限购取消,中介24小时营业,房地产拐点来临?

来源:飙马商业地产 2024-05-21 11:44:59

近期,自3月下旬国常会明确房地产“支柱产业”地位,提出进一步优化房地产政策。随后,4月开始各地房地产行业迎来限购松绑大潮,就连朋友圈的中介也开始了24小时营业,房地产拐点或将来临。本文,飙马商业地产站在专业化角度进行深入分析。


房地产行业迎来限购松绑大潮

自3月下旬国常会明确房地产“支柱产业”地位,提出进一步优化房地产政策。随后,4月开始各地房地产行业迎来限购松绑大潮:4月18日,长沙全面松绑限购;4月26日,南京恢复购房落户政策;4月29日,成都全面松绑限购;5月6日,深圳定向放松非核心区限购,适度调整企业购房规则;5月9日,杭州全面放开限购;5月9日,西安全面放开限购。

据相关数据统计,2024年一季度,随着地方房地产调控政策继续优化,北上广深杭等核心城市先后松绑限购,全国至少127个省市出台152次宽松性政策,频次同比增长约4成,也预示地方因城施策空间将进一步打开。

对此,有专家表示表示:“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策,说明此举有非常强的导向性,即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点。无论从哪个城市来讲,购房政策都是空前的宽松,将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响,提振市场情绪。”


2024年一季度房地产市场情况

除了政策的松绑外,房地产市场也迎来一些变化。2024年一季度,房地产行业持续处于深度调整过程中:

一季度,全国房地产开发投资22082亿元,较上季度减少6.6%,同比减少9.5%;一季度,全国房屋新开工面积17283万平方米,较上季度减少25.7%,同比减少27.8%;一季度,全国商品房销售面积22668万平方米,较上季度减少15.8%,同比减少19.4%;商品房销售金额21355元,较上季度减少22.5%,同比减少27.6%。

虽然一季度数据整体表现相对惨淡,但在以价换量的带动下,部分城市新房来访量和二手房带看、成交等快速回升,备案数据虽未明显提升,但购房情绪已在好转,部分城市迎来“小阳春”行情。以北京城市为例:2024年一季度,北京全市新建商品房销售面积232.8万平方米,同比增长6.5%。其中,住宅销售面积160.3万平方米,增长8.8%。


2024年二季度房地产市场趋势预判

趋势一:房地产政策持续松绑。

对于现阶段房地产而言,“三大工程”将是未来房地产开发投资的企稳的有效支撑。中央层面将继续围绕“三大工程”建设稳步推进,或将加大财政对建设配售型保障房财政补助、贷款贴息等。而地方层面,因城施策空间将进一步打开,重点城市或将进一步降低个人购房门槛,取消限购、限售等限制性措施或者放宽社保缴纳年限等,提高公积金贷款额度,房贷利率、交易税费等仍有下调空间。

趋势二:房地产市场仍持续处于深度调整过程中。

预计2024二季度房地产市场仍持续处于深度调整过程中。商品房销售面积、金额累计同比增速继续保持低位但降幅逐步收窄。且随着二季度政策的持续松绑,部分城市或将延续“小阳春”行情,降幅将逐步收窄。

趋势三:房企经营压力仍然较大。

当前商品房销售仍未有明显改善,虽然部分城市迎来“小阳春”行情,但整体房地产市场前景仍不明朗,房企经营压力依然较大。飙马商业地产认为,二季度房企的首要目标是加大项目去化,特别是困难项目,促进销售回款;其次,企业投资拿地态度保持谨慎,重点聚焦核心城市核心区域市场。同时,企业也应加快转型升级,如城市更新、旧城改造等业务,探索开发新模式。


当前国内房地产行业存在的问题

问题一:市场情绪低迷,购房者对楼市看跌、观望情绪高。

今年以来,尽管政策方面持续优化、释放利好,但市场并未出现明显修复,情绪仍较低迷。且据中国人民银行发布的《2023年第四季度城镇储户问卷调查报告》报告显示,20.2%的居民对下季房价预期“下降”。同时,在消费、储蓄和投资意愿选项中,问及未来三个月准备增加支出的项目时,仅14.3%的居民选择购房,较上一季度下降3个百分点,跌幅较以往明显。

问题二:房企频频爆雷,加深行业危机深度。

近年来,在“三道红线”,各类行政限制措施等紧缩政策叠加疫情影响、城市化进程放慢、人口减少等背景下,不少企业个体的销售增长难以覆盖债务规模增长,导致房企频频爆雷。据统计,2021年的百强房企中,已经有七十七家面临困境或已经爆雷,其中更有七家债务超过万亿,还有十七家的债务超过三千亿。房企频频爆雷导致行业危机将继续加深,如果任由其坠落,后果更具有不可控性。

问题三:新房与二手房竞争加剧,市场循环受阻。

现阶段,在房地产市场持续低迷的背景下,部分热点城市二手房价格回落,但成交量却逐渐上升,远远高于新房市场,处于典型的以价换量阶段。导致一部分客户从新房流向二手房市场,加剧了两者竞争态势。虽然,目前多座城市出台措施支持房地产“以旧换新”,期待可以通过一二手房联动,提升楼市活跃度。但政策推出后,住房成交量不如预期,多数城市政策存在较多局限性。


结语:自2024年以来,各地房地产行业迎来限购松绑大潮,带动部分城市迎来“小阳春”行情,但整体房地产市场前景仍不明朗,房地产行业仍面临较大问题。展望未来,政策方面,“三大工程”将是未来房地产开发投资的企稳的有效支撑。企业方面,房企应加大项目去化,促进销售回款;积极转型升级,探索开发新模式。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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