与传统商业项目比较，文旅地产要复杂许多，更多内容属于宏观发展趋势，所以会导致定位选址很难把握，并不是仅仅有着山清水秀就能够成立。因此对于文旅选址的问题讲起来很费力，我在此尽力为大家表述一下，以供各位参考。

一、文旅与地产

在2000年至今都存在一个现象，即地产行业在赚到钱后总是谋划进入文旅行业进行开发。一方面是开发商试图通过更低的土地（乡村或城郊地区）成本来做出更高的收益，另一方面也是因为文旅需求这些年长期非常旺盛有利可图，加之国家层面的文旅规划，所以文旅项目多数会以文旅+地产的形式出现，少量的项目则是旧改、乡村振兴、特色小镇等形式，但不论如何变化，主要是三种形式：

（一）地产商为了获取政府配套的住宅用地而不得不吞下的大钓饵，对位于城市郊区或某些特殊有风景因素的地块进行以文旅名义开发的综合性土地地块。

（二）开发者为了获取长期稳定回报收益的文化土地项目。

（三）国企、城投为了响应国家政策而上马的土地绿化、扶贫或开发项目。

以上三种基本涵盖了国内大部分文旅项目类型，少有例外。

二、文旅项目的主要类型

我个人把文旅项目主要分为十种类型，这十类项目也是国内开发商主要投资进入的类别，其中各种类型相互之间各有交集与融合，虽然投资的比重不同，但总体上就是这十种类型。

（一）5A景区类

（二）创意农业类

（三）历史文化类

（四）温泉养生类

（五）主题商业类

（六）滨水环湖类

（七）文化创意类

（八）宗教历史类

（九）体育运动类

（十）主题公园类

这十类文旅项目大同小异，全国各地的开发商多数都是一个套路，不外乎过山车大漂流花海码头动物园，再配套点儿童乐园寺庙道观，有条件的做点水景弄条小船，基本就是这些内容了。如果再觉得单薄，就生搬硬套找着买点IP后装入项目内，比如什么加菲猫大恐龙江南水景和狗熊。嗯，这是目前国内做文旅项目的主流思路。

三、文旅项目该怎么选址

但文旅项目与住宅地产完全不同，与商业地产的经营逻辑也是不太一样，而国内的主要开发者多数都是住宅地产公司，所以对选址逻辑是以住宅为理念，这导致一开就将人口的行为定义在相对静态的居住环境之中，没有考虑文旅特性。因此我向诸位介绍从正常文旅项目角度的选址逻辑：

（一）综合地理因素

所有文旅项目均应在前期对地理特性进行考察，尤其是应当分析区位条件和灾害性条件，无论是山形水势或交通区位、人文传统、灾害水流等均需要在前期通盘考虑到，而这正是目前国内开发商所普遍予以忽视的。

我举个例子供大家参考：

大家知道，迪士尼与环球影城的在全球各有六座大型乐园（含北京环球影城），但不知道大家有没有观察过这十二座大型主题公园的位置？

说明：红点为迪士尼、蓝点为环球影城

如果仔细观察你会发现，基本上迪士尼的选址不会超过北纬20°~50°的地区，而环球影城则是在北纬0°至北纬40°区间。之所以这两家全球最大的主题公园会有如此选址特点，我分析是主要基于如下考虑：

1、气候因素

文旅项目利用的是人们休憩时间，所以一定会尽可能对于假日时期游览进行充分挖掘，而其中最重要因素就是天气，这是人类无法对抗不可控因素。你可以改变交通、改变人口、改变地貌，但是老天爷是你抗衡不了。所以找到长时间良好气候的地区是非常重要，尽可能在温暖无风舒适环境下出来游览是挣钱的决定性要素，毕竟雨中登泰山还是有一定危险性，且有可能外国人根本没上过中国语文。

2、区域地理因素

从纬度来分析，我们会发现这些主题公园的纬度普遍属于低纬度与中纬度区域，这些地区普遍比较温暖，又正是全球人口的稠密区。

众所周知，地球围绕太阳的公转形成季节变化，而地球自转导致昼夜变化。在一年之内低纬度地区平均高度角较大，高纬度地区平均值较小。在太阳高度角大的地方，太阳射线行程较短，白天日照时间较长，因此地面所接受的太阳辐射能多，反之太阳辐射能较少。太阳高度角与太阳赤纬、太阳时角及地理纬度之间存在着制约关系（详见《日照时长随地理纬度及季节的变化关系》苑中显,辛凤,杜春旭：北京工业大学环境与能源工程学院）。日照时间长的地方，游客游玩的时间就会多一些，那么只要时间多一点，他们就会存在多几次消费的可能性，所以选择这些区域，就可以让游客多消费多花钱。

3、人口地理因素

如果认真看，大家会发现地球人口主要是在北纬30°和南纬30°附近的低纬度区域内生存，这些区域有着大量的稠密人口。其次是中纬度的区域，而所有的商业活动基础都是人口，没有人口一切都是妄谈。这两家大型的主题公园均是以在北纬30°附近作为主要选址地点，这正是因为该区域内庞大的人口数量是他们进行开发的原动力，毕竟全球主要消费人口均在这些地方。

4、人文地理因素

迪士尼与环球影城所主要宣扬的价值观是以整个美国基督新教价值体系为主，所以其选址所在的区域主要是基督教同教（含天主教、新教、东正教）区域或非单一宗教的国家或区域。这样就能够有效避免了因价值观不同造成的理念冲突，在投资之初的法律价值、国家文化、国民饮食、男女地位等多个方面，以最小的经济代价获取最多的消费观认同来销售自身的服务与产品。

当然，我上面举例是以全球为舞台两家大型主题公园，他们选址要求很复杂，同时与国内不同的是，这种企业宏观格局更高且逻辑更精细，与国内文旅项目开发所适用的逻辑完全不同，因为他们的经济发展速度一直相对较慢，更看重长期因素以及游客复游率。

（三）地缘政治因素

这个话题是我建议不要去台湾省投资文旅项目，金门也不要。

（四）国内文旅项目选址的主要考量依据建议

1、充分考虑到自身所拟建设的项目类型

即前述的文旅十个产品类型，开发企业到底是准备做哪一种？只有想清楚了才能够确定地块是否合适。

再举个例子：

目前全国已建成A级旅游景区1.57万家，‌其中5A级旅游景区达到339家。‌而现实之中更多大量产生客流收益的其实是4A级景区，占比全国A级景区总数50.08%。与严格各类条件的5A景区相比，4A景区所投入产生的性价比更高，投资回报更长久与合理。那么产品定位时就应该将其所开发的文旅产品按照4A级景区标准来设定和打造，以求后期能够有着良好收益。

2、国内文旅景区选址区域

这个选址是种复合维度的勘察，所以我先说大定位，然后用部分图标来表示。

上图就是我所建议的主要选址区域，其他区域虽然也很好例如全国19个城市群，但是考虑到可利用资源、地理、气候、人口、交通等因素，所以暂不予考虑。

（1）可利用资源

上图是目前国内各省市所拥有的5A级景区数量，我们可以看出红圈区域内是国内主要人口稠密区，且拥有历史悠久的大量文化类资源。

而这是国内4A级景区各省市分布状况，这些区域多属于人口流入较迅速且经济实力较强的板块，考虑到4A级景区较之5A景区的投资回报比，所以我认为文旅项目在这些红圈板块进行投资开发会有着更好的前景。

（2）气候因素

气象指的短时内天气变化，而气候指的是一个地区常累月重复的天气特征。气候对环境影响巨大，影响包括温度、降水、风、光照等等。我国地处中纬度，使中国主要沿海地区能受到日本暖流的顾及，享受春夏饱含湿热水汽的东南季风，为几大平原带来丰富降水。降水汇聚而成的长江黄河，也便成为了我们悠久历史的见证人，孕育我们直至今日。而我上图所述的是这些板块区域正是适宜进行文旅项目开发的板块，其年均气温的状态比较优越，即这些区域内人口有着更强的出行意愿和出行时长，直白的说冰激凌都可能比寒冷区域卖的多点。

在这些区域进行文旅开发，制暖成本都会低很多，本着少花钱就是赚到的原则和天热人类就是爱浪的天性，在这些区域进行文旅开发是比较适宜的。

（3）物产因素

文旅景区板块除首都区域外，其他板块均位于亚热带区域，此地物产丰饶，自古是中国主要吃货的集中地。古语云饱暖思淫逸，这些区域板块内的人口在满足了基本的饮食需求后对于精神文化追求一向高于其他区域，且在后期项目中的商业配套项目，也能够更加快捷有效的招徕到符合租金、口味的餐饮商户。

同时我说个观点供各位参考，自古以来我国就是水稻主产区的人工费用往往比较其他粮食作物区的人工更加便宜，在项目经营的层面，较低的人工费用可以给项目带来更大的收益是不争的事实。

（4）交通因素

从我国的铁路交通规划来看，2022年全国铁路营业里程已达到15万公里以上,其中客运专线达到1.6万公里以上,复线率和电化率分别达到50%和60%以上。200公里及以上时速的高速铁路建设里程超过1.8万公里，占世界高速铁路总里程的一半以上。其中高铁建设中的伴生产品是会着重建设九个城际客运系统，会在每个城市群内将实现1-2小时交通圈。

这九个城市城际铁路的区域分别是：

环渤海：主要城市北京、天津、石家庄、秦皇岛

长江三角洲：主要城市上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波等

珠江三角洲：主要城市广州、深圳、东莞、惠州等

武汉城市群：以武汉为中心半径100公里内的主要城镇

长株潭：主要城市长沙、株洲、湘潭、衡阳、娄底、常德、岳阳

中原城市群：主要城市郑州、开封、洛阳、新乡、许昌、平顶山、漯河、焦作、济源

海峡西岸城市群：主要城市福州、厦门、漳州、龙岩等

关中城镇群：主要城市西安、宝鸡、铜川、蒲城等

成渝城市群：主要城市成都、重庆、绵阳、宜宾、广元、万州等

这代表着这九个城市群的人口将实现瞬时短途迁徙的能力，并形成磁铁效应、物质资源、人力资源均有向其涌动的趋势，城市结构也将出现带状发展趋势，从而形成铁路沿线的节点式带状经济区。我所建议的首都、川渝、华中、华东、华南等五大区域均能够获得更加强大的短时间人口流动，十分有利于位于远郊区域的文旅项目。

（5）人口因素

我国有着近14 亿人口的庞大内需，目前消费占GDP 的比重刚刚超过50%，其中居民消费占比仅为40%，相比之下美国居民消费占比高达70%。中美的人均GDP 相差6倍，但是人均消费相差10倍，这意味着中国的消费仍有着巨大的发展空间。虽然大家都在讨论人口出生率的下降，但是却少有人意识到，相较之全球国家之中我国人口数量增长虽然放缓，但我们现有人口的平均年龄依然是中位数。

也就是说，虽然老龄化社会距离我们不远，但是我们依然有庞大的中坚主力消费人口，他们依然有着强劲的消费意愿和消费需求，无非是看谁能让他们心甘情愿的掏钱。

四、其他

需要特别说明的是，文旅项目的选址极为复杂，与住宅、商业等项目最大的不同之处是由于其耗资巨大，回报周期漫长，所以定要在前期就进行充分地位和分析，切不可按照高周转的思路进行选址开发。否则再也没有白衣骑士来帮你接盘。如果有朋友说可以做成名为文旅实为住宅的华*城模式或**模式，我也是表示赞同的，祝你们早日成功。

最后发布一则公告：

2018年左右，当时是将我长期对企业内部员工培训的讲座进行了系统化梳理，并逐步在内部以及朋友单位开始去讲授我对商业地产世界的观察和理解。此后感谢几位大佬的肯定，在麦读、无讼以及一些地方律协和企业分别多次讲授了商业地产法律实务的相应课程，并在2020年彻底系统化作为九讲内容推出。然而五年过去了，形势与人心皆出现了变化，而我与大家分享的内容不能够停留在旧有的基础上不变，必须要紧跟现实与趋势，因此在2024年我的全新课程《商业地产运营与法律实务大讲堂》，终于更新上架了！这个课程是在我之前《商业地产法律实务九讲》的基础上进行的全新升级。不但对以往陈旧的内容进行了更新，并加入了这几年来我对实践工作的一些理解和补充。例如这几年来我帮助八家企业在输入方的角度去进行轻资产谈判，与多家大型商业地产企业对手。再例如指导某家企业进行轻资产项目模式建立。还对于在疫情期间的数家企业进行了商业地产风控体系的规划和体系建设指导。

这几年来，我一直是作为商业地产顾问与咨询服务工作，先后为国内上百座大中型商业地产购物中心、商业街开发以及文旅地产有过具体服务对接。比较显著的直观感受就是，近几年受产业行业影响，产生的各类新问题层出不穷、五花八门。我国商业地产体量巨大，从业人员专业素质良莠不齐，专业律师与内部法务、运营管理人员之间始终存在信息不对称的情况。当“老方法”解决不了“新问题”的时候，不由得一直在思考如何变通、如何精进。也是在这个背景下，所以从去年年底开始，我着手把之前的课件、音频进行全新梳理和系统化提升，由之前的九讲升级为十讲，并结合这几年来的行业实质发展，把课程内容进行了进一步细化。无论您是商业地产从业人员，亦或想了解商业地产、发掘市场商机的企业家、创业者，或者是对商业地产感兴趣、渴望自我提升的职场人，这都会是一次从入门到进阶的学习机会。也希望通过对这次课程的升级，帮助你解决日常工作中常见的疑虑难题。

当然，要真正扎根并做好每一个岗位角色，需要掌握更全面的专业技能。我始终认为，“前进的秘诀就是起步“，只要想进阶，学习是最初级也是最有效的手段。