三中全会对商业地产的影响
近日,第二十届三中全会公报正式发布。公报中与商业地产相关的论述,引起了商业地产市场广泛的关注,同时也为接下来的商业地产发展提供了明确方向。本文,飙马商业地产站在专业化角度进行深度解析,希望能为商业地产从业者或准备进军商业地产的企业提供些许启示。
三中全会释放了哪些商业地产信号?
1、有望带动商业地产市场发展。
公报相关内容摘要:
全会提出,教育、科技、人才是中国式现代化的基础性、战略性支撑,要强化企业科技创新主体地位,建立培育壮大科技领军企业机制,加强企业主导的产学研深度融合,建立企业研发准备金制度,支持企业主动牵头或参与国家科技攻关任务。
专家解读:
中小型科技类企业不断崛起,围绕新技术、新产业、新业态、新模式的独角兽企业也在不断增加。“这些企业的蓬勃发展势必带动写字楼和产业园区市场未来需求的增长。”
此外,公报中还明确提出要深化土地制度改革。这意味着商业用地使用权延期和到期后续政策有望在不久的将来得以解决,这将有效地提升老旧物业的估值,让投资机构更好地量化风险和成本收益,降低融资难度,提升资产的市场流动性,极大推动城市更新的发展。
2、有助于吸引外资企业“走进来”。
公报相关内容摘要:
全会提出,开放是中国式现代化的鲜明标识。必须坚持对外开放基本国策,坚持以开放促改革,依托我国超大规模市场优势,在扩大国际合作中提升开放能力,建设更高水平开放型经济新体制。
专家解读:
“对外开放是我国的基本国策,稳步扩大制度性开放,主动对接国际高标准经贸规则,建设更高水平开放型经济新体制,有序扩大商品市场、服务市场、资本市场、劳务市场等对外开放,是未来中国进一步扩大开放过程中开展的主要工作。”
此外,“外商投资负面清单的减法也见证了中国开放的力度,为外资企业共享中国发展机遇创造了条件,同时也加快了外资在华投资的步伐。”
3、EOD模式发展进入快车道,为商业地产带来新增长点。
公报相关内容摘要:
全会提出,中国式现代化是人与自然和谐共生的现代化。必须完善生态文明制度体系,协同推进降碳、减污、扩绿、增长,积极应对气候变化,加快完善落实绿水青山就是金山银山理念的体制机制。要完善生态文明基础体制,健全生态环境治理体系,健全绿色低碳发展机制。
专家解读:
近年来,我国EOD模式从试点到常态化“变身”,其政策力度在不断加大。在蓬勃发展的新形式下,将激励更多企业主动拥抱EOD理念。且在当下复杂多元的商业环境中,商业面临着前所未有的挑战和机遇,EOD模式将越来越成为商业创造增长的战略工具。
三中全会后商业地产发展趋势展望
趋势一:特色成“刚需”,商业地产更需要特色。
特色成“刚需”,商业街区更加注重特色。近年来,在新消费时代背景下,特色类地产项目成为城市地产市场发展的一片新蓝海,通过聚焦“特色”来增强项目的经济活力和动力。此外,在政策层面,国家也早已给予明确的政策声明,积极开展各类特色地产项目认定工作。展望三中全会后,在新消费时代背景下,特色才有出路,商业地产需通过特色主题、特色场景、特色业态、特色建筑等特色植入来打好“特色牌”。
趋势二:城市更新、老旧项目改造等依然是未来的主旋律。
近年来,在城市更新背景下,城市更新早已深入发展到地产发展的新格局中。而此次三中全会也明确提出要深化土地制度改革,这也将极大的推动城市更新的发展。且在存量时代下,尤其是核心一线城市,可供开发的土地越来越少,新增土地稀缺已成现实,而资源、配备好的土地大多数都被头部企业收入囊中,这就倒逼着不少企业转向拥有更大机会的旧物业或存量改造。展望三中全会后,城市更新、存量改造等将是接下来商业地产的主旋律,越来越多的老旧商场通过改造更新重新焕发生机。
趋势三:城乡融合,县级城市商业地产成“刚需”。
三中全会明确提出,城乡融合发展是中国式现代化的必然要求。在此背景下,县级城市商业地产或将迎来新机遇。此外,近年来,商业发达城市的商业地产已经呈现出过剩的现象,内卷严重,倒逼开发商们不得不继续寻求新的突破,而县级城市经济基础良好,但商业市场相对空白,因此,不少开发商将目标转向县级城市的新赛道;同时,随着消费水平的提高,县级城市展现出前所未有的消费潜力,且消费者又拥有商业等配套日常消费的需求。因此,展望三中全会后,城乡融合发展趋势下,县级城市商业地产或将成刚需,发力空白市场。
趋势四:EOD进入快车道,成商业地产增长的战略工具。
此次全会再一次提出,必须完善生态文明制度体系,为EOD模式发展提供有力的政策支持,在此背景下,越来越多的商业将主动拥抱EOD理念,通过生态场景的建造、运营,实现商业繁荣与生态环境保护的双赢。展望三中全会后,生态文明战略背景下,EOD进入快车道,或将成商业地产增长的战略工具。
趋势五:科技赋能商业地产,拓展新的增长点。
三中全会明确提出,科技是中国式现代化的基础性、战略性支撑,要强化企业科技创新主体地位,建立培育壮大科技领军企业机制。在此背景下,中小型科技类企业不断崛起,围绕新技术、新产业、新业态、新模式的独角兽企业也在不断增加,在带动商业地产的同时也深度赋能商业地产,为商业地产拓展新的增长点。如:利用数字科技带来更高效的运营管理方式、带来全新的营销与互动方式、带来多元化沉浸式商业场景等。数字经济时代下,商业地产数字化已成趋势,从某种程度上来说,商业地产运营已到全新赛道,未来将更加强调以数字经济为基础的数字化运营能力。
案例解析:
三中全会后可能会出圈的商业地产项目模式
1、老旧改造类商业项目——福州东百中心
福州东百中心前身是由东百东街店和东方百货两个百货联通,合并成为一座经营面积逾12万平方米的商业综合体。是由一个典型的传统百货升级为“超级百货”,旨在打造一个集百货的商品力和运营力、购物中心的体验和街区的休闲生活场景为一体的百货新物种。
该项目最大亮点:是利用地铁的地下空间,新南街与地铁相结合,分地上、地下两大部分:地上部分设计以现代建筑风格为主,形成历史街区与新建区的过渡;地下部分为贯穿南街东西向的地下商场,从地铁南门兜站步行直达东街口站。
在建筑外观设计中,没有一味追求标新立异,而是结合整个商圈的设计风格,与当地的特色融为一体,对建筑的创新同时,保留和其他建筑一致性,实现新老建筑的融合以及与城市的协调。
在空间设计上,配合不同业态空间属性打造不同氛围的空间,形成多个引力节点,吸引客流上升到高楼层。如在2F设立女性主题空间;5F为快闪中庭,为不同品牌的快闪店留出空间基础;7F是超过700平米的活动广场,是很多大型活动的举办地;顶层则巧妙利用三坊七巷位置优势,改造为特色屋顶露台,吸引很多人前来观景打卡。
此外,外部景观街道,围绕“文、旅、商”等元素展开,融合文化与艺术的公共空间,创造多元化的交流场所。原本狭窄、灰暗的街道、广场等,改造成古典与现代,民俗与时尚同在的东百景观街道,成为城市特色人文艺术的代表。可以说,福州东百中心从外观到内部,再到周边街景,完成了脱胎换骨般的蜕变。
而在业态品牌方面,三馆共引进622个品牌 ,其中2个全国首进,64个福建省首进,以及大量网红品牌。
据悉,调整后的福州东百中心营业额环比增长69.98%,VIP全年纳新11.86万人,成为福州城市新名片。
2、科技赋能商业地产类项目——凯德新加坡福南
新加坡福南(Funan)购物中心是一家享名远外的“黑科技购物中心”。
首先,靠近Funan就可以看到新加坡第一座动感墙,这是一种多媒体艺术装置,由压纹铝板组成,总高13米,宽9米,消费者向它做出挥手或跺脚等动作时,它会第一时间响应,完成消费者与商场之间的互动。
其次,购物中心运营商可利用一共1000多个摄像头,提供了实时数据,为零售商提供建议,帮助他们管理店面、策划商品的推出。通过智能目录,可以浏览和搜索趋势项目,提供最短路线并根据购物者的个人资料获得推荐路线。如果顾客不喜欢在逛街时随身携带物品,那么商场内的机器人能够从商店提货,并将行李存放在地下室的购物中心点击收集箱中,以及机器人提货服务。
最后,在福南购物中心400个可用的停车场中,游客可以通过CapitaStar应用程序预订停车位。当驾驶员到达时,可以通过基于视频的智能停车场将其引导到分配的停位。
通过数字经济,这些“动”起来的沉浸式体验使得设计更有趣,更具互动性,同时丰富了商业社交空间。
3、特色类商业项目——北京THE BOX
THE BOX朝外位于朝阳区朝阳门外大街12号,前身的昆泰商场是一座典型的传统商业建筑,地上四层局部五层,地下两层,总建筑面积为3.6万平方米。
项目以打造北京特色年轻人的商业空间为目标,将包括滑板街、篮球公园、盒市大街等七部分,覆盖创新零售、艺术展览、智能科技、娱乐体验等功能。可以说,THE BOX是一个“全方位立体”的年轻力商业,在地面,每周末都可在近800年历史的古牌楼下逛“盒市吗”大街;在空中,3000㎡屋顶露天场地可开展露天瑜伽、篮球等城市运动,露天小酒吧休闲场景那更不在话下;在建筑的外立面,巨幅冰屏LED将24小时不间断呈现数字展览;在楼内,消费者可以在BADMARKET潮流市场中淘宝你的心头所好。
此外,在项目的西北角,拥有一个880㎡户外下沉城市剧场,是作为大型户外剧场、互动演出、品牌首发、体验活动的理想空间,联合生活创意品牌在喧闹的朝外大街挖掘出一片咖啡美食与音乐、电影、书籍、策展和演出相结合的生活艺术栖息地。
总的来说,THE BOX最大特色在于其经营重点不在于提供场地,而是随后在场地里面开展的各种活动、为年轻人们提供社交场景,满足碎片化的运动需求的同时满足年轻人逛“街”需求的特色商业空间。
4、EOD模式下的生态商业项目——北京凯德MALL·大峡谷
2022年中,北京市丰台区凯德MALL·大峡谷完成了升级改造,将世界各地的多种热带绿植和花卉搬进了凯德MALL·大峡谷,包括亚洲热带地区的苏铁蕨、非洲旅人蕉、海南椰子树等,整个室内空间超过10000㎡,为消费者打造了一处“鲜氧乐园”。
同时,凯德MALL还在不同楼层间建造了连接贯通的瀑布、溪流、池塘,打造了“峡谷水系”,以便让顾客体验“热带雨林”的水声和自然美景。
此外,凯德MALL通过打造“雨林文化”系列主题活动,吸引了一批以年轻人为核心消费群体的特色商户、品牌入驻。最后,通过一系列绿色环保和生态理念的创新实践及运营举措,凯德MALL·大峡谷成为中国绿色商场标杆。
结语:总的来说,二十届三中全会聚焦“进一步全面深化改革”,将改革推进深水区。在此背景下,商业地产领域在未来也将直面由改革引发的诸多变化,然而要想抓住改革带来的机遇,还需实时洞察市场趋势,紧握消费变化的底层逻辑,只有这样才能在激烈的竞争下实现稳健发展。
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