产业园区鄙视链,开始反转了

来源:方升研究 2024-02-26 15:30:26

说到鄙视链,其实各行各业都存在。反正只要你在地球上一天,那就逃不掉被鄙视的命运,园区行业同样如此。


市场型的瞧不起政策型的,上市的瞧不起没钱的,北上广深的瞧不起二三四五线的,南方的瞧不起北方的......自然,园区内部也好不到哪里去。


产业园区发展初期,投拓凭借着强劲的捞金能力,无差别的鄙视着所有部门;招商部门也依靠着把企业请进园区的能力,鄙视着干运营的那批人;运营部门因为人数少、工资低,加上工作没有太强的专业性,只能两眼一抹黑,接受来自四面八方的鄙视,默默成为园区里的底层打工人。


总之就是,有人的地方就有江湖,有人的地方就免不了被鄙视一波。


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房地产与园区的爱恨情仇

在错综复杂的鄙视链条上,产业园区发展初期流传着这样一个段子:住宅地产吃肥肉,商业地产吃瘦肉,产业地产啃骨头,产业服务只能喝汤。


的确,要论当时最吃香的行当,房地产绝对是妥妥的C位。原因很简单,只要能搭上房地产这辆快车,大概率就可以实现财富自由。


所以,为了瓜分房地产这块大蛋糕,争不过碧桂园,抢不过万科的二三线开发商们,开始向综合型用地下手。


在高杠杆高周转的发展模式下,房地产可谓是风光无限,打包工业用地、商业用地和房地产的区域开发逻辑成为了市场争夺的香饽饽。


从综合型用地的业务架构来看,虽然开发商拿的是打包用地,但房地产和产业地产是各自独立的两个部门。总体看下来,房地产赚钱最多,企业80%-90%的收入基本都是依靠房地产来支撑的。

秉承着谁赚钱谁就是老大的原则,对于赚钱能力最弱的产业地产,自然就受到了房地产的冷嘲热讽。


但不可否认的是,作为打包用地中赚钱最多的一个,人家房地产确确实实有高傲的资本。


园区没有什么钱入账,自然就没有太多话语权,如果想要继续养活园区团队,就必须得从房地产那边分一杯羹。久而久之,就不可避免的给人一种园区被房地产“包养”的感觉。


园区“收获”房地产的鄙视,也是意料之中的事情。


就算气不过投拓的鄙视,顶多只能拿打包用地来说事。拿打包用地,是当时绝大部分开发商的套路,如果没有园区出来撑场面,单纯依靠房地产一个单项就想出来“捞金”,也是非常困难的。


这其中,最少不了的就是来自园区的支持。所以,在园区看来,房地产能够在激烈的竞争中赢得一席之地,园区没有功劳也有苦劳。没有园区的辅助,很有可能连项目都拿不到一个,更别说赚大钱了。


至于园区想拿其它优势和投拓比一比,确实有点“囊中羞涩”,因为投拓赚得是真的多,园区也是真的“打”不过。


这就是房地产和产业园区的互相鄙视阶段,房地产鄙视园区赚不到钱,园区鄙视房地产依靠自己拿地还耀武扬威,主打的就是一个互相看不顺眼。

 

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投拓,园区时代最强音


天有不测风云,曾经呼风唤雨的房地产逐渐成为了时代的眼泪。


2020年8月,一纸房地产行业“三条红线”调控政策的出台,向开发商们打出了致命一枪,断了靠卖房卖商铺的开发商们的财路。


随着房地产的出局,市场开始进入园区的高周转高杠杆,园区正式迎来了全盛期。


在高杠杆高周转的区域浪潮开发下,投拓的重要性也在这个过程中逐渐凸显,成为园区中冉冉升起的新星,因为只要他们能够拿到项目,就意味着能够赚到钱。


除此之外,投拓的薪资起步价也是高得离谱,几乎是其他部门的2-3倍,给的职位也很高,有的人甚至出现了一年跳槽4次,升职4次的火箭式蹿升。


在当时,投拓不仅有前途,还有“钱”景,同时还能给人一种莫名的优越感。所以,但凡能够贡献点土地信息的,有一定政府关系人脉的,都想跑来试试投拓岗,因为投拓给的是真的多。


于是,市场就出现了一个有趣的现象,不管是做销售的,还是做工程的,又或是做开发的,都纷纷辞职奔向投拓的怀抱。


不可否认的是,人家投拓真就分分钟百万上下,见的都是政府领导,谈的都是以亿为单位的买卖,妥妥的金领。


作为赚钱最多的部门,投拓不仅能决定公司到底能不能赚到钱,甚至还能决定了整个公司的未来走向。不得不说,投拓的地位是真的高。


作为园区中的龙头老大,投拓也有无差别鄙视所有部门的资格,招商就是被鄙视的其中一个。


其实,相比于现在招商的竞争激烈,以及重要程度,早期的招商是好做的,并且重要性也没那么靠前。点我了解,智慧园区数智招商方案


早期的产业发展势头好,企业数量多,企业端更多看重的是园区的区位、地段等硬性要素,只要地段好,自然就能吸引一大波企业入驻,招商压力也会小很多。


但是,莫名遭到投拓的白眼,招商肯定是不高兴的。你投拓鄙视其他部门就算了,我招商作为干实事的人,投拓拿到项目之后,不还是得靠招商才能把项目卖掉,或者出租。


所以,投拓和招商之间的相互鄙视,也成为了园区中大家睁一只眼闭一只眼的实事,这种事情挡不住,更避免不了。


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运营,一场漂亮翻身仗


投拓和招商起码还能互相鄙视一下,运营部门就比较惨了,一直稳居园区鄙视链的最底层。


在产业园区发展初期,运营通常被定义为物业部门,不仅干着最苦最累的活,还得时不时遭受其它部门的白眼,给投拓和招商擦屁股,给园区扫尾成了他们的日常工作,这里甩个锅那里背个锅也是常有的事。


但是,风水总是轮流转,运营部门迎来了新的曙光。随着时代给予的光芒散去,一路都在走上坡路的地产人、投拓人、招商人,也相继迎来了人生滑铁卢。


房地产转不动了,商业地产也自顾不暇,最后还有一丝希望的产业地产,也随着“严控租赁比例、分批供地”政策的出台,以及整体产业大环境的收缩,变得岌岌可危。


拿地越来越难拿,以往的高杠杆+高周转”商业模式也一去不复返了。


当下,整个园区行业处于一个偏下行的阶段,市场也处于一个供小于求的状态,以前拼地段拼外立面的发展逻辑正在被抛弃。


企业数量锐减,再加上现在市场上的企业类型大多偏向于科创企业,所以企业不管是从园区的硬件设施上,还是软件配套上,都提出了更高的要求。


当企业要求的水涨船高,园区在招商上也在面临着巨大挑战。


简单的物业服务很难吸引企业入驻,需要园区从多个维度满足企业的差异化需求。但这些差异化的需求是招商部门没办法解决的,而是需要通过运营部门来介入。点我了解,数智生态运营园区解决方案


所以,以前人人瞧不上看不起的运营部门,逐渐走到了前台,成为各大企业争相追捧的香饽饽。


因为只有把企业的需求解决,才有后续吸引企业入驻的可能,而这一切都得需要依靠运营部门来支撑。


现在,招商部门想要更多企业入驻,需要产业运营部门下面的产业研究院,提供更具针对性的精细化运营服务;投拓部门想要对外拿更多的项目,也需要运营部门来做系统性的评估。


相比于以前的粗放式发展模式,现在市场不管是对投拓,还是对招商的要求都发生了翻天覆地的变化,不仅对招商人员有更高的专业度要求,对园区的整体软硬件配套也提出了更高的要求。


想要在竞争激烈的园区市场中立于不败之地,追求的是更加专业化、精细化的产业运营服务。


在主打产业运营的当下,招商、投拓退居三四线,不再成为发展的主力,而运营部门却摇身一变成为金字塔尖的宠儿,成为了园区中最核心的部门。


结  语


我们都知道,现在很多园区是不能卖的,就是自持比例高得离谱,所以做招商、投拓绝对不是想当然的一个决定。


在整体产业大环境收缩,以及产业端要求越来越高的大背景下,不管是招商部门的企业引入,又或是投拓部门的项目开拓,都需要产业运营部门对区域的产业发展情况进行全面评估之后,才能决定是否可以进一步做招商、投拓的工作。


以前确实是拿投拓多少个项目,就代表企业能赚多少钱,但现在不一样了,一方面是自持比例居高不下,另外一方面是项目去化难度的飙升,盲目的进军一个未知的领域,很大概率就是肉包子打狗有去无回。


因为市场的逻辑已经完全变了,不再是粗放式的发展阶段了,产业运营的重要性正在逐渐凸显。


产业运营部门从最初的不受待见,逐渐演变成了大家心目当中的救命稻草,不管是投拓部门,还是招商部门,又或者其它园区部门,想要获得更好的发展,产业运营一定是他们的必经之路。


当下,不管是民营企业,还是国有园区,也在紧锣密鼓的朝着产业运营的方向大步迈去,要么成立单独的产业运营运营,要么成立单独的轻资产运营公司。


在多年的发展过程中,产业运营也迎来了自己的华丽转变。虽然现在产业运营的威力没有被完全激发出来,但一定会成为企业今后入驻园区的核心标准。


尽管现在产业运营还有很长的路要走,但未来一定是产业运营的天下。一个园区到底能不能干好,产业运营将起到决定性作用。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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