「写字楼」过剩了吗?「商业地产」还有吸引力吗?

来源:商业地产Y观点 2024-02-28 10:14:15

在需求疲软和大量供应集中入市的双重作用下,2023年以来多地写字楼空置率上升。根据仲量联行最新统计数据,去年截至三季度,北京甲级办公楼市场空置率为11.1%,上海为21.6%,广州为22.3%,深圳为23.4%。武汉、沈阳、青岛、天津等二线城市办公楼空置率超过30%。而且,未来3年,各城市还将迎来大量的新增供应。


核心城市写字楼过剩了吗?商业地产还有吸引力吗?


并不能简单用“空置率”来形容写字楼过剩的问题。


而是要站在做写字楼这门生意,是不是赚钱的角度来考虑问题。

很多时候,媒体最喜欢使用的就是——“购物中心空置率太高了,生意不好做……”。

前段时间,美国也在热炒,美国本土商业地产空置率超过30%,即将出现严重的断供潮。



# 01

那么到底“空置率”是不是决定商业地产非常重要的指标呢?

我的立场是当然是重要指标,但不是决定性指标

因为,企业要算财务帐。

如果说一个购物中心空置率超过了30%,个人认为还是风险很大的。

因为购物中心是一个整体,如果是一个盒子购物中心,30%的商铺没有开业,是非常影响整体的购物体验的。

我们想想,消费者进入一个购物中心,发现每层都有大量空铺,是不是就完全没有购物欲望了呢?!

购物中心除了有目的性购买以外,随机逛逛,然后产生购买,也是销售的主要来源。

所以,仅从形象层面来说,如果购物中心超过30%没有出租出去,可以开业,但能盈利的可能性很低。

但是写字楼相对购物中心而言,影响会比较小。

高端写字楼,大部分会考虑一层或者半层出租。

而且写字楼本就是商务办公,目的性很强。

很少我23楼办公,我会去20楼逛逛。

来楼层拜访的客户也是如此。

所以,很多高端写字楼,你很难看得出他实际出租率。

只要位置好,大堂形象好,物业管理好,自己这一层装修的好,其他几层,租户和客户并不关心。

因此,空置率高对写字楼形象影响不大。

恰恰有时候,空置率高,电梯反而对于上班人群更方便。

这个时候,写字楼是不是赚钱才是最重要的。



# 02

写字楼和其他地产项目一样,成本主要就是“拿地成本+建安成本+运营成本”。

因此,只要租金回报率”是可以超过“预期收益率”,那么这个项目就是值得投资的。

所以,即使50%的出租率,要是地价便宜,也是值得拿到。

以深圳为例,笔者操盘过的一些写字楼项目,当初拿地时价格不到1000元。

现在真的即使50%出租率,也是稳稳赚钱。

当然,类似这样的老项目,出租率都是稳稳站在90%以上的。

因为地价便宜,租金也不会太贵。

比如深圳,是所有一线城市里空置率最高的。

最差的时候,空置率超过了30%,而广州最好的时候才15%。

但是深圳经济差了吗?

没有,相反把广州越甩越远。

这说明,单纯用商业空置率高来形容城市经济低迷,是片面的。

直到现在,深圳还是陆陆续续在推出各种总部基地。

只要把总部建立在深圳,就以非常低廉的价格给你一块地建总部基地。

企业当然愿意拿,政府也愿意给。



# 03

深圳全国土地财政排名倒数第一,正是因为它看上的不是卖地,而是总部企业带来的税收贡献。

而企业看中的是用极低的价格拿到一块地,自己用不完的,还能出租出去,即使租不完,也比自己租楼长期看来,更划算。

所以,深圳为啥即使空置率过高,住宅用地缺乏,政府仍旧在不断提供各种商业用地?

就是因为这招是给深圳带来源源不断的税收。

只要企业税收能够超过卖地的价格,持续提供商业用地就是划算的。

更何况,空置率过高,对于企业也是非常友好,尤其是初创企业。

为什么深圳成为了民营经济的一个旗帜。

华为,比亚迪,大疆创新、腾讯……

他们都是初创企业成长到苍天大树的典型。

而他们创业的最大成本除了人,就是空间。

深圳长期以来30%的空置率,最好的结果就是办公租金非常有吸引力。

大量的总部基地释放出了更多的空余办公,这让租金市场竞争更为激烈。

而对于有优势的初创企业,这样的环境很友好。

这也是深圳是创业沃土的核心所在。

而长期15%空置率广州,发展却渐行渐远,你可见并非是商业地产没有吸引力了,

而是过高的租金让城市失去了吸引力。

较低的地价让总部企业经营写字楼并没有太大的资金压力;

而释放的多余办公空间又给了初创企业成长的土壤。

长大后,这些企业又反哺深圳更多的税收。

商业地产,写字楼在这里面起着桥梁的作用。

一个良性的经济循环就此展开!

你认为这样的循环会没有吸引力吗……


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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