近期，自3月下旬国常会明确房地产“支柱产业”地位，提出进一步优化房地产政策。随后，4月开始各地房地产行业迎来限购松绑大潮，就连朋友圈的中介也开始了24小时营业，房地产拐点或将来临。本文，飙马商业地产站在专业化角度进行深入分析。

房地产行业迎来限购松绑大潮

自3月下旬国常会明确房地产“支柱产业”地位，提出进一步优化房地产政策。随后，4月开始各地房地产行业迎来限购松绑大潮：4月18日，长沙全面松绑限购；4月26日，南京恢复购房落户政策；4月29日，成都全面松绑限购；5月6日，深圳定向放松非核心区限购，适度调整企业购房规则；5月9日，杭州全面放开限购；5月9日，西安全面放开限购。

据相关数据统计，2024年一季度，随着地方房地产调控政策继续优化，北上广深杭等核心城市先后松绑限购，全国至少127个省市出台152次宽松性政策，频次同比增长约4成，也预示地方因城施策空间将进一步打开。

对此，有专家表示表示：“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策，说明此举有非常强的导向性，即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点。无论从哪个城市来讲，购房政策都是空前的宽松，将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响，提振市场情绪。”

2024年一季度房地产市场情况

除了政策的松绑外，房地产市场也迎来一些变化。2024年一季度，房地产行业持续处于深度调整过程中：

一季度，全国房地产开发投资22082亿元，较上季度减少6.6%，同比减少9.5%；一季度，全国房屋新开工面积17283万平方米，较上季度减少25.7%，同比减少27.8%；一季度，全国商品房销售面积22668万平方米，较上季度减少15.8%，同比减少19.4%；商品房销售金额21355元，较上季度减少22.5%，同比减少27.6%。

虽然一季度数据整体表现相对惨淡，但在以价换量的带动下，部分城市新房来访量和二手房带看、成交等快速回升，备案数据虽未明显提升，但购房情绪已在好转，部分城市迎来“小阳春”行情。以北京城市为例：2024年一季度，北京全市新建商品房销售面积232.8万平方米，同比增长6.5%。其中，住宅销售面积160.3万平方米，增长8.8%。

2024年二季度房地产市场趋势预判

趋势一：房地产政策持续松绑。

对于现阶段房地产而言，“三大工程”将是未来房地产开发投资的企稳的有效支撑。中央层面将继续围绕“三大工程”建设稳步推进，或将加大财政对建设配售型保障房财政补助、贷款贴息等。而地方层面，因城施策空间将进一步打开，重点城市或将进一步降低个人购房门槛，取消限购、限售等限制性措施或者放宽社保缴纳年限等，提高公积金贷款额度，房贷利率、交易税费等仍有下调空间。

趋势二：房地产市场仍持续处于深度调整过程中。

预计2024二季度房地产市场仍持续处于深度调整过程中。商品房销售面积、金额累计同比增速继续保持低位但降幅逐步收窄。且随着二季度政策的持续松绑，部分城市或将延续“小阳春”行情，降幅将逐步收窄。

趋势三：房企经营压力仍然较大。

当前商品房销售仍未有明显改善，虽然部分城市迎来“小阳春”行情，但整体房地产市场前景仍不明朗，房企经营压力依然较大。飙马商业地产认为，二季度房企的首要目标是加大项目去化，特别是困难项目，促进销售回款；其次，企业投资拿地态度保持谨慎，重点聚焦核心城市核心区域市场。同时，企业也应加快转型升级，如城市更新、旧城改造等业务，探索开发新模式。

当前国内房地产行业存在的问题

问题一：市场情绪低迷，购房者对楼市看跌、观望情绪高。

今年以来，尽管政策方面持续优化、释放利好，但市场并未出现明显修复，情绪仍较低迷。且据中国人民银行发布的《2023年第四季度城镇储户问卷调查报告》报告显示，20.2%的居民对下季房价预期“下降”。同时，在消费、储蓄和投资意愿选项中，问及未来三个月准备增加支出的项目时，仅14.3%的居民选择购房，较上一季度下降3个百分点，跌幅较以往明显。

问题二：房企频频爆雷，加深行业危机深度。

近年来，在“三道红线”，各类行政限制措施等紧缩政策叠加疫情影响、城市化进程放慢、人口减少等背景下，不少企业个体的销售增长难以覆盖债务规模增长，导致房企频频爆雷。据统计，2021年的百强房企中，已经有七十七家面临困境或已经爆雷，其中更有七家债务超过万亿，还有十七家的债务超过三千亿。房企频频爆雷导致行业危机将继续加深，如果任由其坠落，后果更具有不可控性。

问题三：新房与二手房竞争加剧，市场循环受阻。

现阶段，在房地产市场持续低迷的背景下，部分热点城市二手房价格回落，但成交量却逐渐上升，远远高于新房市场，处于典型的以价换量阶段。导致一部分客户从新房流向二手房市场，加剧了两者竞争态势。虽然，目前多座城市出台措施支持房地产“以旧换新”，期待可以通过一二手房联动，提升楼市活跃度。但政策推出后，住房成交量不如预期，多数城市政策存在较多局限性。

结语：自2024年以来，各地房地产行业迎来限购松绑大潮，带动部分城市迎来“小阳春”行情，但整体房地产市场前景仍不明朗，房地产行业仍面临较大问题。展望未来，政策方面，“三大工程”将是未来房地产开发投资的企稳的有效支撑。企业方面，房企应加大项目去化，促进销售回款；积极转型升级，探索开发新模式。

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