烟火重燃的秘密：社区商业如何成为开发商的下一个金矿

社区商业成为金矿的背景

随着国民经济发展、技术迭代，尤其是在疫情常态化的背景下，社区经济展现出巨大的潜力，成为新的风口。近年来，生鲜超市和家庭生活服务板块都是万亿级市场，养老、托育、家政服务等众多设施构成了社区经济的一部分。社区正在成为新的生活中心，社区品牌的构建赋予社区新的认知价值和资产溢价，其构成因素更加多元，人文特点突出，如成都的社区综合体成为网红打卡地，让烟火气回归民众。对于开发商而言，社区商业这片万亿级的蓝海市场极具吸引力，谁能抢先占领社区经济市场，就可能获得财富1。

客户挖掘为社区商业成功奠基

客户是社区商业成功的关键因素，挖掘客户成功与否决定了社区商业能否成功。开发商需要实现从开发模式到经营模式的转变，在设计社区商业之前，深入挖掘客户并进行业态需求匹配，具体有以下三步1：

1. 人群画像细分：在社区商业研发中，可以把人群按照年龄段细分为幼儿、青少年、青年、中年、老年。不同年龄阶段的客户消费特点不同，例如老年群体可能更注重健康养生、养老服务方面的消费，而青年群体可能更倾向于时尚消费、娱乐消费等。

2. 行为模式提炼：通过研究发现，不同人群在不同时间段的行为不尽相同，每类人群针对性的行为也不同，且零售餐饮消费占比较高。比如上班族在工作日的晚上可能更倾向于在社区周边的餐馆就餐，周末则可能会带家人去社区的超市采购生活用品。

3. 业态对应需求：通过对客户需求进行调研，将客户提及率大于50%的业态定义为满足基本生活功能业态，包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等，这些是人们生活必备的。客户提及率低于20%的业态定义为休闲游憩类业态，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。

社区商业街区的特征优势吸引开发商

社区商业街区具有独特的特征和优势，能够吸引消费者，为开发商带来商机2：

1. 商圈针对性强：目标客群主要针对社区内的居民及周边写字楼等固定人群，开发商可以吃透这些人群的需求特点，有针对性地进行商业布局和业态选择。

2. 具备公用服务属性：社区购物中心是人们工作与生活外的第三空间，具备放松、休闲的功能，完善的配套生活设施能持续吸引消费者到达。例如社区商业中配备公园、休闲广场等公共空间，增加消费者的停留时间和消费机会。

3. 更高的可达性：抓住人们最后一公里的需求，居民在家门口就能完成各类消费需求，形成了便利性与经常性的特点，打造社区服务体系。

4. 烟火气激发消费活力：由于与居民生活距离很近，居民的持续性到访与消费使社区商业增加了独有的烟火气，产生一种家的亲近感，有助于形成消费黏性。比如社区内的夜市、市集等活动，吸引居民参与，促进消费。

成功案例为开发商提供借鉴

上海越界锦和尚城

位于上海徐汇区的核心位置，总建筑面积约30万㎡，包括5万㎡的商业街区、24万㎡的花园式办公空间和约1万㎡的Base公寓。该项目打破传统商业概念，将共享办公空间、商业街区与开放的花园等结合，营造出利于工作、生活的健康环境。建筑设计独特，园区中用交织的线条塑造景观和通道，交汇点打造公共空间，如阳光活力草坪、滑板公园和水景庭院等。在办公场景中每层都植入绿色中庭，与屋顶花园相连，并与内部庭院打造成半封闭田园空间，特色的露天剧场可以举办各类活动。项目辐射周边3公里内多个住宅区、别墅区、学校等，完善的生活设施和多元的业态为周边居民提供了丰富的公共空间体验，打造了未来办公新标杆，为开发商在社区商业与办公融合方面提供了借鉴2。

万科·渔里未来社区

以年轻力为核心，用邻里中心为社区居民提供了家庭生活的第三空间。项目营造了集居住、社交、商业、艺术、人文等九大复合场景，酷似飞碟的建筑外形与多元的消费场景，让居民感受到未来社区以人为本、科技感的美好生活。全新打造的光年荟·未来商业街，将在地文化与未来社区商业融合，设置了涵盖美食、潮玩、亲子、生活等年轻力社交场，不仅有满足居民生活的商业配套，更传递出传承与发扬特色文化的信号。社区举办的大飞碟电音节、后备箱市集、烟花秀等活动，为社区居民生活注入新的活力，也将成为城市商业新地标，为开发商打造年轻群体喜爱的社区商业提供了思路2。

东京YoyogiVillage

将中产阶级、白领作为主要客群，把整个项目分为集装箱群落和双层建筑物，并由一个长长的缓坡及绿色景观连接。虽然资料中未详细描述其运营模式，但这种独特的建筑布局和对特定客群的定位，也为开发商在社区商业项目规划方面提供了不同的视角2。