而是要站在做写字楼这门生意，是不是赚钱的角度来考虑问题。

很多时候，媒体最喜欢使用的就是——“购物中心空置率太高了，生意不好做……”。

前段时间，美国也在热炒，美国本土商业地产空置率超过30%，即将出现严重的断供潮。

# 01

那么到底“空置率”是不是决定商业地产非常重要的指标呢？

我的立场是当然是重要指标，但不是决定性指标。

因为，企业要算财务帐。

如果说一个购物中心空置率超过了30%，个人认为还是风险很大的。

因为购物中心是一个整体，如果是一个盒子购物中心，30%的商铺没有开业，是非常影响整体的购物体验的。

我们想想，消费者进入一个购物中心，发现每层都有大量空铺，是不是就完全没有购物欲望了呢？！

购物中心除了有目的性购买以外，随机逛逛，然后产生购买，也是销售的主要来源。

所以，仅从形象层面来说，如果购物中心超过30%没有出租出去，可以开业，但能盈利的可能性很低。

但是写字楼相对购物中心而言，影响会比较小。

高端写字楼，大部分会考虑一层或者半层出租。

而且写字楼本就是商务办公，目的性很强。

很少我23楼办公，我会去20楼逛逛。

来楼层拜访的客户也是如此。

所以，很多高端写字楼，你很难看得出他实际出租率。

只要位置好，大堂形象好，物业管理好，自己这一层装修的好，其他几层，租户和客户并不关心。

因此，空置率高对写字楼形象影响不大。

恰恰有时候，空置率高，电梯反而对于上班人群更方便。

这个时候，写字楼是不是赚钱才是最重要的。

# 02

写字楼和其他地产项目一样，成本主要就是“拿地成本+建安成本+运营成本”。

因此，只要“租金回报率”是可以超过“预期收益率”，那么这个项目就是值得投资的。

所以，即使50%的出租率，要是地价便宜，也是值得拿到。

以深圳为例，笔者操盘过的一些写字楼项目，当初拿地时价格不到1000元。

现在真的即使50%出租率，也是稳稳赚钱。

当然，类似这样的老项目，出租率都是稳稳站在90%以上的。

因为地价便宜，租金也不会太贵。

比如深圳，是所有一线城市里空置率最高的。

最差的时候，空置率超过了30%，而广州最好的时候才15%。

但是深圳经济差了吗？

没有，相反把广州越甩越远。

这说明，单纯用商业空置率高来形容城市经济低迷，是片面的。

直到现在，深圳还是陆陆续续在推出各种总部基地。

只要把总部建立在深圳，就以非常低廉的价格给你一块地建总部基地。

企业当然愿意拿，政府也愿意给。

# 03

深圳全国土地财政排名倒数第一，正是因为它看上的不是卖地，而是总部企业带来的税收贡献。

而企业看中的是用极低的价格拿到一块地，自己用不完的，还能出租出去，即使租不完，也比自己租楼长期看来，更划算。

所以，深圳为啥即使空置率过高，住宅用地缺乏，政府仍旧在不断提供各种商业用地？

就是因为这招是给深圳带来源源不断的税收。

只要企业税收能够超过卖地的价格，持续提供商业用地就是划算的。

更何况，空置率过高，对于企业也是非常友好，尤其是初创企业。

为什么深圳成为了民营经济的一个旗帜。

华为，比亚迪，大疆创新、腾讯……

他们都是初创企业成长到苍天大树的典型。

而他们创业的最大成本除了人，就是空间。

深圳长期以来30%的空置率，最好的结果就是办公租金非常有吸引力。

大量的总部基地释放出了更多的空余办公，这让租金市场竞争更为激烈。

而对于有优势的初创企业，这样的环境很友好。

这也是深圳是创业沃土的核心所在。

而长期15%空置率广州，发展却渐行渐远，你可见并非是商业地产没有吸引力了，

而是过高的租金让城市失去了吸引力。

较低的地价让总部企业经营写字楼并没有太大的资金压力；

而释放的多余办公空间又给了初创企业成长的土壤。

长大后，这些企业又反哺深圳更多的税收。

商业地产，写字楼在这里面起着桥梁的作用。

一个良性的经济循环就此展开！

你认为这样的循环会没有吸引力吗……