当前国内商业地产步入存量竞争深度调整期，“出海”已从企业可选策略升级为重要增长路径，在政策“严监管+强扶持”导向下，行业正从盲目扩张转向合规深耕、从单一开发转向多元运营。中国商业地产企业凭借成熟的开发经验、运营能力，逐步布局涵盖“一带一路”沿线及成熟市场，形成差异化“出海”模式。本文，飙马商业地产筛选并解析十大标杆“出海”商业地产项目，为行业提供专业参考与实践借鉴。

案例一：龙湖曼谷天街（泰国曼谷）

龙湖商业首次正式进军东南亚的标杆项目，是“天街”产品线全球化复制的起点，也是中资房企在东南亚商业从“重开发”转向“重运营”的典型尝试；龙湖通过与泰国本土开发商合作（非全资自建）降低政策与地缘风险，采用“品牌输出+运营托管”双轮驱动模式。

在客群定位上，核心客群为25-45岁曼谷中产家庭、年轻白领、Z 世代，次要客群为国际游客与留学生；主打“日常高频消费+周末家庭体验+社交聚会”三重需求。

在空间设计上，融合泰式热带风情与现代简约，中庭采用挑空+绿植+水景，打造“城市雨林”主题。

在业态规划上，地下一层为生鲜超市+美食市集（引入泰式本土小吃与网红餐饮），1-2 层为时尚零售+生活方式，3层为亲子乐园+教育+文创，4 层为影院+大型餐饮+屋顶花园；其中屋顶规划露天餐厅、观景平台与小型文化活动场地，结合曼谷气候打造全天候户外空间。

在招商模式上，采用 “全球品牌资源+本土招商团队” 双轨制，龙湖输出品牌库与合作资源，本土团队负责对接当地品牌与政府关系；优先签约战略合作品牌，同步挖掘泰国本土设计师品牌、小众精品与网红餐饮，提升在地性。

在运营管理上，引入龙湖成熟的数字化会员体系，打通线上线下消费，提供积分兑换、专属权益、精准营销；打造“泰中文化交融”的活动IP，如泼水节主题活动、中国传统节日体验、本土艺术展览与市集；采用精细化运营，通过客流数据分析动态调整业态与品牌组合，提升租户业绩与租金收益。

案例二：保利迪拜保利广场（阿联酋迪拜）

保利迪拜广场由保利集团旗下保利置业牵头，联合迪拜本地顶级开发商/基金合资开发，总投资约15亿美元；选址迪拜市中心核心区，紧邻哈利法塔、迪拜购物中心与迪拜国际金融中心。

该项目集甲级写字楼+奢华酒店+精品商业裙楼+空中会所于一体；总建筑面积超12万㎡，主楼高度约240米，商业面积约3万㎡，办公面积约6万㎡，酒店约250间客房。

在客群定位上，核心客群是在中东的中资企业总部以及迪拜本土及欧美跨国公司；辅助客群是全球高端游客以及本地高净值家庭。

在建筑设计上，外立面采用几何线条+阿拉伯式镂空格栅，减少阳光直射；顶部退台式设计，打造空中花园与天际泳池；大堂挑高12米，搭配中东石材与艺术装置，兼顾仪式感与在地文化。

在业态规划上，商业总高四层，分层定位（1层轻奢零售+国际名表，2层高端餐饮+咖啡，3层商务配套+共享办公，4层空中露台+私宴）；在品牌上，引入国际一线奢侈品牌快闪店、高端餐饮（含中东本土米其林餐厅与粤式私厨）、金融机构网点、商务中心；与迪拜商会合作，设置中东北非企业对接展厅；在租售层面上，商业部分采用“持有+精品租赁”，不售散铺，保证业态统一。

在运营方面，采用“保利+本地顶尖物业”联合管理；建立24小时多语种服务体系；接入迪拜智慧城市平台，实现停车、消费、办公服务一体化；定期举办中阿经贸论坛、艺术展览、高端品鉴会，提升项目粘性。

案例三：曼谷长春广场（华润置地海外平台旗舰项目）

项目总占地3.44万㎡，总建面约39万㎡，3栋甲级写字楼+康莱德五星级酒店+1.3万㎡精品商业+高端公寓于一体。

核心定位为，曼谷CBD顶级商务地标+中资企业东南亚总部首选平台，服务跨国企业、金融机构与中资出海集群。

在客群定位上，其核心客群为中资企业东南亚总部、跨国金融 / 科技公司、国际机构；湄南河岸叠加全球高端游客、本地富豪家庭、文旅消费人群。辅助客群为商务差旅、国际中转旅客、周边社区高端居民；湄南河岸可拓展亲子家庭、年轻潮流客群。

在建筑设计上，项目采用国际化设计+在地文化融合，大堂挑高、石材与金属结合，彰显商务仪式感；湄南河岸项目则强化河景资源，采用退台、玻璃幕墙、无边泳池，最大化江景视野。

在品牌与招商策略上，写字楼主力租户为GE、Microsoft、BMW等跨国巨头，及中资银行、能源、科技企业东南亚总部；湄南河岸可引入区域总部+文旅企业+创意工作室；商业部分引入国际轻奢+本土高端+特色餐饮，严格把控品牌层级，只租不售，保证统一运营；湄南河岸增加泰式文创、水上体验、米其林餐厅，强化文旅属性；酒店部分康莱德品牌背书，主打商务会议+高端度假；湄南河岸可引入奢华度假品牌，打造“住、游、购、娱”一体化。

在运营管理上，设立中资企业服务中心，提供签证、法律、税务、翻译、跨境结算一站式服务；湄南河岸可拓展文旅对接、游客服务功能。同时，举办中泰经贸论坛、艺术展览、高端品鉴会；湄南河岸主打河景灯光秀、水上集市、音乐节，打造城市文旅IP。

案例四：万达伦敦 One Nine Elms

万达集团首个海外地产标杆项目，总建面约10.6万平方米，2018年1月，万达酒店发展公告出售项目60%股权给富力地产，后续由富力主导完成建设与运营，酒店品牌也从万达文华调整为柏悦（英国首家柏悦）。

项目位于泰晤士河南岸，3公里内覆盖白金汉宫、议会大厦、泰特美术馆等文旅地标，主打河畔景观+高端居住+奢华酒店体验。

在客群定位上，核心客群为全球高净值人士、跨国企业高管、伦敦本地精英家庭；次要客群为国际高端游客（柏悦酒店）；公寓销售初期主打中国与亚洲投资者，后期转向欧洲本土与中东买家。

在建筑设计上，双子塔采用细长流线型造型，外立面为高性能玻璃幕墙+金属线条，兼顾现代感与节能；每户设置“冬季花园”，既扩展室内空间，又框定泰晤士河、议会大厦、巴特西电站的270°全景视野；屋顶与公共区域融入极简艺术陈设，弱化商业感、强化奢华居住氛围。

在招商与品牌调整上，万达时期主打“中国品牌+国际标准”，富力接盘后转为国际顶级酒店品牌+本地高端零售组合；裙房商业未走大众化路线，而是引入小众精品店、米其林推荐餐厅、高端生活方式品牌，避免同质化；柏悦酒店同步推出高端宴会、商务会议服务，承接使馆与跨国企业的高端活动。

在运营管理上，项目采用4小时英式管家服务，公寓住户可享酒店同等客房清洁、餐饮配送、礼宾服务；引入数字化会员体系，打通酒店与公寓消费积分，提供定制化出行、票务、私宴等服务；定期举办艺术展、红酒品鉴、时尚沙龙，强化高端社群粘性。

案例五：迪拜中国凤城（阿联酋迪拜）

位于迪拜国际城核心，距迪拜市中心约20公里，由浙江余姚民企龙门钢结构（全资子公司宁波凤凰世纪广场） 投资，总投资4亿美元；占地约57万平方米（856亩），总建面70万平方米；其中商业40万㎡、仓储物流20万㎡、酒店公寓配套2万㎡，停车位超10000个。

在建筑设计上，整体设计为凤凰造型，流线型建筑群融入阿拉伯热带建筑元素与现代商业空间；设置9万㎡露天休闲广场、挑空中庭与绿植景观，兼顾热带气候下的遮阳与通风；分层清晰：地下为仓储与停车场，地面1-3层为主题馆，顶层与裙楼为酒店、餐饮、会展。

在客群定位上，核心为中东 / 非洲 / 南亚的专业采购商，次要为迪拜本地居民、国际游客、中国企业海外团队；主打 “批发+零售+展贸+物流+电商”五位一体，满足“看样-下单-仓储-发货-结算”全链路需求。

在招商策略上，项目优先引入中国自主品牌企业，而非纯代工；提供“租金+营业额分成”灵活模式，配套免费展位与全球推广；联动国内商会（如浙江商会、宁波商会）组织商户批量入驻，降低招商成本；同步引入中东本地代理商与跨境电商平台（如 Souq），打通线上线下渠道。

在运营模式上，搭建B2B电商平台，对接全球采购商数据库，提供跨境支付与物流追踪；引入央企物流合作伙伴（中外运/中远），提供仓储-海运-清关-配送的全链条服务。同时，定期举办行业展会、品牌发布会、中东采购节，打造“永不落幕的广交会”。

案例六：富力墨尔本Live City（澳大利亚 墨尔本）

富力墨尔本Live City是富力在澳洲的旗舰综合体，也是墨尔本内城区最大的城市更新项目之一，项目主打“历史遗产+现代居住+全配套社区”，承接 CBD 外溢居住与就业需求。

在改造上，项目完整保留3栋历史厂房、约500米长的原绳厂生产轨道、红砖立面与工业结构，打造历史景观轴。同时，将老厂房改造为社区中心、精品零售、艺术空间、咖啡馆，保留工业肌理，植入现代功能。并保留厂区开放空间，打造中央广场、步行街区、绿化廊道，连接历史区与居住区，提升街区活力。

在业态规划上，商业部分引入精品零售、餐饮街、便利店、生活服务，服务社区与区域客流。办公部分，打造甲级写字楼，吸引中小企业、初创公司、区域总部，导入稳定就业与消费。社区配套上，引入妇幼护理中心、托儿所、健身房、私人影院、儿童活动区，解决家庭客群痛点。

在招商上，优先引入本地连锁、社区型品牌（超市、餐饮、生活服务），避免纯中国品牌“水土不服”。

在运营管理上，组建澳洲本地运营团队，配备24小时物业+英式管家，适配海外高端居住需求。同时，定期举办社区活动、亲子沙龙、艺术展，提升粘性。

案例七：新加坡金文泰广场（新加坡）

位于新加坡西部金文泰镇中心、金文泰地铁站（EW23）上盖，2025年末高雅集团以8.09亿新元收购。

在客群定位上，项目以家庭住户（新老年 + 亲子） 为主，占比超60%；其次是大学生/青少年；还有通勤白领与周边办公人群；客群结构多元且抗周期，刚需消费占比高。

在楼层定位上，地库为超市+生活杂货；1-2层零售+快时尚；3层餐饮+亲子；4-5层社区服务+办公配套。

在业态配比上，遵循 “民生刚需> 体验餐饮 > 零售服饰 > 社区服务”的社区商业黄金法则。主力业态以生鲜超市（NTUC FairPrice Finest）、社区餐饮（食阁 + 连锁餐厅）、便民服务（Unity 药店、邮政、社区图书馆、市镇理事会办公室）为基础盘；搭配 BHG 百货、Best Denki 电器等中型零售；少量潮流服饰与生活方式店，避免同质化竞争。

在运营管理上，项目深耕社区，持续举办节庆市集、亲子活动、银发健康讲座、学生特惠日，强化 “社区生活中心” 定位；同时进行数字化升级，上线会员系统、线上点单、智能停车，打通线上线下；针对老年客群保留现金与人工服务；对核心民生租户给予稳定租期与优惠；对体验型新店采取阶梯租金，培育客流。

案例八：中信迪拜南城项目（阿联酋迪拜）

中信迪拜南城项目是中信集团首次大规模进军迪拜高端地产的标杆合作项目，由中信与迪拜本土头部开发商MAG Group联合开发，总投资60亿美元。

项目定位为迪拜南城顶级豪华综合社区，集高端住宅、商业、酒店、教育、医疗、休闲于一体，打造“Live-Work-Play-Learn”的24小时国际社区。

在产品与业态设计上，住宅部分以高端别墅+大平层公寓为主，覆盖全生命周期客群，主打“迪拜南城唯一纯豪宅社区”定位；商业部分涵盖高端购物中心以及精品商业街，其中：高端购物中心约10万平方米，引入国际奢侈品牌、精品超市、高端餐饮、影院，定位“南城顶级奢侈品购物中心”，弥补区域高端商业空白。商业街约10万平方米，沿街布局咖啡馆、餐厅、精品店、生活服务，打造步行友好的社区商业氛围。

同时，项目还引入国际知名酒店品牌（如万豪、希尔顿），提供300+ 客房、会议中心、SPA、健身中心，服务社区及区域商务客群。并配套了国际学校、私立医院、健康管理中心，满足高端家庭教育与医疗需求。打造中央公园、人工湖、健身中心、儿童乐园、社区俱乐部、清真寺，打造全龄化休闲空间。

案例九：粤泰・金边港商业中心（柬埔寨）

项目位于金边洞里萨河畔，总投资约5.316亿美元；总占地约11.87万平方米，总规划建筑面积约117–120万平方米，分四期滚动开发；商业中心单体约 15.2万平方米，由粤泰国际集团主导开发。

项目定位为，金边首个滨水文旅商业+高端居住+国际商务的超级综合体，主打“吴哥文化+现代商业+江景旅游”，目标是成为金边城市名片、东盟游客打卡地、本地高端消费与商务中心。

在规划设计上，建筑外立面融入吴哥窟的曲线与浮雕元素；商业内街设“吴哥文化长廊”，水上艺术展馆展示湄公河流域民俗；打造“地面步行+码头水上交通+地下车库”三层交通系统，沿江设置连续的滨江步道与观景平台；

在业态产品开发上，规划了大型购物中心、沿江文化艺术商业街、客运码头 + 江景广场、五星级酒店（白天鹅）+ 服务式公寓、五星级酒店（白天鹅）+ 服务式公寓、高端住宅等业态组团。

其中，购物中心约10万平方米，含影院、精品超市、国际快时尚、免税店，定位金边中高端家庭与游客的一站式消费目的地；商业街约5万平方米，骑楼+开放式连廊，融入吴哥浮雕、水上艺术展馆，定位文旅体验+餐饮+文创零售，夜游经济核心区。

在销售模式上，采用“首付分期+包租回报+文旅IP增值”，公寓包租5年，租金回报约6%；商铺主打“景区+商圈双重客流”。

在运营管理上，商业统一运营，引入专业商管团队，规划“水上夜市+文化表演+节庆活动”的全年营销日历；码头联动洞里萨河游船线路，形成“项目 — 王宫 — 独立纪念碑”的水上观光闭环。

案例十：安哥拉奥特莱斯时尚中心（安哥拉非洲西南部）

安哥拉奥特莱斯时尚中心是中资企业在非洲首个“投 — 建 — 运”全链条落地的商旅文一体化奥莱综合体，填补了安哥拉高端商业空白，是中非经贸合作与中国商业模式出海的标杆项目。

项目由安兴国际集团、海立非、安合国际三家中资企业组成联合体，设立奥特莱斯投资有限公司统筹开发。总投资超6000万美元，占地约10万平方米，总建筑面积7万余平方米，规划商铺200余家。

在定位上，项目定位“高端奥莱+亲子休闲+社交娱乐+旅游打卡”，打造罗安达城市商业新中心，服务本地中产阶级、外籍高管、周边国家游客及在安华人。

在规划设计上，项目建筑外观融入安哥拉本土艺术元素，内部空间宽敞通透，适配本地炎热气候；设置本土品牌专区，平衡国际与本地消费需求。此外，项目打破传统奥莱单一购物模式，以亲子娱乐为流量引擎，实现 “购物+休闲” 双轮驱动，适配非洲家庭型消费习惯。

在业态上，项目打造奥特莱斯零售区、亲子娱乐区、餐饮集群区、配套服务区四大功能区，其中，奥特莱斯零售区引入安哥拉最大奢侈品集合店Luxemarca；国际快时尚 ZARA、运动品牌 Adidas；本土潮牌、高性价比生活集合店 MUMUSO 等，覆盖服饰、鞋包、美妆、家居。亲子娱乐区引入儿童游乐城、互动装置（如 A3 区钢琴互动装置）、亲子餐厅，打造 “遛娃圣地”，引流家庭客群。

在招商策略上，以奥莱折扣+独家授权吸引ZARA、Adidas等，填补安哥拉国际快时尚空白。扶持安哥拉本土设计师与潮牌，提供租金优惠，增强本地认同感。餐饮娱乐则优先引入网红、连锁品牌，打造差异化体验，提升停留时长。

在运营管理上，中资团队主导策略，本地团队负责执行，招聘大量本地员工，适配本地文化与消费习惯。开业期间举办大型庆典、文化表演、折扣促销；日常推出亲子活动、节日主题营销，持续制造话题。全商场统一招商、统一运营、统一营销，保障品牌形象与服务标准。

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