说到鄙视链，其实各行各业都存在。反正只要你在地球上一天，那就逃不掉被鄙视的命运，园区行业同样如此。

市场型的瞧不起政策型的，上市的瞧不起没钱的，北上广深的瞧不起二三四五线的，南方的瞧不起北方的......自然，园区内部也好不到哪里去。

产业园区发展初期，投拓凭借着强劲的捞金能力，无差别的鄙视着所有部门；招商部门也依靠着把企业请进园区的能力，鄙视着干运营的那批人；运营部门因为人数少、工资低，加上工作没有太强的专业性，只能两眼一抹黑，接受来自四面八方的鄙视，默默成为园区里的底层打工人。

总之就是，有人的地方就有江湖，有人的地方就免不了被鄙视一波。

房地产与园区的爱恨情仇

在错综复杂的鄙视链条上，产业园区发展初期流传着这样一个段子：住宅地产吃肥肉，商业地产吃瘦肉，产业地产啃骨头，产业服务只能喝汤。

的确，要论当时最吃香的行当，房地产绝对是妥妥的C位。原因很简单，只要能搭上房地产这辆快车，大概率就可以实现财富自由。

所以，为了瓜分房地产这块大蛋糕，争不过碧桂园，抢不过万科的二三线开发商们，开始向综合型用地下手。

在高杠杆高周转的发展模式下，房地产可谓是风光无限，打包工业用地、商业用地和房地产的区域开发逻辑成为了市场争夺的香饽饽。

从综合型用地的业务架构来看，虽然开发商拿的是打包用地，但房地产和产业地产是各自独立的两个部门。总体看下来，房地产赚钱最多，企业80%-90%的收入基本都是依靠房地产来支撑的。

秉承着谁赚钱谁就是老大的原则，对于赚钱能力最弱的产业地产，自然就受到了房地产的冷嘲热讽。

但不可否认的是，作为打包用地中赚钱最多的一个，人家房地产确确实实有高傲的资本。

园区没有什么钱入账，自然就没有太多话语权，如果想要继续养活园区团队，就必须得从房地产那边分一杯羹。久而久之，就不可避免的给人一种园区被房地产“包养”的感觉。

园区“收获”房地产的鄙视，也是意料之中的事情。

就算气不过投拓的鄙视，顶多只能拿打包用地来说事。拿打包用地，是当时绝大部分开发商的套路，如果没有园区出来撑场面，单纯依靠房地产一个单项就想出来“捞金”，也是非常困难的。

这其中，最少不了的就是来自园区的支持。所以，在园区看来，房地产能够在激烈的竞争中赢得一席之地，园区没有功劳也有苦劳。没有园区的辅助，很有可能连项目都拿不到一个，更别说赚大钱了。

至于园区想拿其它优势和投拓比一比，确实有点“囊中羞涩”，因为投拓赚得是真的多，园区也是真的“打”不过。

这就是房地产和产业园区的互相鄙视阶段，房地产鄙视园区赚不到钱，园区鄙视房地产依靠自己拿地还耀武扬威，主打的就是一个互相看不顺眼。

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投拓，园区时代最强音

天有不测风云，曾经呼风唤雨的房地产逐渐成为了时代的眼泪。

2020年8月，一纸房地产行业“三条红线”调控政策的出台，向开发商们打出了致命一枪，断了靠卖房卖商铺的开发商们的财路。

随着房地产的出局，市场开始进入园区的高周转高杠杆，园区正式迎来了全盛期。

在高杠杆高周转的区域浪潮开发下，投拓的重要性也在这个过程中逐渐凸显，成为园区中冉冉升起的新星，因为只要他们能够拿到项目，就意味着能够赚到钱。

除此之外，投拓的薪资起步价也是高得离谱，几乎是其他部门的2-3倍，给的职位也很高，有的人甚至出现了一年跳槽4次，升职4次的火箭式蹿升。

在当时，投拓不仅有前途，还有“钱”景，同时还能给人一种莫名的优越感。所以，但凡能够贡献点土地信息的，有一定政府关系人脉的，都想跑来试试投拓岗，因为投拓给的是真的多。

于是，市场就出现了一个有趣的现象，不管是做销售的，还是做工程的，又或是做开发的，都纷纷辞职奔向投拓的怀抱。

不可否认的是，人家投拓真就分分钟百万上下，见的都是政府领导，谈的都是以亿为单位的买卖，妥妥的金领。

作为赚钱最多的部门，投拓不仅能决定公司到底能不能赚到钱，甚至还能决定了整个公司的未来走向。不得不说，投拓的地位是真的高。

作为园区中的龙头老大，投拓也有无差别鄙视所有部门的资格，招商就是被鄙视的其中一个。

其实，相比于现在招商的竞争激烈，以及重要程度，早期的招商是好做的，并且重要性也没那么靠前。点我了解，智慧园区数智招商方案

早期的产业发展势头好，企业数量多，企业端更多看重的是园区的区位、地段等硬性要素，只要地段好，自然就能吸引一大波企业入驻，招商压力也会小很多。

但是，莫名遭到投拓的白眼，招商肯定是不高兴的。你投拓鄙视其他部门就算了，我招商作为干实事的人，投拓拿到项目之后，不还是得靠招商才能把项目卖掉，或者出租。

所以，投拓和招商之间的相互鄙视，也成为了园区中大家睁一只眼闭一只眼的实事，这种事情挡不住，更避免不了。

运营，一场漂亮翻身仗

投拓和招商起码还能互相鄙视一下，运营部门就比较惨了，一直稳居园区鄙视链的最底层。

在产业园区发展初期，运营通常被定义为物业部门，不仅干着最苦最累的活，还得时不时遭受其它部门的白眼，给投拓和招商擦屁股，给园区扫尾成了他们的日常工作，这里甩个锅那里背个锅也是常有的事。

但是，风水总是轮流转，运营部门迎来了新的曙光。随着时代给予的光芒散去，一路都在走上坡路的地产人、投拓人、招商人，也相继迎来了人生滑铁卢。

房地产转不动了，商业地产也自顾不暇，最后还有一丝希望的产业地产，也随着“严控租赁比例、分批供地”政策的出台，以及整体产业大环境的收缩，变得岌岌可危。

拿地越来越难拿，以往的“高杠杆+高周转”商业模式也一去不复返了。

当下，整个园区行业处于一个偏下行的阶段，市场也处于一个供小于求的状态，以前拼地段拼外立面的发展逻辑正在被抛弃。

企业数量锐减，再加上现在市场上的企业类型大多偏向于科创企业，所以企业不管是从园区的硬件设施上，还是软件配套上，都提出了更高的要求。

当企业要求的水涨船高，园区在招商上也在面临着巨大挑战。

简单的物业服务很难吸引企业入驻，需要园区从多个维度满足企业的差异化需求。但这些差异化的需求是招商部门没办法解决的，而是需要通过运营部门来介入。点我了解，数智生态运营园区解决方案

所以，以前人人瞧不上看不起的运营部门，逐渐走到了前台，成为各大企业争相追捧的香饽饽。

因为只有把企业的需求解决，才有后续吸引企业入驻的可能，而这一切都得需要依靠运营部门来支撑。

现在，招商部门想要更多企业入驻，需要产业运营部门下面的产业研究院，提供更具针对性的精细化运营服务；投拓部门想要对外拿更多的项目，也需要运营部门来做系统性的评估。

相比于以前的粗放式发展模式，现在市场不管是对投拓，还是对招商的要求都发生了翻天覆地的变化，不仅对招商人员有更高的专业度要求，对园区的整体软硬件配套也提出了更高的要求。

想要在竞争激烈的园区市场中立于不败之地，追求的是更加专业化、精细化的产业运营服务。

在主打产业运营的当下，招商、投拓退居三四线，不再成为发展的主力，而运营部门却摇身一变成为金字塔尖的宠儿，成为了园区中最核心的部门。

结  语

我们都知道，现在很多园区是不能卖的，就是自持比例高得离谱，所以做招商、投拓绝对不是想当然的一个决定。

在整体产业大环境收缩，以及产业端要求越来越高的大背景下，不管是招商部门的企业引入，又或是投拓部门的项目开拓，都需要产业运营部门对区域的产业发展情况进行全面评估之后，才能决定是否可以进一步做招商、投拓的工作。

以前确实是拿投拓多少个项目，就代表企业能赚多少钱，但现在不一样了，一方面是自持比例居高不下，另外一方面是项目去化难度的飙升，盲目的进军一个未知的领域，很大概率就是肉包子打狗有去无回。

因为市场的逻辑已经完全变了，不再是粗放式的发展阶段了，产业运营的重要性正在逐渐凸显。

产业运营部门从最初的不受待见，逐渐演变成了大家心目当中的救命稻草，不管是投拓部门，还是招商部门，又或者其它园区部门，想要获得更好的发展，产业运营一定是他们的必经之路。

当下，不管是民营企业，还是国有园区，也在紧锣密鼓的朝着产业运营的方向大步迈去，要么成立单独的产业运营运营，要么成立单独的轻资产运营公司。

在多年的发展过程中，产业运营也迎来了自己的华丽转变。虽然现在产业运营的威力没有被完全激发出来，但一定会成为企业今后入驻园区的核心标准。

尽管现在产业运营还有很长的路要走，但未来一定是产业运营的天下。一个园区到底能不能干好，产业运营将起到决定性作用。