关于项目尽调的胡思乱想

来源:清河三思 2023-11-23 09:30:09

有个朋友,在弄大宗并购,寒冷的天气也阻挡不住他们的热情。。。



最近在召集各种中介开尽职调查的启动会,财务法务市场工程不一而足。



我偶尔在电梯里碰到这些机构,匆匆忙忙,熙熙攘攘,但共同特征,是脸上都带着幸福的微笑。。。



干饭人都懂,来大活了!



尽调的活儿其实挺累的,繁琐而辛苦,但是,换个角度,在这样的行业寒冬,有个大几十亿的活儿,让你加班熬夜费心劳神,简直不要太温暖。



咱们还远远没有到躺的时候,人到中年,各种压力,不管996是不是福报,对于你我这样的打工人来说,有工作或者事业让你忙碌,是稳稳的幸福。



说到尽调,想起几个碎片化的段子。



有个朋友,以前做某公寓的尽调,真的是连着几天每个晚上都让团队去项目现场晃悠,就是为了看看亮灯的情况。



这让我有点惊讶,不是说这个方法。。。方法本身很常见,关键在身份。



他们算头部的险资,按说这样的大金主,就安静躺着,等各路GP满带着笑脸虔诚来跪就好。。。现在市场形势不好,金主爸爸也要亲自下场干活了?



讲到给LP提供服务,我记得以前G家比较牛,全套上会报告和文件都给你准备好,各种专业,随时配合。。。



G家是懂金主的。。。夸张点说,它的这套SOP,直接拉高了GP的执业水准。



我个人觉得,现在国内REITs信披文件形式和内容俱佳的,有那么三四家,后来问了下。。。都有G家从业经历。



Well,实锤了,黄普军校。



再说回到金主下场。。。最近在看投资人结构,有很多有意思的发现。



险资对于产权型和经营权型的态度有明显差异。在产权型项目里,险资和其他资方的行为特征有明显差异。



我觉得核心问题还是在于,险资团队大都在一级市场锤炼过,更熟悉如何判断项目价值,知道哪些环节可能出问题,更知道运营机构的花花肠子,更知道某类资产的大致估值区间,哪怕是经验值。



相比之下,如果投资机构之前主要看主体评级,或者看增信措施,对底层资产随便了解下。。。在他们眼里,这是抵押品,经营好不好也是可以包装出来的,最后还是可以依靠主体托底。



以债性思维来投股权,万一被市场教育了,也确实不能埋怨社会。



精益尽调,在一级市场属于基操,GP和LP都要对项目做非常深入的了解调查判断,没想到在二级市场反而成了新鲜事。



在二级市场,有机构会想象出一种结伴而行的安全感:有监管部门把关审核,投资人又这么分散,这么多机构都不傻,就想当然觉得这个风控动作别人肯定都会做,自己就不用麻烦了,搭个便车、简单跟随下就好。



我担心,这可能也是图森破了。



那是不是进入战配的机构们,出钱更多、地位更突出,就自然可以发挥作用,与业主推心置腹,替中小投资人把把关呢?



也许吧。我之前听说某园区在很长时间里是不接受认可市场机构去调研和访谈的。。。包括战配里的金主们,主打一个众生平等。



我也听到了一些金主的声音,进入战配,一方面牺牲了流动性,一方面不参与定价,一方面也不享有其他权利。。。



和其他投资人没啥区别。。。那人家为啥要自愿被你锁定,是因为爱情吗?



最近听秦老师聊过,一级市场资本化率还是相对有谱的,二级应该在这个上面有个流动性溢价就好,一二级相互拉扯相互校正,这是很朴素的关系。如果走不通,那很可能是哪里拧巴或者堵了。



扯远了,还是说回到尽调。



有个金主朋友,最近去了上海某保租房项目,知道我没能报上名,给我发了照片。。。



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看着窗户阳台的晾衣架,可以大概估测下入住率,这个我懂,但是你为啥要拍这些鞋子?



他说,你通过鞋子的数量和品牌,大致可以看出租户的年龄段、消费习惯和收入水平。。。你看,垃圾袋上还有字节跳动的logo。



我我我,是有点惊讶的,你这样做LP,会让GP压力很大的好吗?要不要给彼此留点空间。。。



他幽幽地说,最近两三年,踩了些坑,受了些伤一些大牌企业说没就没。。。现金流测算就从来没有对过。



行业不好的时候,道德底线会普遍降低,无论对谁都要保持理性审慎怀疑,多几个问号,总没坏处。



好的吧,金主都这么说了,我也只能附议。。。上班路上随便写写,比较凌乱,就到这里,其实啥也没说。



其实,无论是投资人还是整个行业,都在不断进化,我是相对乐观的。另类投资潜力无限,未来可期,短期障碍都是暂时的,市场也会逐渐回到正轨。



终归是产融业务,对底层资产的重视和关心,再多也不为过。反正市场又不太好,多练练基本功呗。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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