大悦城REIT招股书详解,成都首单的品质咋样?

来源:购物中心资产管理 2024-06-06 09:49:10

底层资产大盘点!聚焦经营表现、营收结构、加权平均租赁周期、运营成本、估值五大方面,华夏成都大悦城购物中心REIT的底气在哪里?

去年下半年,成都市场有一则行业传闻:武侯大悦城在换签合同。其实际应是在做资产重组,需更改合同签约主体,为REIT发行做准备。5月24日,深交所官网公布华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金正式申报。

图表1:成都武侯大悦城概况
图片

图片

武侯大悦城商业建面13.7万㎡,为大悦城布局西南的第一个项目,也是目前大悦城体系内势头最猛的项目之一。

图片
总体经营表现

武侯大悦城地段并不占优,开业时周边产业和住宅处于起步期,临近一条铁路,无地铁接驳。开业八年来几乎以一己之力自成商圈,逐步成长为成都标杆项目。

图表2:成都武侯大悦城经营表现

图片


招募书披露的2023年销售额为25.4亿元(与部分公众号披露的37亿差距较大),从首年7.3亿元计算,销售额年均增长率约 16%(估值报告P49披露为11%,应为误写)。2022年是成都受疫情影响最大的一年,2023年项目客流量大幅增长28%,但从销售额看,复苏并不明显。

武侯大悦城近三年整场出租率一直接近满租状态,租售比维持在中等偏低水平,存在上升空间。

图片
营业收入结构

在营收端,武侯大悦城近年处于快速增长期,根据大悦城地产年报,2020年武侯大悦城租金尚未突破2亿元,2023年租金已至3.35亿元(招募书口径)。

图表3:成都武侯大悦城营收结构

图片


项目2023年不含税租金坪效为263元,物业管理费收费标准为74.2元,实际2023年物业管理费单价为52.47元(主力店/次主力店折减影响)。
营收结构中,2023年租金收入占比约82%,物业管理费占比约14%,其他收入占比偏低(一般在10%左右)。其他收入主要为停车场收入、广告位收入等,占比较低的核心原因是此次入池的停车位仅633个,非综合体全部停车位。

图表4:业态租金贡献占比

图片

从业态贡献看,零售为租金贡献核心主力,占比约60%,餐饮占比为29%。

图表5:租金收取模式

图片

图表6:提成租金占比

图片


品牌租赁合作模式中88.65%的品牌采用两者取高模式,但两者取高模式中提成租金占比较低,仅占总收入的5.42%。

图片
加权平均租赁期

武侯大悦城主力店占比小,面积占比仅18.52%,但得铺率较高达到63.4%。因此普通专卖店铺位数多,品牌数量多,正常情况下加权平均租赁期一般较短。

图表7:武侯大悦城主力店占比

图片

图表8:武侯大悦城加权平均租赁期

图片


项目目前已签约整体加权平均租赁期为7.47年,作为一个开业8年的标杆场,合同租约年限并不短。按2023.12.31为起点计算,剩余加权平均租赁期为3.75年,如果和西溪印象城、青岛万象城对比,同样偏长。
剩余WALE偏长的重要原因之一是2023年为项目调整大年,项目2023年到期面积37,535.94㎡,到期租户125家。到期租户中约18759.84㎡续租,约占到期出租面积的49.98%。

图表9:武侯大悦城到期面积及占比

图片

项目2024年和2025年到期面积占比分别为26.1%和14.8%,占比均不算大,项目品牌数量多,主力店占比低,租金收入分散,按租金收入排序的前十大租户2024-2028 年的租赁面积占比为 8.54%,租金贡献占比仅10.84。未来三年项目调整压力不大,业绩应该更趋于“平稳”。

图片
运营成本

武侯大悦城的营收规模与西溪印象城接近,总建面比西溪印象城少7.72万㎡,但Margin远逊于西溪印象城。

图表10:武侯大悦城EBITDA Magirn

图片


项目EBITDA Margin近年维持在60%左右,考虑到项目3.3亿的营收规模和管理面积看,Margin相较偏低。

图表11:武侯大悦城运营成本结构

图片


2023年项目总运营成本1.42亿元,除去税金及附加约1.01亿元。营收结构中最大项为运营管理支出,招募书未披露科目细项,结合上下文考虑,此项核心应为物业管理支出和维修改造支出。对于一个17万㎡的商场而言,这笔费用偏高。成本中是否包含悦街的物业管理成本,招募书中未披露。

图表12:武侯大悦城资本性支出

图片


其次,根据招募书披露,项目资本性支出较少,2023年仅16万元,这个值和资产负债表中“投资性房产原值本年增加金额”差距较大。估值报告中,DTZ假设的未来三年平均每年资本性支出为913万元,公众号认为比较符合实际情况。

图片
估值假设

武侯大悦城估值33.23亿元,项目拿地早,成本较低仅14.7亿元,开业八年实现了资产价值翻倍。按照商业建面单方每平米2.42万元,基本与百联又一城类似,稍低于西溪印象城和青岛万象城。

图表13:武侯大悦城与其它同类型资产估值指标对比

图片

估值假设赋值中综合风险报酬率为7%,与地处同能级城市的青岛万象城和西溪印象城一致。

图表14:武侯大悦城与其它同类型资产风险率指标对比

图片

按33.23亿估值计算,项目资本化支出后资本化率为5.76,同样基本与西溪印象城一致。2024年年化可供分派率4.95%,结合资产质量看,对于投资者而言,性价比不占优。

图表15:武侯大悦城与其它同类型资产资本化率指标对比

图片
结语
综合项目各项数据表现看,相较西溪印象城和青岛万象城,项目所处地段和城市大环境一般,但胜在区域一家独大,近年业绩稳定上升,剩余WALE较长。成都武侯大悦城未来业绩预期较“平稳”。


上一篇: 文旅投资回暖扩张
下一篇: 现在的地产行业调整还远未结束
项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
Copyright@2021 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-1
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360547

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

立即咨询