

推进房地产去库存：

降存量房贷利率及首套二套房首付

当前，房地产市场仍在逐步恢复过程中。国家统计局数据显示，前8月新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。

今年以来，央行通过降低按揭贷款首付比例和按揭贷款利率、下调公积金贷款利率，并设立保障性住房再贷款，用市场化的方式加快推进存量商品房去库存。

为进一步支持加快推进存量商品房去库存，央行决定降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。潘功胜介绍称，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款中，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。

潘功胜还提醒称，近期会正式发布降低存量房贷利率文件，因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。“我们也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。”

李云泽也表示，为积极支持刚性和改善性住房需求，下一步，也会配合央行积极推进稳妥降低存量房贷的利率，以进一步减少居民的房贷支出，提高人民群众的获得感。同时，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，切实做到“应进尽进”“应贷尽贷”“应放尽放”，坚决打赢保交房攻坚战，促进房地产市场平稳健康发展。

数据显示，截至目前，商业银行已审批房地产“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。截至8月末，房地产开发贷款较年初实现了正增长，扭转了房开贷下滑的态势；房地产的并购贷款和住房租赁贷款分别增长14%和18%，为促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。

招联首席研究员董希淼表示，房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。

另外，中国银行研究院研究员梁斯提到，新动能、新产业、新模式在加速形成，但对产业的拉动效果尚无法完全弥补房地产业下行带来的缺口，经济仍处于转型阵痛期，经济发展基础有待进一步夯实。这需要进一步采取措施提振市场预期，改善有效需求，推动经济景气度稳步回升。

梁斯表示，其中存量房贷利率及首付比例下调等政策持续显效，有助于缓解居民债务偿付压力、提振居民购房需求，促进房地产市场尽快回暖。

存量房贷利率将下调50个基点

百万房贷月供减300元

今年以来，新发个人住房贷款利率持续走低，新旧房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的呼声再起。

9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

央行上一次全面调整存量房贷利率是在2023年8月，且根据央行此前披露数据，上一轮政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，此次央行再度下调存量房贷利率，最直接的积极效果是减轻了存量房贷持有者的偿债压力，降低提前还贷的诉求，并可能推动这部分居民增加其他领域的投资或消费支出。同时，新政也为购房者提供更多购房优惠政策，希望通过下调购房门槛，降低购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求。

潘功胜预计，这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

不过，不同借款人的存量房贷利率下调幅度可能并不相同。潘功胜表示，之所以说是平均，因为贷款在不同时期发放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，预测下降的幅度是一个预期的平均数。

潘功胜透露，央行近期会正式发布相关政策文件，由于涉及借款人很多，银行也需要有一定的时间进行技术准备，希望大家耐心等待。他还称，下一步，央行也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。

简单测算，若平均降幅在0.5个百分点，那么对于100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元。

“这是国庆前夕，央行给居民家庭发放的大礼包。”严跃进提到，央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用，同时有助于持续带动居民消费，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。

将有效遏制提前还贷潮

“517”楼市新政发布以来，各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，首套或二套房贷利率也多数进入“3”时代，部分首套甚至进入“2”时代。由于存量房贷利率与新发放房贷利率差距的拉大，提前还贷的现象仍然偏多，降低存量贷款利率的呼声越来越高。

受存量房贷利率偏高影响，现阶段提前还贷潮现象比较明显，6月RMBS平均早偿率达到19.3%，要明显高于去年同期的12.9%。央行今年7月发布的区域金融运行报告显示，2023年9-12月的月均提前还贷规模是3870亿元，对应年化提前偿还房贷金额约为4.6万亿元。这已经对居民消费构成较大负面影响，成为今年以来消费增速偏缓的一个重要原因。

与此同时，我国房地产市场还处于深度调整中。根据国家统计局发布的数据，今年1-8月份，新建商品房销售面积6.06亿平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%；新建商品房销售额59723亿元，同比下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。截至8月末，商品房待售面积7.38亿平方米，同比增长13.9%，其中住宅待售面积增长21.5%。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，新一轮存量房贷利率下调这将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击，并释放稳楼市的积极信号。

广开首席产业研究院资深研究员马泓亦坦言，下调存量房贷利率，最直接的积极效果是减轻了存量房贷持有者的偿债压力，降低提前还贷的诉求，并可能推动这部分居民增加其他领域的投资或消费支出。同时，新政也为购房者提供更多购房优惠政策，希望通过下调购房门槛，降低购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求。

不过，多名受访人士都提到了存量房贷利率下调可能会造成商业银行的利润减少，并预计监管层将引导存款利率下调的方式予以配合。据王青测算，截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿元，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿元，约相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿元。这意味着若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响。在他看来，两项举措的协调配合，能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，缓解对银行利润的挤压。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，存量房贷利率下调短期虽然会给银行带来经营压力，但从长远角度来看，可以减缓当前的提前还贷现象，减缓居民贷款的压力，降低购房者的违约风险，改善消费预期，提振市场信心。

央行披露数据显示，2023年2季度以来，个人住房贷款余额已经连续5个季度负增长，从高峰的38.9万亿元，累计收缩1.1万亿元。

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