宸嘉发展,一个升级版的恒大、宝能…

来源:地产营销总 2023-11-27 14:22:06

金融+地产的危险游戏,依然在继续。

左手金融,右手地产,曾是很多富豪大佬玩得贼溜的发财秘诀。

比如许家印的恒大人寿+恒大地产,姚振华的前海人寿+宝能地产,都是借助金融资本变相参与地产投资,最后都玩崩了。

然而,在惨痛的前车之鉴下,近年一个新的金融+地产组合,踩着先烈的尸体逆势崛起,那就是:

刘益谦旗下的国华人寿+宸嘉发展。

今天,总爷就和大家一起拆解下,资本大佬是如何玩转这场危险游戏的。

01

资本大佬,左手金融右手地产

1)资本大佬刘益谦

刘益谦初中毕业开始创业,80年代还是上海的一位出租车司机。

90年代初,刘益谦在证券市场上发现机会,通过一系列投机运作,逐渐成为横跨金融、地产、科技、医药等多个领域的资本大佬。

2014年,他以2.8亿拍下明成化斗彩鸡缸杯,拿到这个价值不菲的宝物后,他竟然直接拿来泡茶喝:

“这杯子距今有600年了,当年皇帝、妃子都应该拿它来用过,我无非是想吸一口仙气。”

图片资本大佬刘益谦

除了喜欢艺术品,这位富豪对房地产也情有独钟。

他对《纽约时报》称在上海有数百套房产,2008年以7540万元买入汤臣一品大平层,在2011年以5.34亿元买下环球金融中心两层办公楼。

不过,他也在地产上栽过大跟头。

2009年前后,刘益谦投资保利、金地等房企增发,恰逢严格的调控政策导致地产股价暴跌,一年亏了4个亿。

然而,他很快又将目光放在了金融+地产的新玩法上。

2)频繁踩雷的国华人寿

刘益谦是国华人寿董事长,与许家印、姚振华一样,借保险平台开启一系列地产投资。

2016年,国华人寿斥资32.2亿收购上海SOHO世纪广场。

2017年,国华人寿联手金茂以41.24亿夺得上海北外滩地块。

该项目经历金茂退出、暂缓停工等折腾后,今年11月8日,国华金融中心终于落成启用,距离拿地已过去整整六年。

图片11月8日,刘益谦出席国华金融中心落成仪式

除险资规定可投资的不动产领域,国华人寿还与民营房企合作紧密,以各种形式向住宅领域“输送子弹”。

以和爆雷房企福晟合作为例,2017年12月,福州福利华投资以26.6亿、7.52亿拿下福州两幅宅地,部分土地款正是来自国华人寿。
后来,国华人寿将提供给福晟缴纳土地款的资金以债务重组、债权股权质押、使用长安国际信托通道等形式,将借款转变成了明股实债。
2019年福晟集团陷入债务危机,国华人寿接盘深圳福晟旧改项目65%股权,成为控股股东后,又辗转腾挪给了后来的宸嘉发展。
银保监会三令五申禁止的情况下,国华人寿依然学习恒大、宝能,将保险的钱用各种手段投在地产。
然而,随着房企爆雷潮出现,地产也成为国华人寿的“烫手山芋”,急需一个接盘侠。
3)接盘险资的宸嘉发展
在市场下行情况下,国华人寿的地产资产很难出手,于是刘益谦自己“创造”了一家房企来接盘。
2020年11月宸嘉发展在香港成立,并迅速在上海、深圳、成都、武汉等核心城市获取大量项目。
2022年宸嘉发展新增货值高达341亿,位列行业前30,资金正是来自于刘益谦的支持。
宸嘉发展董事长陈佳,是刘益谦的女婿,同时也是国华人寿投资总监兼不动产投资事业部总经理。
为接盘并解决国华人寿的地产大雷,宸嘉发展挖来了一支“中海系”背景的豪华团队。
图片宸嘉发展高管团队,来着天眼查
宸嘉发展执行董事崔帅,曾任中海地产上海公司总经理,围标事件被罚后淡出中海。
宸嘉发展总经理郭斌,崔帅的老部下,曾任中海上海公司财务总监、海南公司总经理。
宸嘉发展集团副总裁梁飞,也是崔帅的老部下,曾任中海地产上海公司副总经理。
这个豪华团队也不负大佬所望,快速接手和代建了国华人寿的诸多地产项目,帮助国华人寿解决了很多问题。
比如宸嘉发展接手的成都阿玛尼公寓、武汉滨江豪宅、福晟深圳旧改、泰禾南京商业项目,以及代建的上海国华金融中心、国华合悦家等。
说白了,就是曾经恒大人寿+恒大地产、前海人寿+宝能地产玩法的新版本,刘益谦左手金融右手地产,走上了一条危险的老路。
02
宸嘉发展,资本加持逆势狂奔
在刘益谦及其金融资本加持下,成立近3年的宸嘉发展快速在业内打响名气。
比如他们在成都接盘的阿玛尼艺术公寓,这个项目2006年就拿地,经过多次转手到2016年再次烂尾,是成都最著名的烂尾楼。
后来该项目引进了国华人寿作为两大资方之一,宸嘉发展也紧随其后接手项目的开发经营工作。
图片成都嘉佰道
宸嘉发展将阿玛尼艺术公寓改名为成都嘉佰道,进行了重新的定位和打造,让这个烂尾项目重新获得了市场关注。
在武汉,宸嘉发展接盘国华人寿2017年拿下的武汉滨江地块,打造出武汉的现象级豪宅宸嘉100|嘉佰道,成为武汉2021年豪宅销冠。
不过这个项目刚交付1个月,却给武汉富豪业主们来了当头一棒。
有业主表示因为车位认购率不达预期,宸嘉发展以维修名义封闭地下停车场,变相逼迫业主购买高价车位。
套均1500万的武汉富豪业主们,冲进了武汉城市留言板投诉,开发商和业主竟然为了停车费闹掰,闹出了武汉豪宅圈的大笑话。
图片网传武汉嘉佰道业主维权
而在上海,宸嘉发展同样动作频频,除了为国华人寿代建上海国华金融中心、国华合悦家之外。
2022年6月,上海恢复集中供地首日,宸嘉发展联合体以63.7亿竞得普陀长风社区地块。
这次拿地让宸嘉发展再一次走红,与其联合拿地的合作方,同样与国华人寿关系密切,预计也是刘益谦的支持。
图片上海宸嘉100项目,总爷实拍
据总爷现场观察,项目商办部分早已开工,住宅部分年初就到达预售条件,不过一直没有开卖,疑似捂盘等待市场时机。
在南京,宸嘉发展接盘泰禾"禾悦广场",更名为"佰汇广场"这也是国华人寿过去参与的"烂摊子"。
在长沙,宸嘉发展接手阳光城长沙项目,打造为江景奢宅嘉臣道,而国华人寿曾违规投资阳光城的金融产品,并因此被监管处罚。
在深圳,宸嘉发展接盘国华人寿的深圳旧改项目,帮国华人寿解决了大麻烦。
你会发现,发展异常凶猛的宸嘉发展,接盘的多数项目都跟国华人寿和刘益谦有着密切关系。
因此坊间有一个猜测是,刘益谦的国华人寿投资太多地产出了大问题,而金融机构受到严格监管,出问题后果非常严重。
刘益谦为自保,才通过宸嘉发展来解决国华人寿的难题。
03
国华人寿,首次亏损危机已现
宸嘉发展作为国华人寿的“接盘侠”,严重依赖刘益谦资本体系的不断投入。

然而,随着市场的持续下行,这样的投入还能坚持多久?

1)国华人寿,已经出现亏损

早在多年前,刘益谦就曾尝试将国华人寿,打造为A股上市公司,可惜最终功败垂成。
据相关财报披露,2023上半年国华人寿竟然出现亏损,净利润-3.93亿元,转盈为亏。
国华人寿危机出现是有迹可循的,2017-2022年间,分别实现净利润27.33亿、20.55亿、22.16亿、11.1亿、8.49亿、4.84亿元。
图片国华人寿经营数据
2020年开始,国华人寿的净利润迅速下滑,宸嘉发展也恰恰是在2020年底成立,这或许并非巧合,而是刘益谦的自救。
因为国华人寿权益类资产、不动产类资产和其他金融资产占投资资产比重相对较高,接盘了一系列地产项目后,面临不小的信用风险和市场风险。
总爷关注到,国华人寿近两年退保金均在300亿元以上的高规模,流动性压力可见一斑,再加上整体亏损,引发了市场担忧。
按这个趋势下去,国华人寿不知道还能支撑多久,宸嘉发展接盘过去的那些项目还有多少雷,现在也不得而知。
2)资本大佬,正甩卖艺术品
国华人寿把不良资产转手给宸嘉发展接盘,同时刘益谦也在低调甩卖艺术藏品回血。
国庆期间的香港秋拍中,“龙途:刘益谦与王薇伉俪收藏精选”专场悄然而至,最终成交29件,总成交额5.45亿港元,远低于此前最低7.45亿港元的估价。
图片刘益谦与王薇夫妇
最近国际形势紧张,显然不是艺术收藏品的最佳出货时机,刘益谦却逆势“低价甩卖”。
加上国华人寿亏损,让市场对这位资本大佬的流动性压力表示担心。
3)宸嘉发展,黑马能跑多远?
宸嘉发展的金主国华人寿和刘益谦,似乎都遇到了不小的“难言之隐”。
在经历了一轮疯狂扩张后,2023年宸嘉发展也放慢了拓展脚步。
国华人寿在将项目甩给接盘侠宸嘉发展后,依旧面临着亏损的现状。
接盘这么多暴雷项目的宸嘉发展,面对巨额资金投入,又如何将黑马进行到底?
许老板的恒大、姚老板的宝能都先后证明:过分依赖金融资本搞地产,最终结果都是被反噬。
当然,吸收了前车之鉴的宸嘉发展,显然不会轻易重蹈恒大宝能的覆辙,中海系的操盘团队或许能力挽狂澜、做出不一样的成果。
不过,宸嘉发展接盘爆雷的项目,又在核心城市拿豪宅地块,在金主失血的大背景下,确实令人们担心其持续性。
刘益谦这套金融+地产玩法,本质上是恒大宝能模式升级版,只是项目标的都放在了一二线城市。
不知道最终,他会下一个许家印、姚振华,还是会成为例外?



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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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