‘这个题目，并不是呼应“今年很难，但可能是未来十年最好的一年”这类说法，也不是讨论消费升降级什么的，对大形势的预判文章很多，多看一些，可以有自己的判断。

其实去年就想写这个话题，但是考虑到疫情刚过，大家难受了三年，刚有点憧憬，我就一盆凉水泼下去，实在不是很厚道，就憋住了。

今年最后的两个月，接到了不少做运营的朋友电话，也被拉着看了不少项目，很多都有点愁云惨淡的意思。

不少兄弟，都带着满怀期望的眼神问：“老丹，你怎么看明年的市场？”

这个问题问的非常好，怎么看？

有些站着看，有些坐着看，有些躺着看！

从个人角度，2024年，对有些商业是机会，有些商业是困难，但也有一些项目，可能是生死局。

1 虽为青松姿，霜风何所宜

那天看了篇文章，上海成都的购物中心体量，都超过2000万平了，北京广州西安之类的也都在1000万以上，因为统计标准与口径的原因，这些数据都不是绝对精确，但可以作为参考。

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基本上，单纯从购物中心的面积上，大多数一二线城市的人均商业面积都接近了1.0平米，已经快达到了国际人均商业面积合理区间的下线（1-1.5平米/人）.

这还只是购物中心的面积，数量庞大的小型商业、街区及底商等还没有计算进去。

虽然老丹一直认为，所谓人均商业面积多少合理这个数字，其实意义不大，第一城市消费能力与背景不一样，第二商业发展程度与业态组合不一样，第三计算标准不一样。

有一个可以肯定：现在很多城市的商业市场竞争，已经非常激烈了。

最新的消息，是上海开始控制新建商业，这个信号，传达了很明确的信息：就是目前商业商务项目，已经趋于过剩。

如果挺立全国消费潮头的上海都这样，那么其他城市，就更不用说了。

但是在大体量之下，能看到的是国内商业地产的同质化程度，也高的非常明显。

国内大部分购物中心，你要不看名字，就在里面逛的话，感觉都是一个妈生的。

环境差不多，动线差不都，业态差不多，品牌差不多。

形势好的时候，大家租金也差不多。

形势不好了，空置率蹿升的速度也差不多。

总之，在过去十年中间，国内很多商业主打的就是标准化高便于复制，以至于这成了很多大型商业企业的核心竞争力。

这个策略在以前没有任何问题，因为中国的商业市场，从早期的物质缺乏时代，到后来的百货阶段，居民消费分层不明显，购物中心这种复合性消费场所一出来，立刻就是降维打击。所以那个时候，规模化与快速成长是有效的竞争优势。

但时代变了，现在购物中心越来越多，可整体消费反而趋于理性，消费者花钱更加谨慎，狼多不说，肉还少了，可还是很有些狼，还觉得趴在那里就有肉吃。

表现在市场上，就是在经过二十年的市场培育后，消费者对于商业场所的需求，不仅仅是一个购物或者吃饭的平台了，而是有了更多的精神诉求。例如环境友好，品牌创新，服务提升。

简单来说，就是更好的综合体验与更多的情绪价值。

更重要的是，传统的消费在不断分层，新生代消费更具个性，市场细分越来越显著，商业项目也越来越走向主题化与特色化，过去那种所谓的‘一锅烩’式商业，正在被市场慢慢甩开。

这些算什么新的概念么？真不是，这些都是营销战略理论最基础的部分。

但很多商业项目，在这些方面不仅没有任何优势，甚至没有任何意识。

去年还接触到了几个大型购物中心，生意不好做了，第一时间，不是想办法考虑客群定位准不准确，主题有没有竞争力，业态与品牌是否要调整，运营能力是否要提升。

而是直接找了设计公司，重新做内装设计！

这个思路真特么别致。

等于是矮挫穷追不上白富美，不去提升学历、财富和内涵，而是去换了袜子和内裤，觉得又有机会了。

硬件的缺失，可以改造，软件的缺失，可以提升，但理念的缺失，可能会让很多商业前途黯淡。

前几年市场好，掩盖了很多问题，所谓浪来了大家都是弄潮儿，浪一退，谁光着屁股谁知道！

很多传统型的购物中心，其实现在面对的，就是10年前百货的局面，甚至比那时候还要糟。

2 天令设四时，荣衰有常期

去年火了一个淄博，今年初火了一个哈尔滨。

其实这两个城市，都算不上什么旅游资源大户。

淄博不说了，能让你说出名字的景点都没有几个。

哈尔滨有不少景点，但在全国范围来看，除了冰灯以外，也很难说有非常明显的特色。

可这两个城市都狠狠吃了一波旅游的红利，虽然这‘泼天的富贵‘能持续多久，对经济带动如何，还需要时间来证明，但最少这一波不亏。

两个地方，其实做的是一件事：体验感！

这里别的没有，主打一个宾至如归，您敢来就是爷，保证把您侍候的服服帖帖。景观层面先不说，情绪价值先给您拉满。

当然，这里面肯定有一定的推广痕迹，具体现场体验，可能也没那么好！

可没关系，还有传统旅游区域，用质次价高来打辅助：鄙人这次能这么秀，全靠同行衬托！

商业地产市场也是这样，不是你做的多好，而是你比竞争对手做的好就行！

而恰恰这些方面，是很多商业项目的短板！

前些年，购物中心的建筑是越来越宏伟，外立面越来越贵，中庭越来越大，总之看着绝对气势磅礴上档次。

但进去后，别说花钱，就是多呆一会儿的欲望都不强烈。

以前经常去国外一些商业发达地区考察，发现单纯从硬件层面，国内不仅不落后，很多都反超了，但在细节与服务层面，能落后二十年。

例如一个休憩区的设置，要去过日本就知道，在一些社区商业里，休憩区不仅能让你坐下，还要考虑孩子的活动，简单的阅读功能，甚至灯光环境都有讲究。

但我们有多少商场，休憩区就是一张长椅，冷冰冰的摆在那里，传递的态度就是’你爱坐不坐！”

同样，一个客服中心，有的是小姐姐妆容精致，态度亲和，配备也是雨伞轮椅儿童车寄存全套都有，但也有的，把接待台修的比人脖子还高，和里面说个话跟探监一样。

想想台子高点也对，万一服务态度差点，最少客户想动手，都翻不过去。

这种细节，在全国很多商业里面，随便挑挑能有几十条，不够精细也就算了，有些甚至是反人性的，但就这么堂而皇之的摆在那里。

所以好多商业运营商，上来就说要革新、要颠覆、什么VR全息Z时代大数据等先砸上一通。

我说不好意思，麻烦您先把卫生间的纸补充上，我特么上个厕所差点用手扣！

去年去二三线城市比较多，很多兄弟们说老丹还是你们上海商业好做，消费又高品牌又多，我们去做也能做好！

我说您说得真对，不过下次别说了！

大哥你想了没，你在上海，面对的竞争可能是太古里嘉里城来福士鸿寿坊，在你这旮旯竞争对手就是对面那个老百货。

在这里你都做不好，想去开高端局是不是有点难？

市场好不好，都有机会。

有些地方喊着市场不好做，其实有没有一种可能：是不是只是你不好做，别人说不定还可以？

当然遇到整体市场低迷时，肯定大家都难，但难和难，真的不一样，有的难，是租金有点下滑，有的难，是直接关门闭店。

其实很多商业，提升空间很大，市场空白也明显，但是宁愿在那里自嗨意淫，也不肯真正沉下心来把细节做好！

我去年就说，未来三年的商业地产，一定是‘马太效应！“

今天还看到一篇报道，提到了一个现象，叫商业项目正在‘两极分化！“

就是好的更好，坏的更差，消费越理性，选择消费场所要求越高。

定位、环境、空间、业态、品牌和运营，能把这几项都做好比较好的项目，在现在的市场上，困难肯定还有，但最少能活的比其他商业好些。

很多时候，商业就是森林里遇到熊的故事，你不用跑赢熊，但一定要跑赢同伴。

3 泾流合渭流，清浊各自持。

 今年有一个词很流行，叫‘非标商业’!

看见这个词，我第一反应就是：商业地产，什么时候有标准了？

2017年，我和中购联一起做了一个社区商业的研究，开始叫《中国社区商业标准化发展研究》。可做了一段儿，改成了《中国社区商业规范化发展研究》。

因为我们发现，区域不同，客群不同，体量不同，文化背景不同，在中国这样一个地方差异极大的市场下，社区商业是很难有什么标准的。

简单的例子，成都和上海，同样是街区商业，但成都的三层街区商业存活率回更高，因为休闲娱乐业态丰富，但上海超过两层的空置率就很感人。另外，就是在同一个城市，老区的商业和新区的社区商业，业态组合也不一样，前者的餐饮比例往往更高，后者的社交业态可能会多一些。

要知道，社区商业还是所有商业形式中，标准化程度最高的一种！

那么哪些动辄十几万平米的大型购物中心，是怎么觉得应该有统一标准的？

这个原因其实前面也说过，人的消费，是会经历从缺乏，到满足，再到个性的过程的！

简单来说，就是马斯洛原理！

很多发达国家的商业，都走过同样的历程。

二十年前老丹在国外时，欧洲和北美很多大型商业中心，也是有标配的，一般一个大型超市，一个百货公司，几家或者十几家快时尚类，加少量餐饮。

但这些年来，还是这些商业，百货逐渐被更精致的精品门店组合替代，休闲娱乐业态不断增加，有些干脆把过山车都搬进去了。

而且即使是在二十年前，这种标准化商业中心，大多也都在近郊，因为人口密度的问题，往往是几个TOWN围绕一个中心，主要的消费都在这里进行，所以相对同质化高一些。

但在伦敦巴黎这样的大城市，商业其实也是差异化的。

我国用二十年，走完了欧美五十年甚至一百年的商业历程，但很多商场的理念，却并没有跟上时代的变化。

这是很危险的行为！

竞争白热化，消费趋于理性，还有电商直播等拼命的挖墙角，现在商业你觉得很难，真难的还在后面。

4 二月天下树,绿于青松枝

以前的文章中，我就说过，从2022年开始，再参加商业论坛，你会发现，什么新零售元宇宙大数据之类的故事少了。

大家都在谈精准定位，客户服务，精细化运营等等。

不是那些概念不好，而是再好的概念，也要有合适的内容作为支撑。

很多同学都慢慢意识到：吹牛逼确实不上税，但是也换不了租金。

内容的调整与改变，可能是未来商业破局的关键所在。

现在的商业，出现了几个明显的趋势，

第一，   性价比重新成为了商业的主流，客群消费心理上理性部分增加。餐饮是这样，零售也会是这样，未来的消费，概念和噱头的作用会越来越小，而那些提供更多有效价值的品类会成为主流。

第二，   有效价值并不是简单的功能价值，还有情绪价值，最好的产品，一定是在两者之间取得比较好的平衡的产品。例如所谓的中产三件套入围选手，不管是始祖鸟，DESCENTE，LULULEMON，还是SALOMON，以及候选的PATAGONIA，共同特征都有设计感较好，功能性强，适用场合多等特征，价格虽然不低，但还在中产接受范围内，同时很多又有健康与环保的概念。

换句话说，使用价值和情绪价值都拉的很足。相反，很多轻奢产品，可能质量和设计并没有太大滑坡，但自己把品牌做LOW了，一旦没了情绪价值，也就跌下了神坛。

第三，   所谓新生代消费，确实是有很强的兴趣与冲动因素，但单靠这些因素不一定能成为持续的消费动力，简单来说，年轻消费者可能刚开始有点菜，但不会一直是韭菜。最终还是要靠产品说话。

此外，在消费理性的前提下，新生代消费的逻辑也会改变，以前是一眼看上不错，可能就掏钱了，现在可能要更多的考虑这个钱花出去，是不是真的值得。

第四，  项目的体验感会越来越重要，而且这种体验感并不是简单的把环境做的高大上就可以，真正的体验，应该包括环境、空间、氛围以及服务等多种因素形成的综合体验。特别是运营和服务，会成为消费体验最重要的部分。

去年老丹在给广州一个大型商业集团讲课的时候，聊起了他们在做一种‘五感体验‘的尝试，就是从视觉、听觉、味觉、触觉以及嗅觉等五个方面，让客户从进入商场，就感受到全方位体验。这个想法要实施还是需要很深的客户理解与技术支持，但可以看出，一些领先的商业企业，已经开始把商业中心，作为一个立体的复合空间来打造，而不是简单的商户平台。

这两年商业，被提到最多的一个词，叫“人间烟火气”。因为大家越来越发现，阳春白雪固然需要，但人们在生活里，更多的是柴米油盐，可能场景更精致一些，氛围更亲和一些，但消费的本质，还是要考虑未来的能不能形成持续的消费。

所谓烟火，其实是我们与生活最亲密的互动。

5 勿谓贤者喻，勿谓愚者规。

商业难做，不代表不能做，而是对技术层面的要求更高。

反过来说，这未尝不是商业地产新一轮的机遇，传统的规模体量不再是绝对的竞争优势后，新的商业可能会面临更多的机会。

2019年时，我在一个论坛上说，未来商业的竞争优势，可能是‘更优质的体验，更贴心的服务，更合理的价格’。

然后被喷了，说老丹你这纯粹是‘既要又要’，只要商业做的好，客户肯花钱就行。

我当时说，有一天市场可能会逼着你这样做。

现在所谓的B1和B2消费，其实就是这种反映，小吃还是这个小吃，价格还是这个价格，放在商场里环境精致一些，氛围温暖一些，消费者自然就会用脚投票。

相反，一些在传统韭菜地里，吃着时代的红利，割的兴高采烈的项目，突然发现韭菜们怎么不来了？

这不见得是坏事，老的商业，如果能顺应市场做出及时的变化，也完全可能抢占市场的高地。

市场变化越快，就意味着你的反应速度也要越快。

但快不是没有深入的分析与研究，上来就干的那种快，而是从定位、细分市场、空间氛围、业态品牌以及运营模式有综合性认知后，迅速的做出相应的调整。

曾经有人问我：现在的商业地产人面临的是什么形势？

我回答：这是最好的时代，也是最坏的时代！

最好的时代，是指整个商业逻辑体系都在重新组织，新的商业机会不断涌现，任何一个商业地产人，都有机会做出与众不同的项目。

说是最坏的时代，是因为竞争越来越激烈，不仅来自实体，还来自电商，传统的商业模式已经很难适应新的市场，没有强大的学习能力，和对未来市场的敏感度，躺在过去的经验上固步自封，可能很快就是被时代甩下。