什么是房地产的正轨？

以前房企主流的“三高模式”，不是行业正轨！

三高模式，让房企闪电般增长，但却透支了企业和行业的未来，又积累了超高的风险，最终一旦调控就把三高房企卷入爆雷的坑中。

自2021年7月开启的行业调整已经3年时间，这3年让行业腰斩（18万亿变9万亿），让房企生不如死（40多家民营百强爆雷了，曾经逆增长的央国企如今也覆巢之下，开始销售下滑）……眼下，行业唯一乐观的是，经过3年惨重调整后，房地产行业，开始重回正轨！

显然，这个代价有点大，但行业的新逻辑，也在诞生！

眼下，行业两个新主题，成为楼市的高频词和关键词。

• 一个是“好房子”，比如绿城最近在说好房子会穿透周期；

• 一个是“去库存”，比如去库存引发政策，房企、金融全方位努力破局。

这2个主题，短期难以交出答卷，是持久战，更是行业走向正轨的关键战役。

其一、宏观看，市场要回暖，去库存是市场未来整体回暖的先决条件。通俗的说，去库存是中国这一轮楼市回暖的第一“拦路虎”，必须千方百计去库存，这是大前提；

其二、微观看，房企活下去必须靠销售破局。但销售，光靠政策刺激还不行，靠渠道也非良性，房企必须主动出击打造好房子，差异化领先产品，后者才是“上策”、是“良策”、是长治久安之道。

这也是眼下下行市场，住建部、开发商、消费者都认可的破局思路——即打造好房子。

眼下，住建部和各地政府都在号召打造「好房子」，而头部房企也开始死磕死卷「好房子」。

打造好房子的新时代，来了！

推荐明源盘点的眼下房企“好房子”的创新实践和标杆案例。

到底什么是“好房子”，国家其实是给了明确方向的。

3月份，住建部长倪虹说，

“不同的面积、不同的价位都有不同的好房子，将引导建筑师精心设计好的户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，也希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。”

关键词，就是四个：绿色、低碳、智能、安全。

最好，能多行业跨界协同。

在住建部的提倡下，头部房企，尤其是国央企，响应“好房子”的行动非常踊跃。纷纷围绕“好房子 ”的标准，对自家产品体系进行了一轮重新梳理和迭代升级，推出了全新的好房子战略。

2023年，绿城就在国家“绿色、低碳、智能、安全”的指导方向下，提出了绿城“好房子”的6大要素——“高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康”。

华润置地则在去年年底，发布了「高品质九观」产品新标准，通过制定品质管控标准、建立质量巡查机制、将品控纳入各级管理考核指标等一系列做法，强化全过程品质提升，为客户提供高品质的好产品。华润置地从人本观、自然观、城市观、美学观、性能观、适配观、工艺观、智慧观、服务观九个维度重新定义“好房子”。

华发则在2024年4月，发布了“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，形成「四化十五优」的好房子标准。

所谓“四化十五优”，“四化”就是以数字化、智慧化、绿色化、产业化，基本上和住建部的“好房子”标准高度对应。“十五优”则是数字智慧社区、智能家居、超高实得率、绿色低碳、科技精工建筑、智慧绿色园林等，重点在户型设计、智能系统等数十个细分科技领域进行创新突破。

好房子创新2：玩跨界，用“科技”突围。

再多行业跨界协同方面，房企的响应也相当积极。

例如，华发和华为深度合作，联合研发的新一代“全屋智能家居系统”，可以用一个家庭中控平台，搭载可扩展的鸿蒙生态系统，实现玄关、客餐厅、卧室、厨房等11个功能空间的102个智能设备的联动，覆盖回家、离家、工作、学习、娱乐、烹饪、睡眠、起床等36个智慧生活场景。

值得一提的是，这套全屋智能家居体系，不是一个封闭的系统，而是采用开放式设计，能轻松接入各类品牌智能设备，这意味着兼容性很强。

广州越秀地产，在部分项目，也同样引进了华为的全屋智能解决方案，在交付空间盒子的同时，打造全套的软件系统。

同时，越秀打造了业主云上图书馆，这是个新玩法。

即越秀和网易蜗牛读书进行了跨界合作，在项目中落地“蜗牛空中图书馆”，联合打造智慧社区生态。

通过 WIFI/AP、GPS 科技手段，只要在“蜗牛空中图书馆”覆盖空间内，打开网易蜗牛读书app，即可免费阅读APP上海量的书籍。让社区不仅仅是一个物理居住空间，还是一个云上图书馆。

好房子创新3：绿色健康主题，又回来了！

其实，在好几年前，地产行业曾经掀起过一阵「绿色建筑」的小风潮，一些中型房企比如朗诗、当代、葛洲坝凭借绿建优势，也收获了很不错的产品知名度和业绩。

但是随着行业进入下行通道，“保交房”成了重点，成本更高的绿色建筑更加没人谈论了。但从23年开始，在官方引导和企业的竞争需求下，新一代好房子再次开始追求建筑本体的绿色低碳和环境健康。

不得不说，目前以头部房企的代表的行业产品标准，正在快速提高。

在房企新的产品理念指导下，地产行业的产品形态，也逐渐开始呈现出新的设计特点。

突破1：从建筑视野，到城市视野

过去大家买房，更多关注的是建筑本身，但现在随着人们对社区生活的期待越来越高，社区与城市界面的融合与功能利用，成为了规划设计的重要考量。

首先，是局部红线退让，打造更多公共空间。

例如，华润置地就认为，拿到一块地，不能只是简单的强排、算货值，而应该对周边整体居住环境和城市功能进行综合思考，提出公共价值最大化的方案。

去年华润置地在上海的几个明星项目，基本上都做了红线的局部主动退让。

▲中国铁建&万科·朗拾花语河岸效果图

不仅放大了水系景观优势，也为城市居民提供了更多的公园放松空间。

其次 ，打造更多便民空间，放大公共性。

除了退让出更多的公共空间，一些房企，甚至还会在大型项目，打造更多的公共配套，来提升项目的公共性。

用万科的话来说就是——“从建筑视野，到城市视野”。

毕竟，业主不是与世隔绝地生活在围墙里，舒适、多元、丰富的街区带来的烟火气，才能够让居住更幸福。

突破2：户型设计，不断突破瓶颈

在住建部长所表述的好房子标准中，还明确提到要“引导建筑师精心设计好的户型”。

其实，房企在户型上的竞争，早就已经“卷”麻了。但是，随着去年下半年开始多个城市放松设计规范，给房企户型创新又打开了空间。

首先，是“四代宅”的大爆发。

另外，公区品质升级，也成为大趋势。

在产品设计越来越卷的背景下，房企的品质升级重心，已经从户内开始向公区蔓延。

这些设计亮点，让户型的改善属性更加具体和丰满。除此之外，社区会所、功能性园林景观，也都是开发商目前在疯狂“卷”的方向。

不得不说，行情倒逼下，行业正在收获一次产品全方位的创新大爆发，这可能是“塞翁失马”式的一次意外收获。

突破3：从标准化，到非标准化

目前头部房企还有一个产品趋势，就是

标准化产品复刻，部分让位于定制化设计了。

例如，华润置地在上海的不少项目，都增加了定制化的细节，在强调项目的审美风格。

例如定制公区的景观地面、种植池、水池都定制成弧形设计，匹配项目整体的设计风格。室内的装修部品材料，例如仿古水龙头等，也统一进行了大量风格化的定制。

绿城的“生命宅”则为同一户型提供多种格局可选套餐，实现了户型定制，满足客户家庭差异化的需求。并且还能提供后加装服务，通过“5+1加装包”（颜值、收纳、电器、智能、软装包+定制包）为业主随心定制室内装修。

从标准化，到定制化，根本上是从过去的“效率至上主义”，转变为了“客户需求至上主义”。

显然，这种思路更加符合如今供需关系逆转的大趋势。

小结

目前这一轮围绕「好房子」展开的产品体系更新潮，其实是遭遇发展危机后，房企们开始主动思考——

即房子过剩时代，未来中国到底需要什么样的居住产品？什么样的好房子，才能够穿越周期？对此，头部房企们，都已经在答题。

终究，市场也会给出答案！