产业园区发展的底层逻辑

来源:东滩智库 2024-04-03 14:20:49
目前,园区行业处于阵痛洗牌期,很多主体都不得不进行转型,甚至有不少直接转行的。但是,我们认为,未来园区行业还是会进入到一个平稳发展的阶段,因为,我们可以从地方政府、入园企业这两个维度,找到产业园区行业发展的底层驱动逻辑。

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 对地方政府的发展逻辑
首先,对地方政府来说,讲的是“发展逻辑”,就是要依靠产业园区,实现产城共荣发展,推动城市产业升级。这里面主要又体现在两个方面:

1、要求城市空间的集约化发展

我们国家大多数地方,城市建设都进入到了存量提质和增量结构性调整时期,地方政府在工业用地的开发上,都明确了集约发展、高效发展的要求,为此,会出台一系列鼓励垂直开发、限制低效开发、引导集约开发的政策。比如从2022年开始,珠三角、上海、江苏、天津、青岛等地,相继发布当地支持工业上楼的相关政策,鼓励发展垂直工厂;再比如江苏很多地方要求新上的工业项目用地容积率不低于1.3,高标准厂房用地容积率不低于2.0,同时要求提高工业项目的投资强度和产出效益,以亩产论英雄;最后在引导集约开发上,对符合当地主导产业、战略性新兴产业且用地集约的项目,工业用地地价可按照70%最低价执行,鼓励集中设置公共配套设施。

2、要求城市产业的集群化发展

首先看下最常规的股权交易出售,这种方式通过直接销售来转移产权,适合不想继续持有的民企开发商操作。但是直接销售伴随着高额的税务成本和手续费,虽然采取股权交易可以降低税费,但是园区这种大宗资产流动性较差、这就导致了出手困难、溢价水平低。

不同于在开发区爆发式增长时期,各级经开区、高新区在开发规模和招商目标层面的“大而全”,近年来地方政府在开发区产业招商领域的思路逐渐演变为“小而专”,坚持“聚焦于产业发展、服务于产业发展”的根本导向,以做大做强本土产业、链式招引或培育优质产业为发展目标,将开发区进行合理的产业功能分区,聚焦某一类特色产业,根据产业的需求,从厂房形态设计、基础设施配套、产业公共服务等层面,进行规范引导建设特色产业园。

  链接:上海青浦区特色产业园  

上海市青浦区大力推动特色产业园建设,对产业特色鲜明、产业集聚度高、物业空间优质、科技创新密度高的特色产业园区,给予认定奖励、运营扶持奖励和纳税百强“优秀平台企业”表彰奖励。
2020年以来青浦区已创建一批特色产业园区,包括北斗西虹桥基地(航空航天)、爱仕达智能谷、虹泾鑫汇园(人工智能)、哈工大人工智能产业园、移动互联网产业基地、虹桥数字物流装备港、虹桥奇点科创园(数字经济)、青浦生命科学园、三念科创园(医疗器械)、东方易云健康产业园、凯利泰医疗产业园、中采服务贸易产业园、8090电子商务产业园、世界手工艺产业博览园、迪丰国际时尚产业园、智能绿色家居产业创新基地、新型检验检测设备与服务产业创新基地、新型汽车零部件产业创新基地等。


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 对入园企业的成本逻辑
其次,对入园企业来说,讲的是“成本逻辑”,就是要依靠产业园区,省更多的钱,实现企业在生产经营上的轻装上阵。这里面主要也主要体现在两个方面:

1、直接省钱

在21世纪初,中国制造走向世界的阶段,大批制造业企业产能扩张,需要向劳动力充足、交通便利的一二线城市郊区靠拢,由此催生大量集中供应标准厂房的二级园区,此时的企业在选择园区时,主要考虑厂房价格、能源价格,成本相对单一。

进入2010s年代,源于政府对经济贡献、产业创新、绿色低碳等产业发展要求越来越严格,同时企业由于自身在技术升级、业务拓展、商务交往、品牌建设、职工福利等方面的发展需求,成本支出不断增长,在选择入驻园区时,除物业租金和能源价格外,还会比对园区之间的产业资源集聚度、基础设施保障度、清洁能源供应度、产业服务专业度、商务服务精准度、品牌服务成熟度、生活服务完善度等指标,希望通过各类资源及服务的规模化共享,尽可能的节省生产经营的综合成本。

2、间接挣钱

在专业产业园中,众多产业链中的企业集聚在一起,在日常的竞争合作交流中,可以持续激发产业的创新能力,提高企业在行业中的竞争力。再者,企业之间、企业与园区之间还可以互相借助对方的品牌影响力、市场号召力,发挥品牌叠加效应,达到花小钱办大事儿的目的。知名的园区品牌和产业品牌,意味着优秀的产品质量、技术创新、供应链组织等,对入园企业也是很好的背书,如张江药谷、张江医谷等。最后,大批同行企业的集聚,可以在生产、采购、物流等环节以及人才、技术等要素资源获取上实现规模化降本。

  链接:天安数码城“创新企业生态圈”  

天安数码城已在全国14个城市运营和管理23个园区项目,其模式本质上就是成长性企业集聚发展的服务平台,为中小企业群体构建“创新企业生态圈”,通过服务平台的提供、上下游产业链的建立,促进企业在园区里更好更快发展。
携手华为、腾讯、云天励飞、猎户星空等合作伙伴,通过数字化、智能化技术整合及应用,打造加速企业发展的实验场、服务器、资源池,不断强化智慧基建、人才服务、创新资源和产业链对接、供应链服务、圈层打造等方面服务能力。
构建企业家商学院、CEO午餐会、研发工程师俱乐部、创新分享会、倍增发展交流会等各种交流平台,以服务搭建平台,以平台链接资源,为创新企业打通苗圃、孵化、加速、成长的全产业孵化链

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那我们再回头总结一下,总的来说,政府的发展逻辑和企业的成本逻辑,分别从政府要求和市场需求两个方面,形成了产业园区发展的底层驱动力,促使园区行业长期存在,并且逐步趋于规范化和专业化。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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