城市更新2.0时代：存量商业如何通过“轻资产运营”破局？

当城市更新进入以质量提升和功能完善为核心的新阶段，存量商业资产正站在转型升级的十字路口，而轻资产运营模式成为盘活这些资产的关键钥匙。

2026年中央经济工作会议将“实施城市更新行动” 再次列为重点工作，并特别强调要“盘活存量资产，提高资源利用效率”。这一政策导向标志着中国城市发展模式正在发生深刻转变：从大规模增量建设转向存量提质改造。

据统计数据显示，截至2025年底，全国20个主要城市存量商业面积已超过3.5亿平方米，其中楼龄超过10年的项目占比达到62%，面临不同程度的功能老化、业态落后问题。与此同时，2025年全国新开业购物中心数量较2020年峰值下降43%，商业地产开发明显降温。

在这一背景下，会议提出的“探索房地产发展新模式”显得尤为重要。对于大量存量商业项目而言，轻资产运营不仅是一种商业模式选择，更是适应新时代发展要求的必然路径。它通过专业化分工、精细化运营和价值重塑，为存量商业注入新的活力。

01 政策解读：城市更新2.0的内涵与机遇

与以往相比，2026年中央经济工作会议对城市更新的表述有几个值得关注的新变化：

从“拆改留”到“留改拆”的优先顺序调整。会议明确提出“防止大拆大建，注重提升城市功能品质”，这意味着存量商业改造将获得更多政策支持。以北京798艺术区、上海上生新所为代表的“改造性更新”模式将成为主流，而非过去的推倒重建。

多方参与机制的建立。会议强调要“鼓励社会资本参与城市更新项目”，这为轻资产运营企业创造了政策空间。轻资产模式的核心优势在于不需要大量自有资金投入，而是通过专业能力输出获取收益，这与鼓励社会资本参与的政策导向高度契合。

功能复合化的要求提升。会议提出“推动城市功能完善和品质提升”，对于存量商业而言，这意味着要从单纯的购物场所转变为融合消费、文化、社交、办公等多功能的城市活力节点。这种功能复合化改造，正是轻资产运营企业能够发挥专业优势的领域。

上海“武夷∣MIX320”项目就是一个典型案例。这个由老菜市场改造而成的商业体，保留了原有建筑结构，植入了创意办公、设计师品牌、特色餐饮等新功能，实现了从单一功能到复合功能的转变。项目由专业轻资产运营公司操盘，改造后租金收益提升2.5倍，成为区域新地标。

金融支持政策的明确。会议提出要“创新金融产品和服务，支持城市更新行动”。在实际操作中，这意味着存量商业改造项目可能获得更灵活的融资支持，包括但不限于城市更新专项贷款、资产证券化产品等。轻资产运营企业可以借助这些金融工具，解决改造中的资金瓶颈问题。

02 轻资产运营：存量商业改造的核心引擎

轻资产运营模式在存量商业改造中的应用，已经形成了多种成熟路径：

管理输出模式是最基础的轻资产合作方式。专业运营公司向资产持有方输出全套管理体系，包括招商管理、运营管理、营销策划等，按固定管理费加业绩提成的方式获取收益。万达商管是这一模式的典型代表，截至2025年底，其管理输出的商业项目已达237个，管理面积超过3200万平方米。

这种模式的优势在于风险共担、利益共享。资产持有方保留了资产所有权，无需担心资产贬值风险；运营方则凭借专业能力获取稳定收益，无需承担重资产投入的压力。对于大量缺乏商业运营经验的地方国企、金融机构持有的存量资产而言，这种模式尤为适用。

品牌授权模式更注重价值赋能。运营方将自身成熟的品牌体系授权给存量项目使用，包括视觉形象、营销活动、会员体系等全套品牌标准。这种模式特别适合那些地理位置优越但形象老化的项目。

北京王府井百货大楼的改造就是一个成功案例。项目引入了专业的商业运营品牌，进行全面品牌升级和业态调整，更名为“王府井喜悦购物中心”。改造后客流增长180%，销售额提升210%，品牌价值得到显著提升。

合资运营模式实现了更深度的绑定。轻资产运营方以少量资金入股，与资产持有方成立合资公司，共同负责项目的改造和运营。这种模式下，运营方不仅是服务提供商，更是利益相关方，能够更好地保证项目成功。

广州ICC环贸天地的改造就采用了这种模式。专业运营公司以10%的股权入股，主导项目的整体改造和后期运营。改造完成后，项目出租率从65%提升至96%，租金水平增长85%，实现了资产方和运营方的双赢。

基金化运作模式代表了更高级的形态。专业运营机构发起设立城市更新基金，募集社会资本，专门用于存量商业改造。这种模式能够解决改造资金问题，同时通过专业运营提升资产价值，最终通过资产证券化或整体转让实现退出。

黑石集团在中国市场的多个存量改造项目就采用了这种模式。通过基金收购老旧资产，投入资金进行改造升级，再委托专业运营公司管理，最终实现资产增值和退出。这种“投资+改造+运营”的一体化模式，代表了轻资产运营的未来方向。

03 内容赋能：轻资产运营的价值创造逻辑

轻资产运营之所以能够在存量商业改造中发挥关键作用，根本在于其能够通过内容赋能创造增量价值。这种赋能主要体现在三个层面：

业态内容的重构是基础层面。传统商业的同质化问题在存量项目中尤为突出。轻资产运营方通过对区域消费需求的深入研究，进行差异化的业态规划和品牌组合，形成项目的独特竞争力。

成都Regular源野项目原本是一个地下停车场，经过轻资产运营团队的改造，引入了30余家独立设计师品牌、生活方式集合店和特色餐饮，形成了强烈的风格辨识度。项目开业后迅速成为成都商业的新名片，坪效达到区域平均水平的2.3倍。

体验内容的创造是价值提升的关键。在物质消费饱和的今天，体验成为吸引消费者的核心要素。轻资产运营方擅长通过空间设计、美陈装置、主题活动等，创造独特的消费体验。

深圳万象天地的“城市森林”主题区，将自然生态元素引入商业空间，定期举办植物市集、自然课堂、环保工坊等活动，将商业空间转化为城市公共文化生活平台。这种体验式内容的创造，使项目具备了超越传统商业的吸引力。

文化内容的植入是建立情感连接的高阶手段。每个城市都有独特的文化基因，存量商业改造中如果能挖掘和呈现这种文化基因，就能建立起与消费者的深层情感连接。

南京金陵中环项目在改造中，专门设置了“金陵文化展示区”，将南京云锦、金箔工艺等非物质文化遗产以现代方式呈现，并与本地设计师合作开发文创产品。这种文化内容的植入，使项目超越了单纯的商业功能，成为城市文化的承载者和传播者。

社群内容的运营是保持项目活力的长效机制。轻资产运营方不仅关注物理空间的改造，更注重消费者社群的构建和运营。通过会员体系、社群活动、专属服务等，将消费者从一次性访客转化为长期参与者。

北京朝阳大悦城的“悦界”社群，已经发展出读书会、手作工坊、运动俱乐部等30多个主题社群，定期举办超过200场社群活动。这些社群活动不仅带来了稳定客流，更形成了强烈的归属感和认同感，这是项目能够持续保持活力的重要原因。

04 技术驱动：数字化赋能存量商业改造

中央经济工作会议强调的“发展新质生产力”，在存量商业改造中体现为数字化技术的全面应用。轻资产运营企业通过技术赋能，能够显著提升改造效率和运营效果：

数字化改造诊断提高了决策科学性。传统的商业改造往往依赖经验判断，而数字化技术能够提供更精准的数据支持。通过客流热力图、消费数据分析、竞品监测等手段，可以在改造前就对项目的现状问题和改造方向有清晰认识。

某轻资产运营企业在接手上海一个老旧百货改造项目前，通过为期三个月的数字化监测，发现项目周边3公里范围内年轻家庭占比达42%，但项目内亲子业态仅占8%。基于这一数据，团队将改造重点确定为“亲子主题商业”，改造后亲子业态占比提升至35%，家庭客群消费占比达到62%。

BIM技术应用提升了改造效率。建筑信息模型（BIM）技术在存量改造中能够发挥重要作用。通过建立三维数字模型，可以在施工前就发现潜在问题，优化设计方案，减少改造过程中的变更和浪费。

在广州一个工业厂房改造为商业项目的案例中，应用BIM技术后，设计变更减少37%，施工周期缩短28天，改造成本降低15%。这种效率提升对于利润率相对较低的存量改造项目具有重要意义。

智慧运营系统实现了精细化管理。改造完成后，智慧运营系统的应用能够持续提升项目的运营效率。包括智能能耗管理、智慧安防、智能停车等系统，不仅降低了运营成本，也提升了消费者体验。

杭州某改造项目引入智慧运营系统后，通过能耗优化每年节约电费超过80万元，通过智能停车系统将平均停车时间从12分钟缩短至5分钟，消费者满意度提升22个百分点。这些看似微小的改进，累积起来构成了项目的核心竞争力。

数据资产管理创造了新的价值维度。轻资产运营企业通过长期运营积累了大量数据资产，包括消费者画像、消费偏好、品牌表现等。这些数据不仅有助于提升单个项目的运营水平，还可以形成行业洞察，为更多项目提供参考。

某头部商业运营企业已经建立了覆盖全国200多个项目的数据库，通过对这些数据的分析，能够预测不同区域、不同类型的消费趋势变化，为品牌拓展和项目定位提供精准指导。这种数据资产已经成为企业的重要竞争优势。

05 金融创新：破解存量改造的资金瓶颈

存量商业改造面临的最大挑战之一是资金问题。轻资产运营模式通过与金融创新结合，形成了几种有效的解决方案：

城市更新基金提供了专项支持。近年来，各地政府纷纷设立城市更新基金，为符合条件的改造项目提供资金支持。轻资产运营企业可以协助项目方申请这类基金，解决改造的启动资金问题。

以上海为例，2025年设立的城市更新基金规模达到800亿元，专门用于支持包括存量商业改造在内的城市更新项目。申请成功的项目可以获得不超过改造总投资30%的资金支持，且利率较市场水平低1-2个百分点。

CMBS/类REITs实现了资产盘活。对于有稳定现金流的存量商业项目，可以通过发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）或类REITs产品，将未来收益提前变现，为改造提供资金。

北京某老旧商业项目通过发行类REITs产品募集资金5.2亿元，用于项目的全面改造升级。改造后项目估值从8亿元提升至13亿元，租金收入增长65%，为投资者提供了良好回报。这种金融工具的应用，使存量商业改造形成了“投资-改造-增值-退出”的良性循环。

收益权质押融资创新了担保方式。对于暂时无法进行资产证券化的项目，可以将未来的租金收益权作为质押，向金融机构申请融资。这种融资方式不涉及资产所有权转移，操作相对灵活。

某轻资产运营企业在西安的一个改造项目中，就以未来五年的管理费收益权作为质押，获得了银行贷款支持。这种创新融资方式，使轻资产运营企业也能够在一定程度上参与项目的前期改造投入。

政府与社会资本合作（PPP） 拓展了合作空间。在城市更新领域，PPP模式的应用越来越广泛。轻资产运营企业可以作为社会资本方，与政府合作参与存量商业改造。

成都宽窄巷子二期改造就采用了PPP模式，由专业运营企业与政府平台公司成立合资公司，共同负责项目的改造和运营。这种模式下，政府提供政策支持和部分资金，企业提供专业能力，实现了优势互补。

06 挑战应对：轻资产运营的风险管控

尽管轻资产模式在存量商业改造中展现出巨大优势，但也面临诸多挑战，需要建立系统的风险管控机制：

资产持有方认知风险是最常见的挑战。许多资产持有方对商业运营缺乏了解，期望过高或对改造投入不足，导致合作难以推进。轻资产运营企业需要建立系统的沟通和教育机制，通过案例分享、数据分析等方式，帮助资产方建立合理预期。

改造周期与市场变化风险需要谨慎管理。存量商业改造通常需要6-18个月时间，期间市场可能发生显著变化。轻资产运营企业需要在改造规划中预留足够的灵活性，采用模块化、可分阶段实施的设计方案，以应对市场变化。

运营团队能力风险直接影响项目成败。轻资产模式的核心是专业能力，团队的经验和执行力至关重要。企业需要建立完善的人才培养体系和知识管理系统，确保专业能力可以复制和传承。

合作关系稳定性风险需要制度保障。轻资产合作通常期限较长，期间可能因各种原因导致合作关系变化。需要通过完善的合同设计和退出机制，保护各方利益，确保项目运营的稳定性。

技术进步带来的颠覆风险需要前瞻布局。商业地产领域的技术进步日新月异，今天的创新可能很快被取代。轻资产运营企业需要保持技术敏感度，建立持续学习和创新的机制，确保始终处于行业前沿。

07 未来展望：轻资产运营的生态化演进

随着城市更新进入深度发展阶段，轻资产运营模式也在不断演进，呈现出明显的生态化趋势：

平台化运营将成为主流。单一的轻资产运营企业将演变为整合设计、招商、运营、营销等多方资源的平台。这种平台能够为存量商业改造提供一站式解决方案，显著提高效率和成功率。

专业化细分将更加深入。随着市场竞争加剧，轻资产运营企业将在特定领域形成专业化优势。有的专注于社区商业改造，有的擅长工业遗存改造，有的聚焦历史文化街区更新。这种专业化分工将提升整个行业的发展水平。

数字化赋能将全面深化。大数据、人工智能、物联网等技术将在存量商业改造的全流程中发挥更大作用。从前期诊断到设计改造，再到后期运营，数字化将贯穿始终，推动行业向智能化方向发展。

绿色化改造将成为标配。在双碳目标背景下，存量商业的绿色化改造不再是选项而是必须。轻资产运营企业需要将绿色理念和技术融入改造全过程，创造环境友好、资源节约的商业空间。

国际化合作将日益增多。中国在城市更新和存量改造领域积累了丰富经验，将吸引更多国际合作伙伴。同时，中国轻资产运营企业也将走出国门，参与国际城市更新项目，实现经验和能力的双向交流。

2026年中央经济工作会议为城市更新和存量商业改造指明了方向，而轻资产运营模式正是实现这一目标的关键路径。当越来越多的存量商业通过轻资产模式焕发新生，我们看到的不仅是一个个项目的成功改造，更是城市功能的完善、生活品质的提升和经济活力的增强。

在这个过程中，轻资产运营企业扮演着价值发现者、资源整合者和创新推动者的多重角色。它们用专业能力唤醒沉睡的资产，用创新思维重塑商业空间，用精细运营创造持久价值。

城市更新2.0时代，轻资产运营不仅仅是一种商业模式，更是一种城市发展的新思维。它告诉我们：城市的未来不只有向外扩张，更有向内挖掘；不只有推倒重建，更有活化利用；不只有硬件更新，更有软实力提升。

当轻资产运营成为存量商业改造的主流选择，当城市更新从个别案例变为系统实践，我们终将见证中国城市从规模增长到品质提升的历史性跨越。这既是商业地产行业的转型机遇，更是城市可持续发展的必然要求