三四线城市勾地,地产人应如何避坑?

来源:飙马商业地产整理编辑 2024-03-20 11:48:57


在公开市场通过招拍挂拿地,本是房企的主要选择,但这种状况,这几年已经改变。

房企尤其是龙头房企,获取项目资源的渠道早已多元化了,土地获取途径也逐渐从招拍挂转向了收并购和勾地,甚至很多公司避开一二线,选择了下沉,去上手更容易,成本更低的三四线城市勾地。

但勾地真如想象中那么美好吗?

最近,听一个投资朋友说,他们公司在某三线城市勾了一个5000亩的文旅用地。后来当地市场遇冷,房价直降了1000元/平米,公司原来的利润几乎没有了,新的测算下来只有两个点的利润,预期还有亏损的可能性。拿地是不可能了,公司目前正在考虑退地,但是巨额的违约金,让集团很忌惮。区域公司投资部,也面临被扣罚的风险。

你看,三四线城市勾地,并不是那么简单,有一些坑不得不防。具体有哪些坑?地产人应该如何避坑?下面飙马商业地产详细来分析一下。

三四线城市勾地常见大坑

1、对价格空间预判不足。

勾地价格空间,由产业成本和当地公开市场地价之间的差价决定。

勾地的价值空间的确定,在于临界地价与获得地价之间取得一个平衡值。

市场地价,即正常的公开市场出让土地的均价,具体参考近期周边出让的地块均价。

临界地价,即满足公司开发项目测算中关键财务指标的地价。

获得地价,即公司通过勾地方式拟获取土地的理想地价。


这个价值模型之下,还隐藏了一个深层次的逻辑,即房价和地价的差价,需要有足够的空间。举个例子,一个城市房价不超过6000元/㎡,地价再怎么便宜也会超过1000元/㎡,按照现行很多公司成本,测算出来的利润率刚好能满足投资要求,再加上勾地的成本,这个账算出来就难看了。

因此勾地的城市选择,需要对房价和地价的差值进行一个预判,如果不满足的,加上产业成本,这个项目基本很难盈利。

2、存量激增,去化难。

楼市下行,受影响最大的自然是三四线城市。三四线城市政府为了增加财政收入,导致供应量激增,原来项目可能只有2个竞品,一年后变成10个,这都是说不准的事情。

勾地项目,基本上都是粮仓型、规模型的大项目。如果存量激增去化困难,将严重影响公司的现金流情况,也会导致后续批次拿地困难。

很多房企就是此类情况,在市场高位时期,砸重金勾了不少三四线的土地,为了保证后期供地的不可控因素,基本上都是一次性拿大面积的地,及时缴纳了土地款。等到楼市下行,竞争大,去化困难,大量土地在手里无法套现。

3、规划利好,兑现低。

除了供地导致存量激增去化难之外,三四线城市还有一个问题,那就是规划兑现度低。

客户买房,最关注的永远都是学校、医疗、商业等等,这些配套能不能落地,意味着房子能不能入住,住得好不好。

但是,在三四线城市,很多规划不能及时兑现,这对项目打击是比较大的。

所以说谈勾地项目除了要考量项目本身的质素,也要考虑城市的履约能力,招商的时候说的天花乱坠,后期兑现不了,那就被动了。

4、客户购买力差。

三四线城市基于其城市能级,购买力市场,对商业的消化能力有限。由于市场供大于求,很多三四线城市房地产市场一路走跌,越跌客户越没信心购买,形成了恶性循环。

虽有政策调控,放开限购、限售,并同步将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平,降低商业贷款首付比例,提高公积金贷款额度,甚至直接给予购房补贴。但是效果并不理想,房价还在持续走低,颓势并没有得到丝毫缓解。目前政策已经见底,但仍需等待市场自行修复。


如何谈勾地才能实现共赢?

其实身边真正成功的谈勾地案例确实不多,尤其是在三四线城市,很多时候要么政府受伤要么开发商受伤,甚至是两败俱伤。政府受伤是企业前期做得天花乱坠的方案图、效果图,等住宅都收房几年了还是没有落地。开发商受伤是辛辛苦苦折腾半天,房子卖得也很热闹,回头发现项目不挣钱。

其实好的勾地项目一定是具备这几个条件的:

1、地段要优中选优。

三四线城市的能级比较低,地理位置尤其关键,对于地段要优中选优。

住宅量价的实现、产业后期运营的收益都和地理位置密切相关。前期一定要做好充分的调研,选择合适的地块,不要因为一些地价的优惠就进行妥协。因为最后你会发现,只是因为这区位的一点点差异,最后整个项目的经营指标是天壤之别。

2、合作方要选实力强、资源多、经验足的。

对于一些重点项目,地方政府一般会希望有当地的城投公司参与项目的开发建设,以及后期的运营。

但是城投公司的水平良莠不齐,要尽量规避那些团队不健全、经验欠缺的公司,不然这种合作方会掣肘项目开发。选择实力强、资源多、经验足的合作方,能够很好地助力项目开发。


3、任何协议一定要详尽并落实书面,规避风险。

不管是监管协议还是合作协议,在谈判初期时,双方都很友好,好像什么事都要商量着来,对于一些关键条款都想着后期再明确。可是这些到后期才发现都是坑啊,项目开发顺利皆大欢喜,遇到问题了就开始扯皮。所以前期任何协议一定要详尽,不要相信口头约定,明确条款规避一些风险。

4、共识建立很重要,前期要跟政府充分沟通。

谈勾地筹码一定是双方都想要的,我们谈勾地无非就是用产业、商办、配建(学校、场馆)这类筹码去和政府谈判。往往很多公司并不愿意持有运营或者说没有这个能力去持有运营,而政府有时候只是为了完成招商任务,这个筹码是不是他想要的,或者说放在这里合不合适,他们也没有想清楚。很多时候,筹码会成为双方的负担,从而产生分歧,导致项目陷入困境。

结语:很多房企乐观看好三四线城市的土地升值空间,赌未来房价还有上涨空间,前期研判给了较高的市场预期。实际上,现在大部分三四线城市房地产市场进入了横盘阶段,中短期来讲房价上涨空间微乎其微。飙马商业地产认为,在某个城市勾地的难易程度是其次的,首先应当算得过账,有投资的价值。拿地固然重要,但资金安全才是首位。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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