地产行业,出现重大转折

来源:明源地产研究院 2024-05-17 14:38:01
前不久,浙江丽水市一则“可定制微小低密宅地”拟向个人出让的新闻,引起广泛关注。

这次土地出让有几个特点:
一是允许单个业主购买。个人可独立建房,可办证、可出售。也接受多个业主联合竞买、共建共享,而且每套房屋拥有独立产权,后期可以通过二手市场进行转让。
二是可定制。个人购地其实过去一直存在,但是之前都是带方案出让,建成什么样是有要求的。此次丽水推出的地块在宣传中强调是当地首宗“定制私宅”,从户型设计、室内装修到园林景观都可根据自身喜好私人定制。房屋建设只要符合基本规划要求就可以。
三是容积率低。此次出售的16亩的地块容积率低至0.7。去年自然资源部发文,建议取消远郊区容积率大于1的限制,给地方“限墅令”松了绑。此次“可定制微小低密宅地”出让,给国内低密住宅的开发又拓展出一块新领域。
如果此次丽水的模式得到推广,中国版的“一户建”,甚至是定制开发庄园式住宅,都将成为可能。
事实上,在刚刚结束的政治局会议上,已经明确指出了接下来地产行业工作的三个重点,一是保交付,二是去库存,三是增加高品质住宅。
这意味着,在新住宅项目的产品打造上,低密、高端、舒适,是未来确定无疑的大方向。容积率更低、户型面积更大、舒适性更强、得房率更高,与之相关的配合性政策,接下来大概率会继续出台。
地产行业,做产品的黄金时代,又回来了。

图片土地出让受阻
产品侧的政策让利不断加大

不得不说,这几年地方政府在土地供应质量,和产品规范松绑方面,力度还是挺大的。
一是,新供应土地的整体降容,已经成为一种趋势。
例如,杭州仅今年读地手册中待供应的48宗土地中,就有18宗的容积率低于2.0,占比达到了近38%。
4月份,合肥的第二轮土拍中,也有之前的流拍地块,通过降低地块面积、价格、容积率再次上架。
低密地块增加,一方面是住宅供需关系的结构性变化,确实是大势所趋。低密改善类的需求已经成为下行市场不容忽视的一股支撑性力量。通过产品类型调整来平衡供需,是顺势而为。
另一方面,也是因为当前地方政府卖地,确实太困难了。土地出让受阻,就不得不拿出更优质、更低密的地块来吸引开发商,限制性条件也大大减少。
核心城市一直以来十分稀缺的低密产品,正在迎来爆发期。
二是,各种产品打造规范和计容规则不断调整,高层住宅得房率和舒适度快速提升。
之前明源君跟大家分享过,珠海、广州都对计容建面、得房率、阳台进深等方面,进行了大幅调整,放宽了对赠送面积的限制。
4月底,成都也开始就新的规范文件征求意见,主要内容包括:

  • 将阳台、飘窗等半计容的空间比例,从15%上调至20%。

这一点已经属于是目前各个城市规范调整的常规操作了,广州去年11月也调整成了同样的标准。
调整后,143㎡的户型,可以多出约8㎡左右的额外使用面积。可以用更低建筑面积的普通住宅,去实现过去需要非普通住宅才能实现的产品尺度和功能设计。

  • 建筑外饰面层不计容。即将建筑外墙外饰面层、公共建筑的空中共享平台,纳入容积率奖励政策。

调整之后,能在不改变户型空间尺度的情况下,缩小建筑面积,降低总房款,也能让开发商在设计立面效果时,有更大的想象空间。

  • 住宅层高不低于3米。
  • 优化停车配建标准。

车位规划从之前按面积配建,调整为按户数配建。一方面,90平以下的房子会拥有更多车位,另一方面,也变相鼓励了开发商在同一档位内,将户型面积尽可能做大。

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而就在前两天(5月24日),刚刚在4月份放开了7090限制的深圳,也出台了一个关于住宅设计规则的文件。深圳市规划和自然资源局,即将发布2024版《深圳市建筑设计规则》里面重点提到阳台、凸窗可以做大,减少公摊、得房率增加,住宅150米限高等。

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这今年这一波全国范围的调整之后,得房率低、楼层过高、车位配比不合理、空间关系不创新的住宅,都将成为过时的产品。
三是,“第四代住宅”也已经全面进入政策红利期。
除了计容规则调整,全国这一波建筑设计规则的调整中,成都、珠海、惠州等多个城市,也都提到鼓励建设高品质住宅,利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园,也就是鼓励开发第四代住宅。
苏州、武汉也都针对“四代宅”制定了相应的鼓励政策,并已经开始在城市之间快速推广。
包括套内空中花园、公共绿化平台不计容,主体结构外的套内空中花园不纳入建筑间距和日照间距,不作装配式建筑要求等等。
开发商通过四代宅过规建造,可以通过户内花园大幅增加赠送面积。同时,还可以将空中共享平台和电梯厅结合,减少电梯厅部分原本的公摊面积,让产品得房率大大提升。
而且目前不少地方对“第四代住宅”的定义和管理规范都比较松,比如对立体绿化没有硬性要求,导致开发商做这类产品的成本也能得到很好的控制
单方增加增加500-800元/平的建安成本,就能让使用率大幅提升至少15%,实现远超普通住宅的空间使用效果。
在大量支持政策鼓励下,今年全国各地“第四代住宅”已经出现爆发式增长了,例如,重庆今年就有十几个四代宅的新项目入市,不少项目的全屋套内赠送面积甚至高达40%!跑道阳台、户内戏水池、跑马贯通型的空中庭院、X空间等各种创新设计,也是层出不穷。
可以说,新供应的住宅产品正在加速进化,住宅密度更低、户内尺度更阔绰、空间形态更多样化。
2024年,无疑已经成为住宅产品代际划分的一个重要分水岭。
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图片限价基本解除,高端需求旺盛
产品设计的天花板打开了
过去一段时间,房地产行业的产品创新其实一直都有一个隐形的天花板,原因就是限制条件太多了。
一是政策不鼓励高端需求,例如“7090”、“限墅令”等等,开发商放不开手脚。
二是限价。地价、房价都受限的情况下,产品打造更多就成了一道成本计算题,而不是产品设计题。
三是刚需市场容量足够大,经市场验证过的标准化商品房赚钱确定性强,开发商也没有动力去做产品创新。
目前,这几个因素基本都已经完全逆转了。高品质住宅,几乎成了目前确定性最强的细分市场。
根据克而瑞数据显示,今年一季度,上海总价2000万元以上的高端住宅成交量为2016年以来单季度最高。其中,3月份成交1079套,同比增长超4倍。
4月份,融创外滩壹号院二期,套均总价4000万元起,开盘当天就售罄;滨江凯旋门三期推出212套房源,最终认筹1043组客户,成为上海新房积分制以来第三高的项目;香港置地启元的认筹率也高达241%,不出意料的“日光”。
高端住宅的购买热情强劲,购房者对产品的偏好也出现了一些明显的变化。
一是“大室所趋”,越大越好卖。
根据克而瑞数据,2023年一手豪宅的成交结构中,180平以上户型成交占比持续增加。全国20个核心城市千万豪宅成交中,180平以上的产品成交占比已经达到40%。中等面积段的豪宅,占比则普遍在降低。

图片普通住宅的情况也基本类似,全国基本上都已经进入了“大面积时代”,四房房型的需求升温非常明显。

一方面是大量楼市宽松政策,针对改善客群定向发力,释放了部分购买力。另一方面,刚需客户被租赁和保障房市场分流,也放大了住宅产品成交的豪宅化现象。

二是品质标准大幅提升,主流产品全面“精品化”。
之前明源君在《地产行业,熟悉的时代又回来了》中详细分析过,目前在产品打造上,出现了一种“超标增配”的趋势。
过去“小户型=刚需”的概念,已经逐渐淡出了,取而代之的,是全面“精品化”。
大量主流户型的项目,也开始配置——会所级公区、豪宅级装修、酒店式配套、奢侈建材,品质和户型的对位关系已经被打破了。
甚至一些县级城市的项目,也满眼都是石材、铝板、紫铜。3000元/㎡的项目,车库地面也是水磨石+金刚砂,社区地面是全生态石+304不锈钢防滑铆钉,景观是大面积的水景和多重景观园林,归家大堂也是全石材铺地和电动玻璃门。
在当前的市场中突围而出的产品,都在某种程度上具备极高的性价比。
三是真正能保值的产品,受到追捧。
目前整个投资领域,面临“资产荒”的局面。近期上海豪宅的热销神话,根本内在驱动力在于投资者对资产保值的需求。而目前真正能够保值的产品,要么拥有核心稀缺资源,例如处于城市核心区域或拥有独特自然景观,要么就是拥有独一无二的产品价值。
例如,文章开头提到的丽水市“可定制微小低密宅地”,如果真的打造出类似国外那种可以家族传承的庄园式住宅,也一定会成为具备保值能力的稀缺产品。
小结
总之,对于开发商来说,目前产品打造方面的镣铐已经打开了,能够施展出多大的神通,最终还是落回到设计能力和建造能力的比拼。
未来几年的买房者,也注定会更加幸福。他们会碰到更贴心、更舒适、更坚固的新一代产品,也会感受到开发商们满满的诚意。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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