在坚持“房住不炒”的定位下，房地产业的良性循环和健康发展日益受到重视。

3月5日，十三届全国人大五次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强在政府工作报告中表示，“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”120个字，2022年房地产工作被定调。

今年的政府工作报告，重申“房住不炒”的定位，因城施策促进房地产业健康发展和良性循环。

据飙马商业地产了解，从2020年至2022年，“房住不炒”已连续三年被写入政府工作报告。

住建部部长王蒙徽近日在国新办发布会上谈及2022年工作部署时也提到，继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。

易居研究院智库中心总监严跃进称，今年政府工作报告中提到“合理住房需求”，从需求群体来看，新市民的居住需求将受到重点关注。

今年的政府工作报告关于房地产的内容延续了去年末以来的政策口径，相较于往年新增了“良性循环”和“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的表述，同时政府工作报告中并未提及房地产税，重点城市试点工作或将向后延期。

此外，在推动消费持续恢复和提升新型城镇化质量等方面仍然释放出政策红利。

坚持“房住不炒”基调不变

今年政府工作报告中有关房地产部分内容只有109个字，对比历年政府工作报告有关房地产方面的表述，飙马商业地产发现，2022年政府工作报告相较于2021年有所减少。但核心仍在于坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

政府工作报告提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

主要体现在以下两个方面：

首先，保障刚需、满足改善，因城施策落实稳地价、稳房价、稳预期。比如，郑州、昆明等压力城市，已于近期相继放松房地产调控，预计弱二线以及三四线城市或将跟进放松调控，引导房地产交易逐渐恢复正常化。而核心一、二线城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，短期内“四限”调控仍将从紧执行。

其次，满足购房者合理购房消费，因城施策执行好差别化住房信贷政策，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。比如首付比例可以按照最低20%执行，并下调房贷利率，缩短放贷周期等措施。

此外，政府工作报告提到，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。政策支持下，预计2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。

具体而言，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，“十四五”期间将着力提升保障房覆盖率，重点解决新市民、困难群体住房难题。

值得一提的是，两会政府工作报告并未提及房地产税。2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，商品房销售增速转向负增长，房价整体下行，2022年以来市场下行压力延续，此时并非落地房地产税的时间窗口期。预计，房地产税或将暂时搁浅，部分城市试点工作或将向后延期。值得注意的是，房地产税乃是房地产长效机制的重要组成部分，随着房地产市场逐渐恢复稳定，房地产税相关试点工作也将进入实操阶段。

表：2016年-2022年政府工作报告关于房地产表述

支持商品房市场合理住房需求

住房消费作为扩内需促消费的重要领域之一，对于稳增长的重要性不言而喻。老旧小区改造、城市更新、保障性住房建设、新型城镇化，这些行业供给侧改革背后都蕴含着新的经济增长点。

此次政府工作报告提出，2022年坚定实施扩大内需战略，推进区域协调发展和新型城镇化。包括以下四点内容，值得关注。

一是推动消费持续恢复。包括：鼓励地方开展绿色智能家电下乡和以旧换新；加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，在规划、用地、用房等方面给予更多支持。

二是积极扩大有效投资。包括：适度超前开展基础设施投资，建设重点水利工程、综合立体交通网、重要能源基地和设施，加快城市燃气管道等管网更新改造，完善防洪排涝设施，继续推进地下综合管廊建设等。

三是深入实施区域重大战略和区域协调发展战略。包括：推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准高质量建设雄安新区，支持北京城市副中心建设。促进东、中、西和东北地区协调发展，支持产业梯度转移和区域合作。支持革命老区、民族地区、边疆地区加快发展。

四是提升新型城镇化质量。要深入推进以人为核心的新型城镇化，不断提高人民生活质量。

具体为：有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。健全常住地提供基本公共服务制度。加强县城基础设施建设。

稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。严控撤县建市设区。在城乡规划建设中做好历史文化保护传承。

李克强还指出，继续保障好群众住房需求，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

同时再次强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”——房地产调控主基调依然不变。

所谓合理住房需求，可以理解为，无论是刚需住房还是改善型住房，只要能够真正满足消费者使用需求即为合理，住房的使用属性被提到一个更高位置。

租房市场将迎来一个蓬勃发展的时代。就在全国两会召开前的3月2日，国新办举行促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会，中国建设银行董事长田国立表示，今后房价再怎么降也很难真正解决工薪阶层住房问题，特别是满足普通老百姓、没有积蓄的、进城务工、新市民这些阶层的住房需求，未来需要靠租赁住房来解决。

“特别是党的十八大以来，强调以人民为中心，住房市场必须要理性控制，必须要有一种新的模式。现在租房比例能占到百分之十几就已经很不错了，我们的目标是能够把租的比例推高到百分之三十几，届时房地产市场应该会有一个根本性变化。”田国立说。

货币政策坚持房地产去金融化

提升积极的财政政策效能。今年赤字率拟按2.8%左右安排、比去年有所下调，有利于增强财政可持续性。新增财力要下沉基层，主要用于落实助企纾困、稳就业保民生政策，促进消费、扩大需求。今年安排中央本级支出增长3.9%，其中中央部门支出继续负增长。中央对地方转移支付增加约1.5万亿元、规模近9.8万亿元，增长18%、为多年来最大增幅。中央财政将更多资金纳入直达范围，省级财政也要加大对市县的支持，务必使基层落实惠企利民政策更有能力、更有动力。

加大稳健的货币政策实施力度。发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，为实体经济提供更有力支持。扩大新增贷款规模，保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。进一步疏通货币政策传导机制，引导资金更多流向重点领域和薄弱环节，扩大普惠金融覆盖面。推动金融机构降低实际贷款利率、减少收费，让广大市场主体切身感受到融资便利度提升、综合融资成本实实在在下降。

点评：财政政策将提质增效，新增财力要下沉到基层，务必使基层落实惠企利民政策更有能力、更有动力。一方面，保市场主体稳定城市经济基本盘，地方政府可以给予困难企业一系列的纾困政策措施。另一方面，通过降低居民税费负担等政策手段，变相提升居民收入预期及消费能力。聚焦房地产行业，对于那些市场需求羸弱、库存高企的弱三四线城市，地方政府仍可以通过购房补贴、税费减免等财税刺激措施托底楼市。

货币政策总量整体稳健，保持宏观杠杆率基本稳定，短期内再次降准的可能性不大，坚决不搞大水漫灌式强刺激。但要结构性纾困实体经济，引导信贷资金更多流向重点领域和薄弱环节，着力缓解中小微企业融资难、融资贵的现实困境，尤其要降低企业实际贷款利率，预计年内LPR仍有一定的下降空间。

未来房地产金融政策将精准收放，既要支持居民自住以及改善性购房消费，支持房企合理的融资需求，更要坚决遏制房地产泡沫化金融化问题死灰复燃，严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。具体而言：房地产行业将继续去杠杆，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”也将持续发力，真正将房企负债率、居民杠杆率逐步调降至相对合理的水平。

货币政策将会加大对住房租赁市场健康发展的支持力度。银保监会明确支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持，降低住房租赁企业资金成本，助力缓解新市民住房压力。鼓励保险机构开展出租人责任险、承租人责任险等保险业务，支持长租市场发展。

新型城镇化稳楼市预期

在提升新型城镇化质量中，政府工作报告提及有序推进城市更新，稳步推进城市群、都市圈建设。

新型城镇化建设主要体现两个方面：其一，推进农村转移人口就近城镇化，并将县城作为承接人口转移的核心载体。其二，大中城市将进一步放开落户限制，核心一、二线城市仍将调降人才落户门槛，弱二线及三四线城市或将实行“零门槛”落户。

理想预期下，三四线城市城镇化率将稳步提升，期间有望带动一定数量的增量购房需求，核心一、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集，房地产市场前景更为可期。

值得一提的是，城市更新将成房地产市场稳定剂，随着棚改、旧改持续推进，有望带动一定数量的增量购房需求。以郑州为例，实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。并对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。预计部分压力城市或将效仿郑州，更有必要及动力推进棚改、旧改建设力度，以便刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。

从区域发展来看，长三角、粤港澳将继续引领中国经济新一轮高质量发展，并在科创产业、基础设施、公共服务等方面形成区域协调发展新格局。受此影响，长三角、粤港澳也将引领房地产行业新一轮格局发展，城市市场红利更为可期。

结 语

目前来看，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定，困难和风险挑战仍然存在。从2022年政府工作报告中也可以看出一二，其中“稳”字贯穿全篇，全文共提到了76次。聚焦房地产方面则强调“三稳”，即稳地价、稳房价、稳预期，2022年房地产市场“稳”仍是第一发展要义。

在此背景下，未来房地产行业还将继续落实去杠杆，倒逼企业降负债、居民降杠杆。“十四五”期间，房地产业仍将是压舱石和支柱产业，房地产行业的基本面预示着行业仍然大有可为，比如改善性需求一直存在，租赁市场迎来政策支持等。

文章来源：飙马商业地产综合整理