2月20日，房地产市场迎来重大利好，证监会正式启动了不动产私募投资基金试点工作，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。本文，飙马商业地产结合专家观点进行深度分析。

证监会启动试点，房地产迎重大利好

为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，2月20日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，此次试点的具体工作包括：

• 新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

• 投资者首轮实缴出资不低于1000万元。试点基金产品投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主；有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。

• 不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元；鼓励境外投资者以qflp（合格境外有限合伙人）方式投资不动产私募投资基金。

• 投资基金须持有被投企业75%以上股权。为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，证监会在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。

• 基金投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

证监会启动试点，专家怎么看？

证监会市场部相关负责人表示：“这次试点，既是支持房地产市场纾困和转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产品的一项创新。”金融系统在推动房地产行业纾困，推动房地产行业从高杠杆模式向高质量发展转型方面做了很多努力，此次启动不动产私募投资基金试点，动员私募基金去收购房企短期内不能变现的资产，提供流动性，降低杠杆率，对整个行业而言，都会是很大的支持。

渣打银行亚洲区行政总裁洪丕正表示：“随着监管机构推出多项措施，内房融资渠道已改善，而集团对内房的拨备已覆盖该板块的不良资产逾八成，连同抵押品计算，风险可控，并预期内房债最坏情况已过去。”

上海房地产科学研究院院长严荣表示：“当前房地产市场运行状况有所改善，具体表现为市场信心总体在增强，预计房地产开发投资额和商品房销售面积的降幅将逐步收窄，部分城市住房租赁市场和二手房市场成交量将有所增加。

飙马tips：关于不动产私募基金？

不动产私募基金和不动产投资信托类似，不动产私募基金属于集体投资工具，并且以房地产为投资目标物，而且它的特性亦近乎于投资房地产，不但收益稳定，投资人更能够享受到租金与增值所带来的现金流及回报。更重要的是投资人无需实质持有不动产，在赎回期可以随时取回现金，因而流动性远较不动产优胜。

其实，近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。如为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案，据相关统计，截至2022年末，协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等，在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。

结语：总而言之，此次证监会启动不动产私募投资基金试点工作对于房地产市场来说无疑是重大利好，能够满足不动产领域合理融资需求，改善内地房地产企业的融资渠道，降低企业的经营风险，提高资产流动性，同时也有利于房地产市场总体信心的增强，为房地产平稳健康发展提供基础保障，飙马坚信属于房地产的“春天”即将来临。

文章来源：飙马商业地产