近期利好不断的房地产市场，又迎来了一连五项优化措施。

11月28日，证监会新闻发言人表示，在资本市场支持房地产市场平稳健康发展上，将从股权融资方面进行5项优化调整措施，并且从即日起施行。被媒体称为证监会“新五条”。

一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

这五条中的前三条都是和房企股权融资相关，也代表着“三支箭”政策中的“第三支箭”正式射出。

两个“恢复”成重要关注点

5项措施中，“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”尤为受到关注。

“重组上市工作重启，是目前房企存量债务过大下的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资明确了对房企重组上市落实宽松政策，尤其是提及发行股份或支付现金购买涉房资产，对目前问题企业和优质房企都是好消息。”严跃进认为，问题企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，优质房企则有收购或控制此类企业的机会。

对于恢复上市房企和涉房上市公司再融资，严跃进解释称，再融资属于上市公司IPO后的新的融资方式，其有别于目前类似交易商协会推出的“第二支箭”的模式。房企获得非公开方式的融资方式，有助于定向寻找投资方，规避了此前公开发债面临的认筹不足的尴尬。

张波也指出，从具体执行层面来看，允许上市房企的非公开方式融资，这一做法表现得更为灵活，对于融资金融的用途也表述较为广泛，主要涉及到项目的开工建设，并可用于债务偿还，这一做法对缓解房企的债务压力将非常直接。

对行业会产生什么影响？

其实，早在十月下旬，证监会就对涉房企业在A股融资开了一条小口子：允许涉房不超过10%的A股上市公司，在融资不投向房地产业务的前提下，在A股市场进行再融资。口子一开，马上就迎来了最高单笔达150亿的定增潮。

由此，可以预想，接下来股市也会迎来一股房企的融资潮。

对于在A股、港股上市的房企，可以借助这个机会进行增发，缓解在开发项目开发资金紧张的难题，也可以通过募资对其他房企项目进行收并购，加速行业出清。对于爆雷企业，则可以借重组上市理顺债务关系，加速化解积压的债务问题。

但是，几个情况不会改变。

一是政策仍将更多利好优质房企。

任何的融资工具都只是一个渠道，最终还是要有投资者买单才行，一定是资产负债表更健康的房企更受欢迎。虽然允许符合条件的房地产企业实施重组（借壳）上市，但是这个条件也大概率是相对严格的。

二是政策目的依然是“保交楼”。

在文件中，证监会就明确对房企的股权融资进行了一定的限制。比如说在上市募集的资金，可以用来购买涉房资产，用以补充流动资金、偿还债务等，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

也就是说，房企的增量资金要用于解决存量问题，而不是支持房企继续扩张和发展多元业务。本质上，还是要促进“保交楼”，避免恶性事件再发生，从而有力支撑市场信心。

三是外部输血只是托底，房企要真正走出困境，还是要看销售。

“三支箭”现在已经全部射出，连压箱底的工具也已经祭出。但是融资端的利好，只是短期让房企续命活下去，但决定房企能否长期健康发展的，还是需求端。

那么，在多重政策影响下，后续楼市前景几何？

中原地产首席分析师张大伟表示， 整体看，房地产市场当下的问题是购房者支付能力、对后市的信心等，最近的政策的确会对市场有一定的积极作用，但预计市场见底依然需要一段时间。

他指出，房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是疫情下，购房者信心不足，很多房企爆雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。“在11月一系列重磅政策的影响下，市场有望在2023年初逐渐企稳。”

文章来源：福州市房地产业协会