如何加快建立可持续的城市更新模式?
2024年12月召开的中央经济工作会议提出:大力实施城市更新。这是自2022年党的二十大报告提出“实施城市更新行动”,到今年3月份两会提出“稳步实施城市更新行动”,到8月份国务院在新型城镇化战略行动计划中提出“深入实施城市更新行动”之后的最新表述。可见,城市更新从“有序推进”到“稳步实施”再到“深入实施”,现在已进入到“大力实施”的阶段。在这一过程中,建立可持续的城市更新模式成为关键,这也是今年三中全会对城市更新提出的新要求。可以说,大力实施城市更新行动的必要条件就是建立可持续的城市更新模式,建立可持续的发展模式是当前城市更新步入到深入实施阶段的必然要求。
城市更新已进入规模化发展的新阶段
中国房地产已经从增量时代进入到存量时代,今后城市更新是城市发展的常态,存量时代下城市更新必将进入到规模化发展。根据住建部数据,当前我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米。城镇住房套户比为1.07,其中一线城市套户比为1.01,二线城市为1.09,三四线城市为1.12。这显示出,当前城镇居民的居住条件的显著改善,套户比超过1说明从总量上看已经实现了“户均一套房”。如果中国城镇存量住房按照每年2%的更新速度,那么将带动全国每年7亿平米左右的城市更新规模,涉及700余万套的房屋。
从全国实施城市更新的情况看,自去年以来,已实施城市更新项目超过6.6万个,完成投资达到2.6万亿元人民币。这些项目涵盖了既有建筑的改造利用、城镇老旧小区的改造、城中村的改造等多个方面。例如,围绕既有建筑改造利用,已经改造了78亿平方米的建筑,显著提升了建筑的安全和节能水平。在城镇老旧小区改造方面,去年新开工改造的城镇老旧小区达到5.37万个,加装电梯3.6万部。2024年,全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。
此外,全国已实施完整社区建设项目2900多个,精准补齐“一老一幼”设施3500多个,更新改造老厂区、老商业街区等2600多个,建设和改造医疗、体育、教育、文化设施近1.5万个,改造城市燃气等各类管道约10万公里,修复城市破损山体4.97万平方米,新建和改造城市绿地3.4万公顷。
去年至今,全国共活化利用300多片历史文化街区、1800多个历史建筑,使历史文化和现代生活融为一体、相得益彰。最新数据显示,全国共有历史文化街区1274片,历史建筑6.72万处。其中,保护对象类型持续丰富,92片红色文化型历史文化街区、85片工业遗产型街区、81片民族特色型街区、68片区域文化型街区等一大批承载重要记忆的古建筑、老街区被纳入保护体系。
目前,全国已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组,84个城市出台了管理办法,300多个城市编制了城市更新专项规划,城市更新的工作组织机制和制度政策框架日益完善。
围绕城市更新投融资机制,各地创新市场化投融资模式,努力打通实施城市更新的“源头活水”,13个省设立了专项资金对城市更新重点领域项目给予奖补,国开行向27省56市的实施主体承诺授信6150亿元、发放贷款1455亿元,25个城市设立了城市更新基金,总资金规模达4400亿元。
从全国城市更新项目的企业参与情况来看,目前百强房企中已经有超七成企业涉足城市更新项目,尤其是前50 强的房企,其参与度更为显著。截至2023 年年初,全国百强房企中已有70%以上涉足城市更新,其中前10 强房企的城市更新项目数量占比超过40%,显示出头部企业强大的资源整合能力和市场占有率。其中,港股企业在城市更新行业中占比较大,如保利发展、佳兆业集团、富力地产、华润置地等上市公司,他们在行业中具有显著影响力。
可见,经过近几年的推进和发展,全国城市更新已进入了一个面广量大、多样化、规模化发展的新阶段。
从上海实施城市更新的情况看,其进展走在全国的前列。上海“十四五”规划提出,全力推进旧区改造和旧住房更新改造。加快完成旧区改造,本届政府任期内全面完成约110万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造任务,到2025年全面完成约20万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造任务。全面完成旧区改造范围外的无卫生设施的老旧住房改造,全面启动以拆除重建为重点的旧住房成套改造,到2025年分类实施旧住房更新改造5000万平方米。有序推进“城中村”改造。
上海市根据第十二次党代会要求,打响“两旧一村”改造攻坚战,“两旧”指的是零星二级旧里以下房屋改造(简称“零星旧改”)和小梁薄板等不成套旧住房改造(简称“旧住房改造”,包括不成套职工住房以及不成套里弄、花园洋房、公寓两类);“一村”指的是“城中村”改造。2023年,上海市完成零星旧改12.3万平方米,受益居民4084户;全年实施老旧小区改造1310万平方米,完成29.6万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造。2024年,旧区改造计划完成12万平方米、4000户。旧住房成套改造,计划完成31万平方米,其中小梁薄板房屋12万平方米。
上海也明确了“两旧一村”工作的总体目标任务:2025年,“两旧一村”改造取得突破性进展,小梁薄板房屋改造全面完成。2030年,“两旧一村”改造取得标志性进展,符合条件的“城中村”改造全面完成。2035年,“两旧一村”改造完成历史性任务,改造区域全面建成。全面彰显现代、宜居、安全的城市更新内涵。其中,零星旧改和成套改造等旧住房改造任务量大面广,特别是在新的发展阶段,房屋密度高、成本严重高企,经济难以平衡,对此,上海正在积极探索一条可持续发展的模式与路径。
大力实施城市更新
关键在于建立可持续的发展模式
大力实施城市更新是提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求的主要路径。这是12月召开的中央经济工作会议对2025年的重点任务进行部署的第一项。而大力实施城市更新不仅能够直接拉动投资和经济增长,还能通过提升城市价值、促进产业升级、提升消费水平等多方面作用,全方位扩大国内需求,是提振消费、提高投资效益的重要路径。同时,大力实施城市更新有助于我国超大特大城市加快转变发展方式,也是房地产业进入后开发时代的新兴动能,特别是当前房地产开发投资面临下降,整体从过去大规模增量建设向存量提质改造和增量结构调整并重转变的阶段,大力实施城市更新将带动新一轮的投资,是接力增量开发投资的重要方式。
新发展时期的城市更新与以往模式相比,在更新理念上,更加强调整体性、系统性和持续性;在更新目标上,更加突出以人为本和高质量发展;在更新内容上,组成要素更加多元,层次更加丰富;在更新机制上,强调政府、市场和社会等更为开放性的多元主体协同共治。与此同时,大数据、人工智能等新技术快速发展,为构建更加高质量、多层次、富细节、精细化的城市更新技术体系提供了新机遇。因此新时代的城市更新想要大力实施,难度更加大,关键在于建立可持续的城市更新模式。
相比较示范性质的城市更新项目,当前城市更新进入到规模化发展阶段,其面临的挑战和问题较之前些年的起步阶段更为复杂和艰巨,可以说进入了“深水区”。在这个阶段,城市更新不再仅仅是单一的解决住房问题或完善基础设施的物质层面,而是需要向城市的可持续发展与整体推进等更深层次的职责转变。从当前各类市场主体参与城市更新的实践中看,还面临着不少问题和挑战。在此,着重从城市更新的模式、机制和政策等三个方面进行探讨。
首先,城市更新模式有待进一步优化。从实践中看,以政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式还有待进一步优化。在住房领域中,如何进一步发挥群众的自主更新意愿,做到群众接受意愿、市场参与动力、财政承受程度三者平衡是关键。例如近期上海的天山五村和甘泉三村旧住房改造项目均采取“原拆原建”方式进行征询意见,两个项目均没有达到实施的签约率。主要原因包括改造后面积不能扩、改造后方案满意度不高、居民获得感不强等,实际上城市更新发展到今天,原有部分模式已无法充分满足居民意愿。当前在浙江杭州出现老旧住宅“自主更新”模式,这一模式是从“要我改”到“我要改”的转变,具有全国推广的可行性。在非居住领域中,城市更新项目的交易成本、时间成本、商务成本均较高,如何统筹考虑投资回报、运营效益、收益分配、公益性贡献和实施路径。很多城市更新项目的难点在于构建政府和市场成本共担、利益共享模式,推动实现区域平衡、综合平衡、动态平衡。如新一轮城中村改造叫停了“一二级联动”的模式,以“净地出让”为主,这一模式在当前地方政府财政压力较大的背景下,将会面临新的挑战,相关模式亟待创新。
其次,城市更新机制有待进一步理顺。主要体现在:系统化的城市更新治理体系尚未形成,缺乏顶层立法保障和指导方针,导致政策制度建设、规划体系衔接和管理体系构建工作复杂且难以把控整体发展方向。精细化的城市更新治理机制亟待完善,在某些领域中,各部门事权划分不清晰,多头管理、缺乏结构性和系统性协同,导致存量空间利用和公共资源投入缺乏统筹。多元化的城市更新利益平衡机制也有待健全,城市更新涉及政府、市场、公众等多元权利主体的不同利益,但目前在有些项目中多元主体的参与途径不清晰,缺乏与基层治理机制的有效衔接。另外,资金困境亟待破局。具体来看,如中央的专项借款不能全部解决前期资金,如何发挥中央专项借款资金的杠杆作用,城市更新基金如何让市场主体积极参与并有效建立实施,城市更新项目进入运营期后如何嫁接金融实现资金的良性循环等。同时,更新试点项目的实施程序复杂,耗时长,特别是控规调整环节,导致更新主体等待时间过长,增加企业的沉没成本,自主更新积极性不高等。
最后,城市更新政策有待进一步完善。当前城市更新的相关政策法规很多要延用过去增量开发时期的政策,很多并不适用于存量改造。在实践中,地方有待充实城市更新政策工具箱,对于规划、土地、房屋、财政、税收、金融等联动支持政策体系还有待进一步完善。当然也有很多城市也已经建立了城市更新的政策体系,如上海已经建立了城市更新“1+3+N”的政策,但是很多政策在实施中缺少细则和指导,还存在政策难以落地实施的问题。例如:当前很多大城市的商办类土地面临即将到期,而关于商办土地到期之后的相关政策法规尚未出台,导致商办物业盘活面临着巨大的不确定性,社会资本对于不到20年土地年限的项目参与意愿低,影响商办类城市更新进程。另外,对于增强规划管理适应性,探索功能复合和用途弹性转换新模式,创新融合用地政策等亟待落地;适应城市更新项目的技术标准还需建立,以前增量开发的技术标准往往难以完全适用城市更新项目;城市更新项目由于非标准化特征,审批时间过长;历史风貌街坊里存在着简单地全面保留现象,存在“为保留而保留”,过度保护而增加成本,如何做好风貌价值评估来判断保留的部分与拆除的部分,形成保留与新建相结合的有机模式等,都有待进一步研究,并做好相应的改进和完善工作。
建立可持续的发展模式
的主要路径在于实战迭代
在当前存量时代下城市更新已进入深化发展的新阶段,建立可持续的城市更新模式成为关键,在这一过程中要重视实战经验,其主要路径也在于实战迭代。为此,企业等市场主体的参与不可或缺,城市更新行动能否大力实施并持续发展的重点,关键在于企业是否有积极性能够深入参与。在“2024城市更新实战优秀案例和优秀企业研究评审活动”中,总结企业参与城市更新的好经验好做法,形成可复制可推广的实战经验,希望推动企业形成创新的城市更新可持续发展实施模式。根据2024年评选出的实战优秀案例和优秀企业,总结以下企业的实战经验。
1、创新科学定位,打造特色内容,这是企业实施城市更新的基础。
首先,深入的市场调研和分析是企业形成城市更新项目科学定位的必要条件。了解目标区域的社会经济状况、人口结构、文化背景、历史遗产等,分析该区域的发展需求、居民需求、商业潜力和潜在问题,并思考项目在社区中的站位,在区域中的站位,在全市的站位。如果是居住类城市更新项目,要摒弃过去的传统开发思维和做法,系统思考项目能否通过改造成为“好房子”,是不是通过更新大大改善了居民的居住条件,是否提升了居民的居住满意度;如果是商业类城市更新项目,要深入研究当前新时代年轻人的消费偏好是什么,兴趣点是什么,把握当代年轻人的消费趋势,这样才能让过剩的商业焕发新的消费活力。
其次,打造有特色的内容是城市更新项目形成科学定位的创新亮点。由于过去房地产增量时代的高速发展,更多的是内容要适应新增空间,但随着当前房地产发展模式发生根本性的变化,存量时代的城市更新,进入到空间更新和内容更新并重的阶段,下一阶段将走向内容更新为主导,空间更新服务于内容更新的阶段。所以在城市更新中,产业的迭代升级、商业的消费多元、居住环境的改善都应该成为城市更新项目的必要条件,切忌只有空间更新而没有内容更新,这样只会多一个过剩的楼宇,低效的土地而已。城市更新项目一般都具有一定的历史文化和富有故事性,如何充分挖掘相关历史文化价值,与现代化文化发展能够有机融合,打造有特色内容,提升项目的文化价值和吸引力,企业在城市更新中应全面认识地块,进行全面规划,而非简单的风貌修复或重现,鼓励改造成新的风貌。例如入选今年实战优秀案例的鸿寿坊,项目始建于1933年,是由商人潘守仁投资兴建的二层砖木结构石库门里弄住宅,并且小作坊和老字号商铺林立。瑞安对鸿寿坊项目倾注了匠心与巧思,围绕周边目标客群进行精准定位,打造有“精致烟火气”的里弄商业,突出品质感、邻里感和新鲜感。其中FOODIESOCIAL鸿寿坊食集是瑞安食集3.0产品,它承载着“菜场”功能,同时也是一个具有邻里人情味的美食社交空间。项目通过保护修缮和局部整体改造相结合的方式,既保留了历史建筑风貌,又赋予了项目新的生命力。
在这个过程中,科学定位和特色内容都要体现在设计方案上进行落地应用,让设计方案中融入地方特色和历史元素。例如在鸿寿坊FOODIESOCIAL设计应用落地的过程中,采用精心挑选的老红砖,将外墙面肌理再室内重现,在致敬历史的同时,也为商业的氛围增添了独特的活力。3号楼外立面同样采用了室内的手法,考虑到商业气氛的室内外联系,用镂空的手法增强了视觉通透性。同时,内部商铺之间的走道是经过团队多次试验确定,打造一种既不拥挤又有热闹氛围的空间尺度感。
2、加强公众参与,满足居民需求,这是企业实施城市更新的核心。
企业在参与城市更新项目时,加强公众参与和确保项目满足社区及居民的多样需求是至关重要的。这也是城市更新项目相比普通的房地产开发项目更加复杂的原因,参与主体多就需要考虑多方面平衡,这也是城市更新项目周期比较长的原因之一。经过我们对城市更新实战优秀案例的研究,满足社区和居民的多样化需求有以下方法可以借鉴。
首先,要充分调查和保持沟通,在项目初期,企业需要通过问卷调查、访谈和社区会议等方式,收集居民的意见和需求,在过程中要保持与社区居民的沟通渠道畅通,及时分享项目信息和进展,鼓励居民提出建议和反馈,可以通过定期举行公众咨询会,邀请居民参与讨论项目规划和设计方案,让利益相关者共同参与项目的规划和决策过程。例如2024年城市更新实战优秀案例瑞康里项目始终坚持全过程人民民主,如居民一轮征询期间召开54 场居民圆桌会议、2 场公信人士评议会,充分听取居民意见及诉求,将政策讲透、讲实。签约前期筹备期间完成召开36 场正式方案宣贯会,集中召开4 场原地建设房屋咨询答疑会等。针对不同方案,瑞康里项目开发了一套信息系统,居民可通过APP了解各个安置方案间的差异,帮助居民算清经济账,突出“多元选择,由民作主”。
其次,发挥党建作用,在城市更新项目中进行合作交流,共同推进工作进展,例如央企党组织与社区党组织进行党建联动,组织以推进项目工作进展为核心的活动,取得了突出的效果,另外在旧住房改造项目中,还进行可以成立由党员为代表组成的参与小组,参与项目的关键决策和监督工作。
再次,为社区居民或村民创造就业机会,保障利益。例如2024年城市更新实战优秀案例红旗村改造项目将原住村民纳入土地增值的主要获益群体之中,不仅以合理安置、公正对待的原则设定了安置及补偿标准,村集体还有机会以成本价整体回购地块改造后新建甲级写字楼物业,村民有机会融入中海团队在写字楼招商与运营中学习成长,获得长期造血机制。
同时,在必要或有条件时,企业在城市更新相关项目中,可聘请社区规划师或社区设计师,提供灵活的设计方案,确保项目设计与居民需求相匹配,以适应居民的不同需求和社区的特色。例如不少老旧小区改造项目,提供了几十种户型选择,响应每户的不同需求,进行定制化的户型设计,以确保居民满意度。
通过以上方式方法,企业可以让城市更新项目不仅满足居民的当前需求,而且能够适应未来的变化,同时增强社区的凝聚力和活力。
3、持续精细运营,保持长期活力,这是企业实施城市更新的重点。
城市更新不仅仅是一次性的建设活动,企业还需要关注项目的持续运营和服务,确保更新后的区域能够长期保持活力和可持续发展,而且运营和服务水平的提升也是未来城市更新项目保持稳定现金流的前提,是项目未来有机会发行城市更新REITs的核心能力。
首先,企业要建立运营前置的理念,将终端用户的需求作为项目前期定位的重要依据,并且制定规划设计方案要紧紧围绕着后期运营为核心,设计灵活且适应性强的空间布局,以适应不同客户和市场变化。如鸿寿坊项目在前期定位阶段是有投资开发团队与招商运营团队共同进行定位方案和设计方案,这就是典型的运营前置。
其次,为终端客户提供情绪价值。以商业类城市更新项目为例,当前商业正在面临着严重过剩,终其原因就是供需不匹配,传统的商业供应无法满足新一代消费人群的需求,因此对新一代消费人群的消费偏好与新形势的商业业态发展结合研究尤为关键,当前中国面临着严重的产能过剩,为情绪付费而不为实用买单已成为一种趋势,好的运营就是要把这种趋势到项目上应用落地。例如鸿寿坊项目自开业以来,持续举办吸引目标客群的体验活动,已经举办了200多场活动,吸引了大量游客和消费者,持续保持商业“新鲜感”,也为消费者提供情绪价值。
此外,要形成为入驻企业发展赋能的理念。对于办公产业类城市更新项目,当前在实体经济发展面临困境,导致办公楼严重过剩,退租频发,空置率持续上升,在这一背景下,企业除了要做好常规性的项目运营外,还要为企业提供高质量的物业管理服务,包括维护、清洁、安全和客户服务,特别是客户服务,要帮助入驻企业减少相关成本费用,例如提供税收、法律、人事、财务等方面的咨询,为入驻企业赋能,用软服务留企业,而并非可替代的办公硬件来吸引,要注重利用现代技术,如智能建筑系统、数据分析等,提高物业服务效率和客户体验。
4、注重绿色发展,打造低碳建筑,这是企业实施城市更新的趋势。
企业在参与城市更新项目的过程中,要持续打造绿色建筑、低碳或近零能耗建筑,突出项目生态效益,实现可持续发展,这也是城市更新优秀案例的发展趋势。首先,企业注重绿色建筑设计,在设计阶段就考虑节能和环保,采用绿色建筑材料,优化建筑布局和结构,提高自然采光和通风,减少能源消耗;对既有建筑进行节能改造,提升建筑的保温隔热性能,更新老旧设备,提高能源使用效率。第二,要注重可再生能源利用,在建筑中集成太阳能光伏、地热能等可再生能源技术,减少对传统能源的依赖;采用雨水收集和循环利用系统,减少用水量,提高水资源的利用效率。第三,安装智能能源管理系统,实时监控和调节能源使用,优化能源分配,在建筑运营阶段实施绿色管理策略,包括垃圾分类、绿化养护、节能教育等。此外,要持续研究和创新绿色建筑技术,探索更高效的节能方案。
例如2024年城市更新实战优秀案例露香园项目在历史风貌住区中引入了前沿理念,如将“超低能耗的考量”、“智慧城市理念”和“未来社区服务规划”等融入到项目的建设中,项目高层住宅采用高标准节能建筑做法,采用主动式节能和被动式节能相结合策略,从外墙、屋顶、门窗、设备、遮阳多方面采取节能措施,新兴建筑技术的运用真正将露香园打造成一个面向未来的“智慧低碳社区”。例如上实城开在红星村改造项目中强调可持续发展理念,注重生态环境保护与资源高效利用。通过绿色建筑、节能减排技术的应用,降低能耗和污染排放;通过雨水收集利用、垃圾分类回收等环保措施,实现资源的循环利用。
5、制定品牌战略,塑造项目品牌,这是企业实施城市更新的形象。
城市更新项目一般具有历史文化价值和丰富的特色内涵,特别适合打造项目的品牌形象,但如何将品牌理念广泛的被行业和公众所认知,这就需要制定系统的品牌战略,并且久久为功的实践。
这是企业深入实施城市更新行动中不可或缺的企业形象,也是企业软实力的重要体现,必将有助于企业在这一领域中的进一步拓展和可持续发展。企业要形成城市更新品牌并持续做好品牌影响力,首先,明确项目的品牌定位,这是前期定位的重要组成,品牌定位更多侧重于品牌在市场中的位置,传递给目标手中的品牌核心价值等,在品牌定位过程中要充分研究竞品的品牌策略,从而形成差异化的品牌形象。其次,要明确品牌的核心价值和理念,这些价值应该与目标受众的需求和期望相一致,并围绕新一代年轻人对个性的追求,塑造相匹配的形象。最后,制定品牌传播计划,一方面,以针对性终端客群进行圈层进行营销推广传播,借助当前的新业态,如可借助主播影响特定的人群进行精准营销,争取努力实现破圈传播;另一方面,要注重在同行业内进行推广传播,借助专业、权威性第三方平台的力量,如整合行业学界力量、产业界力量和研究界力量的综合平台进行品牌推广,相比企业自身通过媒体或广告推广,将起到事半功倍的效果,这将有利于企业在行业内建立专业的品牌形象,整合相关上下游相关行业资源,为企业专业化发展助力。
例如本次评选出的城市更新实战优秀案例与优秀企业都十分注重品牌影响力的打造。例如红旗村项目作为上海市中心城区城市更新的示范案例,累计接待全国各省市区政府、政协、城投的城市更新相关考察团110余次;更新案例累计登上解放日报、人民日报等核心媒体10余次。再如华鑫置业所开发的华鑫中心、华鑫天地等系列产品入选上海首届城市空间艺术季案例,成为上海城市更新实践的范例和上海工业用地二次开发的新地标。旗下华鑫物业被评为上海市物业服务企业综合服务能力五星级企业、上海市物业管理行业诚信承诺AAA级企业,荣登“2020全国物业服务企业综合实力500强”。锦和商管2021年获得“2021年度中国城市更新优秀运营商”称号;2022年获得“2022年度中国城市更新优秀运营商”称号、“中国办公运营综合实力TOP20”、“中国产业园区运营商50强”、“中国产业运营轻资产运营商5强”等称号。
加快推进建立可持续的城市更新模式
建立可持续的城市更新模式是深入推进新型城镇化的重要抓手。今年国务院发布的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出:到2029年我国常住人口城镇化率提升至接近70%。城镇化快速发展阶段主要依托增量开发建设,而当前进入到城镇化的深化阶段,主要依托就是城市更新,特别是城中村改造将加快推动农业转移人口市民化进程,对城镇化的推动将起到重要作用。其次,建立可持续的城市更新模式是提升人民幸福感的重要路径。这种发展模式是能够平衡政府、企业和个人三方主体的利益,能够在一个区域内共生多元业态,实现职住平衡,能够满足人们的多样化的需求,通过精细化的设计,实现多种更新方式共存,以人为本,不断提升人们幸福感。再次,建立可持续的城市更新模式是加快促进产业升级推动城市经济高质量发展的需要。加快优化产业空间布局,提升产业集聚效应,培育新兴产业,发展新质生产力需要加大力度盘活存量土地与房屋,为城市经济发展注入新的动力。同时,建立可持续的城市更新模式是传承城市文化保护遗产的重要动力。通过保护历史文化遗产、传承优秀传统文化、塑造城市特色风貌,增强城市的吸引力和凝聚力。这同时也是推动城市高质量发展、提升城市品质和竞争力的重要举措。那么如何加快建立可持续的城市更新模式,以下提出若干建议。
1、正确认识房地产与城市更新的关系。
建立可持续的城市更新模式首先要准确认识到城市更新与房地产的关系,这样才能在做法和模式上有所突破,形成可持续的发展模式。城市更新与房地产的关系非常密切。城市更新是通过改造提升城市空间、市政基础设施、公共服务设施以及环境品质,实现城市和谐、可持续发展。因此,城市更新与房地产是相互关联的,城市更新为房地产提供了新的发展机遇和空间,而房地产则为城市更新提供了物质基础和实施手段。在实际操作过程中,两者主要都是对城市空间的打造以创造更大的价值,甚至有些房地产再开发的项目就是城市更新。同时,城市更新和房地产都需要合理规划、科学决策、公平公正、规范操作,保障居民合法权益,促进城市高质量发展。但两者也有很大的区别。新时代下的城市更新可以理解为从整个城市经济与社会发展的视野,对城市中某些相对落后乃至衰退区域或项目进行改造、升级和活化,使其再次活跃起来,主要解决城市可持续发展的问题;房地产更倾向解决城市增量发展的问题。在新的形势下,城市更新的要求更高,约束条件更多,企业做好城市更新项目的难度也更大。如果不能主动认识和把握城市更新和房地产的关系,不仅在企业战略上有可能产生偏差,而且在实践中也容易造成重大的失误。反之,有了正确认识的先导,就能有助于我们的企业真正去理解乃至实践城市更新的项目。
两者之间的差异主要概括为以下六个方面:一是从主要目的看,城市更新强调存量换发新的活力,房地产强调解决城市增量发展需求的问题。二是从内容种类看,城市更新既注重空间更新也强调内容更新,房地产更多强调物理空间上的建设。三是从项目周期看,城市更新周期相对比较长,而房地产以往得以快速发展的核心模式就是追求高周转。四是从运作主体看,城市更新主体多元并需要密切协同,而房地产更多以房地产开发企业为主体。五是从政策要求看,城市更新偏重于一项目一策或一类型一策,房地产政策相对统一,大多是一城一策。六是从操作模式看,城市更新正在建立可持续的发展模式,而房地产当前重点需要探索新发展模式。
房地产经过三十年的发展已经形成标准化的模式路径,相对比较成熟;而城市更新模式路径目前还没有标准化和统一,操作方式还不成熟,很多企业都在“摸着石头过河”。房地产开发的盈利模式是以散售为主,有金融属性,是以资本来推动的高杠杆、高毛利、高周转的盈利模式;而城市更新的盈利模式主要是以持有经营为主,依靠现金资产管理和运营来提供现金流为主要特征的盈利模式。
城市更新的商业模式很多是由房地产开发模式演变而来,企业积累的相关专业也更多偏向房地产领域。然而,在新的形势下,房企想要参与城市更新,仅凭过去房地产的传统思路是不行的,必须要超越自我,思路重构,发挥优势,积极转型,不断提升城市更新领域的专业化水平,才能真正做好城市更新项目,并进而在城市更新领域闯出一片新的天地。
2、支持鼓励社会资本积极参与城市更新。
社会资本参与城市更新,或成为缓解土地财政困境的有效途径。通过引入社会资本,能够实现城市更新资金来源的多元化,减轻财政负担,同时借助社会资本的市场化运作机制,提升资源配置效率。通过社会资本的有效引入,城市空间结构得以优化,促进了土地资源的合理配置。另外,社会资本在项目管理、成本控制、技术创新等方面具有显著优势,能够推动项目快速落地并高效运行。社会资本的参与有助于引入市场机制,提升城市更新的效率与质量。
首先要在政策上发力,既要确定性,又要灵活性。一方面,要提供城市更新规划、政策、标准等的确定性。通过完善法规政策和技术标准,构建系统的政策框架,明确更新目标体系、规划指引、激励措施及退出机制,保持政策的相对稳定,给企业更多“确定性”“定心丸”,可以增强市场主体的投资信心。特别针对长周期、穿越周期、跨类别、复杂度高、创新要求高的项目,以及民营企业、境外企业等对象,以此减少观望情绪。另一方面,也需要加强政策的灵活性。包括完善、优化、创新土地政策,允许土地年期重新计算、租让并举、先租后让等,论证吸收历史时期毛地批租的科学合理成份,以搭建新形势下适应于城市有机更新的一二三级联动的可持续创新模式可行性,以灵活多样的方式吸引社会资本。这不仅可以降低企业的初期投入成本,还能根据项目实际情况调整用地方式,提高土地利用效率。
二是深化地方国企与其他各类企业的合作机制。不同类型企业具有各自的优劣势,通过建立良性合作机制,可形成优势互补态势,并弥补彼此不足。在实战中,有一些擅长后期运营的企业与地方国企组合开展城市更新的优秀案例,如百空间上海文化商厦在城市更新改造的征程中,首要任务是构建一个高效、协同的合作框架。项目团队深知,单打独斗难以应对复杂多变的城市更新挑战,因此,团队积极寻求与存量不动产资管领域的佼佼者——御沣存量房地产的合作,共同进行项目的开发与运营。久事旅游·平武space项目是由锦和商管通过专业服务输出,与上海国企久事旅游旗下交运公司进行合作共同打造。通过民企、国企、央企共同合作,以弥补其城市更新融资难、归集难、审批难等问题。
三是要建立政企沟通渠道,加强信心对称。加强对企业的宣传与招商,通过多渠道、多形式的宣传手段,提高城市更新项目的知名度和吸引力。可借鉴土地推介模式,召开城市更新项目推介大会,有关部门应主动对接优质企业,确保项目的高标准、高质量推进。建立信息对称的招商平台,为企业提供全面的项目信息和政策解读,促进双方的有效合作。同时,建立健全政府与企业的常态化沟通交流机制,可通过行业协会,定期组织沟通活动,深入了解企业经营情况,及时听取企业诉求,帮助企业解决实际困难。另外,加强对城市更新相关政策的宣传解读,确保企业能够及时了解政策动态,合理调整经营策略。同时,企业应积极参与政策制定和修订过程,确保政策符合市场需求和企业利益。
3、构建算大账算总账算精账的资金平衡机制。
建立可持续的城市更新模式中资金平衡不可或缺。在这一过程中,可探索算大账、算总账、算精账的资金平衡机制。例如红旗村改造包含了“肥瘦搭配”的“片区更新”思路,即以经济潜在收益较好的地块更新带动经济潜在收益较差的地块改造,以片区“大平衡”代替单一地块的“小平衡”。将公共服务设施配套承载力与片区开发强度进行匹配,对收益率高低不同的项目进行“肥瘦搭配”,“瘦”的地块用于公共配套设施等支出性项目建设,“肥”的地块作为经营性地块,是项目资金平衡的主体。另外,不少城市更新项目不同于大规模开发的资金运作,更注重精细化管理和长期主义,需“算精账”,打造城市更新的资金平衡机制需要各方共同努力,政府部门、国有企业、金融机构和众多市场参与者,通过政策通一点、成本降一点、价值提一点、运营补一点来共同构建资金平衡机制。
从政策通一点来看,城市更新的政策要致力于打通城市更新项目实施过程中的堵点,特别是由于政策的原因导致的项目时间拖延,要制定清晰的城市更新项目自主申报指引,加快项目审批流程,管控要适当放开,建立城市更新项目“负面清单”,从而提升整体社会各类主体对城市更新的大力参与和实施。
从成本降一点来看,以融资成本为例,要探索多元化的投融资模式,例如中央提出要有效发挥城中村改造专项借款作用,企业可积极申请专项借款,为城市更新项目筹集资金。加快推出以城市更新项目为核心的不动产投资信托基金(REITs),努力打造资产优质+收益及现金流稳定+运营能力强的城市更新项目,实现项目的后期退出。当然企业对城市更新项目的投融资及退出需要解决好“远水”与“近渴”的矛盾。发展耐心资本,对于公益性较强的项目,政府财政资金要加大力度支持。另外,要加大力度缩减城市更新项目的实施周期,让时间成本降一点。
从价值提一点来看,合理的空间规划构建了城市更新项目价值实现的“基本面”,但当前新时期下的规划编制坚持民生保障、公益优先、补齐短板、修复生态、保护风貌、传承文化,靠项目本身的“空间增容”去实现资金平衡是不现实的。政策要平衡好公共利益与市场价值,而市场主体要更多通过专业能力来提升城市更新项目的价值。
从运营补一点来看,要发展以长期运营现金流为主的盈利模式。例如鸿寿坊项目瑞安引进战略合作伙伴,不仅改善了集团资金循环,又实现了项目的可持续发展。在鸿寿坊开业3个月后,瑞安将鸿寿坊65%的股权卖给大家保险,出售对应含税价格为人民币12.06亿元,折合项目估值对应金额为25.90亿元。虽然出售了65%的股份,瑞安仍旧拥有鸿寿坊的运营管理权利,掌握了一定的经营主动权。能够做到如此对价,充分说明了资金对瑞安运营能力的认可。
另外,上海探索并实践了“动态平衡、全区平衡、统筹平衡”的综合平衡机制,动态平衡是从规划、建设、开发、运营长周期的角度考虑平衡;全区平衡,就是尽量实现本地块平衡,对本地块无法实现平衡的,整合全区各类资源,尽可能在全区范围内达到资金平衡;统筹平衡,就是重点聚焦上海地产集团等国企承担的项目,在全市范围内实现资金平衡,旧改地块与资源地块捆绑。通过市区、政企、项目联动,推动“资金、资产、资源”要素统筹和“跨周期、跨区域、跨类别”平衡。
4、加快建立城市更新的专业服务体系。
当前,在新的经济变革及全球竞争的背景下,我国正在大力培育和发展新质生产力。从整体上看,今天我们提出的新质生产力,主要是由新制造、新服务、新业态这三个「新」构成。服务成为生产力的重要构成是社会分工深化的结果,而其中必须重视的是生产性服务业。从世界各国尤其是发达国家的情况来看,在他们GDP的总量中,生产性服务业比重越来越大,而且他们的核心竞争力中十分重要的构成部分就是生产性的专业服务占有领先地位和引领作用。因此,新质生产力包括新制造、新业态都需要有新服务特别是相关的专业服务参与其中。特别是在一些相对复杂的领域,要想高质量发展就必须重视专业服务,并建立专业服务体系,城市更新就是如此。
在我国现代化进程中,要培育新质生产力就要加快推动中国生产性服务业的高质量发展。可见,在城市更新领域中,我们要大力实施城市更新,就必须要加快培育和发展高质量的城市更新专业服务业,把跟城市更新强相关的这类生产性服务业增加值搞上去。唯有如此,我国的城市更新才能在新的形势下,实现可持续发展。从这个意义上讲,加快推进建立城市更新的专业服务体系,也是在我国现代化进程中,培育和发展新质生产力的重要组成部分。
从我国城市更新发展的实际情况来看,要加快建立高质量的城市更新专业服务体系,做好城市更新的专业服务,特别需要重视以下几个方面:一是政策法规方面的专业服务。城市更新涉及到许多政策和法规,需要专业服务团队对相关法规和政策有深入的了解,以便为业主提供准确的咨询和服务。二是项目评估方面的专业服务。在城市更新项目中,业主的需求和期望各不相同,因此需要专业服务团队对业主的更新需求进行充分评估,为其制定合适的更新计划和方案。三是规划设计方面的专业服务。城市更新需要符合城市规划和土地利用总体规划等政策法规的要求,与传统房地产开发相比,又有其特殊的复杂性,往往需要专业方面的支持。四是协商协调方面的专业服务。城市更新需要平衡各方利益,包括政府、开发商、居民、企业等,在这些协调过程中,经常需要专业的法律、财务、谈判等方面的支持。五是防范风险方面的专业服务。在很多城市更新项目中,不乏有应对各种风险和挑战的需求,如拆迁安置、环境保护、公共安全等,这些都需要专业的风险评估、应急管理等方面的支持。
例如上海已经建立了第一批城市更新专家委员会,同时还建立了“三师”联创机制。即责任规划师:负责城市更新的整体规划和设计,确保公共利益和城市更新目标的实现。统筹区域规划实施,提供全流程的规划技术支持和保障。责任建筑师:负责提升建设项目的品质,解决城市更新中的技术难题。提供建设项目全流程的设计咨询服务,包括前期咨询、设计服务、现场指导等。责任评估师:负责城市更新项目的经济效益评估,确保项目的财务可持续性。通过评估来促进资源、资产、资信和资金的有效整合。其目的是强化城市更新设计赋能,加强规划、建筑、评估等多专业的融合和集成创新,发挥专业技术团队对城市更新的全流程统筹支撑作用。这种机制有助于提升城市更新区域的品质,塑造品牌,彰显价值,并实现城市更新的综合成本平衡、区域发展平衡和近远期衔接平衡。
当然,以政府为主导建立的专业服务体系还有待进一步扩大,但更多需要发挥市场的力量,鼓励城市更新专业机构的发展,制定相关政策及优惠条件,重视城市更新专业团队的培育和提升,特别是城市更新实战人才的发现与培养,这样才能构建一个专家、专业机构、实战人才和专业平台共同组成的专业服务体系,从而有效地加快推进建立可持续的发展模式,大力实施城市更新。
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