如何提升商业项目经营业绩

来源:商业地产Y观点 2023-11-23 09:29:30

最近,朋友问到对于一些老项目经营提升,如何在面试的时候能展现出与众不同的专业,让考官可以有耳目一新的感觉。

我想了想,其实与众不同真的挺难。

因为商业经营真的就是个苦活,累活,慢活。

尤其体现累死累活,取得效果还很慢。

毕竟商业地产,无论是写字楼还是购物中心,也或者商业街区,你的所有动作首先必须有人愿意租赁你的位置,你才能得以实施。

这和很多其他零售商业是有所不同的。

比如超市,国美在如此爆雷之际,还可以喊出开1万家超市,因为超市只要有钱,自己采购物品,总还是可以开门营业的。

但是购物中心和产业园不行。

因为他们只是平台,没有人愿意租房子搬进来是不行的。

所以,商业地产招商的一切努力必须建立在租户认同你的情况下。

这就导致了协商和决策的过程,必然掌握在别人手里。当然除非你的项目特别优秀。

因此,商业地产没有什么太多取巧之处,相反你要做的就是在基础工作上把它做到极致。

那么我们应该怎么干呢,或者说面试的时候忽悠时应该怎么说呢。

既然是运营提升,就跑不了商业运营的几个部分:

  • 经营提升,

  • 招商策略,

  • 物业管理,

  • 和推广宣传。



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经营提升是大面,它是业绩的代名词,以下的几个方面都是为了提供经营层面的。

如果你面试的是项目或者公司负责人,那么这个项目或者公司的经营业绩指标就是你作为职业经理人最应该关心的。

哪些是经营业绩指标?

收入、成本和利润是财务经营指标,招商面积、出租率、销售额、客流是间接的运营指标。

你要围绕着这几个展开,那基本上顺序错不了。

在面试过程中,你要关心主考人关心什么。尤其是hr,他作为招聘负责人,大概率是站在你这边的,因为找到合适的人是他的任务。

所以,在交流过程中,公司对于这个招聘人的最核心要求,他有时候是清楚的。

比如,现在这个项目收入大减,出租率降低,公司很气恼。

那你的核心就是如何提高收入,如何提高出租率。

还有的公司会比较看重团队建设,项目勾心斗角,需要有人有强大的管理能力。

那么你个人的综合素质和管理项目的经验背景也是你重点要强调的。



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那么具体讲讲如何在短时间内让大家感觉你在经营提升上有自己独到的见解呢。

1、提高出租率。

如何提高。对于购物中心而言,要想提高出租率,其实就2点,第一就是跑起来,拟招商的量要增加起来。

这个部分基本要靠人来实现。打开招商的僵局,各种招商路子都要用上。


1)比如空铺招商的宣传要大面积做起来

不是让你到处贴,而是利用围挡巧妙的做出招商热线。

我看过很多场,空铺不少,招商的宣传反而到处看不到。

而对于一些街铺,更要挂条幅宣传,尤其比较好用的就是不收转让费,这几个字。

做街铺生意的都知道,转让费就是个不菲的数字。但是大部分正规公司是不收转让费的,直租。

2)人动起来。

如果是办公楼或者产业园,中介有没有充分利用非常重要,一般这种类型的客户70%以上都可以来自中介。

如果招商一直没起色,我们要看中介带客的数量,如果直线下降,就要检讨是否我们的 佣金不吸引人,这个时候大概率别的竞争对手正在提供佣金或者其他手段。

这类型的物业一定要想方设法调动中介的积极性。

如果是购物中心,我们要考虑招商人员的积极性是否调动。

最好的方法就是每天的早会,看看招商人员拟跟进的数量和进度。

没有早会,招商人员每周都是磨洋工,你跟进的力度显然有问题。

其次,该奖励的也奖励,给公司申请一些奖励或者佣金。可以给中介佣金,当然也可以给自己员工。

不仅是招商人员,全部人员只要引进了商家,就给现金奖励,这些都是有作用的。

记住越是困难场,越是发挥全员招商的作用。不要让招商成为招商人员手里的特权。

也有不少招商人员拿着公司资源谋取好处,全员招商可以杜绝这一点。


2、提升经营。

营运的工作其实很难从面试中讲出什么亮点。你要记住自己是做大运营,而不是营运。

一个项目的成功好坏,或者说招商好坏,和宣传密不可分。

因此,懂一点营销,会营销是每个商业人都要有的认知。

项目定位准了,或者定位即使不准,但是宣传到位了,也是可以对招商起到事半功倍的效果。

多少购物中心项目宣传自己是文艺购物中心,是轻奢购物中心,事实上,我们却看过,也就那样。

可见,宣传还是能够骗过很多专业人士的,当然也包括知名品牌。

因此,即使你的购物中心并没有按照定位实施招商落位,但营销宣传还是要保持自己应有的定位。

因为这个是你可以左右的。

对于营运推广而言,就是我们常说的sp和 pr。pr是给商场带客流,sp是给商户提高销售。

而宣传上可以侧重于自媒体和新媒体的应用。说白了就是你如何用小钱办起了大事。

3、人员管理。

最后聊聊你如何管理团队。

管理团队最重要的是什么呢。不是其乐融融。千万别说我以前管理的团队氛围很好。

按照我的经验,中国老板们并不喜欢部门内部那种家庭般的温暖,这样的潜台词是太人性,没有狼性。

大部分的说法应该是我是一个目标导向型,较为严厉型的主管,我更在乎如何通过员工协作来完成部门指标。

这也是常说的一个公司文化是职业足球队,是为了赢球来的,不是家庭。

你把握了这一点,基本也算是符合要求了。



总而言之,没有真正什么与众不同的专业技能,可以让一个人成为战神,去挽救一个下坡的项目。

历史上有这么多案例,只不过是在正确的时候出现了一个正确的人。

看过太多前人摘树,后人乘凉的例子。

我们要做的就是每天进步一点点,每天比别人走的更快一点就好。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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