在城市更新的存量改造过程中，小盒子商业成为重要的构成部分，一是因为在城市发展过程中，很多小盒子商业规划建设较早，多位于老城区，已经到了升级改造的年限；二是目前城市购物中心整体供过于求、竞争激烈，而小盒子商业因空间小，可承载的品牌数量有限，导致业态偏少，缺乏大型购物中心的丰富度，加上前期规划设计不足，导致场内动线和功能规划不合理，很多小盒子商业缺乏竞争力。本文，飙马商业地产将为大家分享5个国内外成功出圈的案例，一起来看看小盒子商业可以怎么改造盘活吧。

小盒子商业的“缺陷”

一直以来，小盒子商业被诟病为体量小、业态少、可逛性不足，上不及购物中心体验之丰富，下不及便利店便捷和优惠。

具体而言，其一，因空间体量小，可承载的品牌数量有限、缺少可逛性、大铺多导致坪效很低，很难在市场上有较强的竞争力。

其二，前期的规划设计不足，小盒子商业容易导致商场内部动线和功能规划不合理，例如大面积的单中庭过于空旷，导致商业气氛不易聚集，缺少驻留客流的亮点。

总体而言，多数项目成为没有明显亮点、效果平平的“粗放式商业”。

五大小盒子商业案例

1、TX淮海·年轻力中心

上海TX淮海是魔都老牌地标重建，它的前身是华亭伊势丹。如今这里与第一百货合并重建，成为TX淮海。TX淮海不是传统概念上的商场，而是策展型零售空间的先行者，是淮海路的潮流地标。作为中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间，TX淮海占地27000㎡，拥有6层楼，每层楼都拥有着独特文化，是一个聚集了当代艺术、潮流、美食、社交的公共空间。

商业共6层楼，总体分为公共空间、商业零售空间和主题空间三种空间，汇集当代艺术、潮流、美食、社交场景，深度融合以“DIGITAL数字化、OASIS可持续、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”为城市永续发展的核心理念，为消费者提供完整的沉浸体验。

1层MARKET H淮海大市集是全天候美食打卡地，融入了“街道的延伸”、“多元的社群”、“趣味拼贴”等设计理念，将室内空间延伸至街道，打破户外街区与室内商业空间的界限，重点突出美食社交，增进年轻消费者的交流体验。

TX淮海的二楼的每一个角落都突出着时尚元素，在这里拍照的出片率非常高。许多大型的陈列装置和世界各地的买手集成店丰富了整个项目的时尚艺术元素。

TX淮海的三楼为CHINANOW，这里是专门为中国的优秀设计师打造的零售展示空间。每个店铺的装潢各不相同，这这里设计师们用自己的审美表达着自我。

TX淮海的四楼当然要拥有复古界的一席之地了。日本中古大咖MILES MARKET联手二手购物网站OIAM，共同打造一个充满复古情怀的精致展厅，可以说是复古界的top了。

许多潮流商业品牌入驻其中，比如：&Tradition、HAY、Paper Collective......有近百个品牌的单品，许多品牌在国内都是首家店铺，各种潮流精品随意挑选，为消费者提供多种选择。来自日本福冈的全国首店NO COFFEE、周董的上海首店machi machi以及巴西“网红莓碗”OAKBERRY等潮流店铺成为了网红打卡地。在这里，每一位消费者都能在这获取到最新的潮流艺术文化资讯，也能用年轻而独特的方式表达自我。

打破传统购物中心空间租赁逻辑，TX淮海在品牌选择上遵循“策展”理念，只考虑有策展能力、有自己思考力的品牌，让每个品牌店都变成一个小展览空间。此外，还要求每个品牌至少要在每个季度重新装修，改变面貌，而在公共空间，每周至少要有一次的活动，“每次都有不一样的体验”。

TX淮海的主要目标群体为年轻人，该项目主要打造属于年轻人的潮流文化艺术圣地，体现出年轻力文化，展现年轻社交性娱乐。

作为策展型的艺术零售空间，这里举行不同的展览，像是快闪、艺术展……数不胜数。策展的思维让整个项目变得年轻又独特，这种思维通过艺术文化滋养消费者的精神世界，安抚他们的灵魂，拉近了与消费者的距离。

2、北京西单更新场

北京西单更新场由原西单文化广场地下商业改造而来，项目整体位于地下共计四层，改造后的商业经营面积仅6,200平米，是名副其实的小盒子商业。

西单文化广场处于城市核心区，南侧是有着“十里长街”之称的长安街，承载了全国人民的历史记忆；西侧是北京商业发源地之一的西单商圈，曾是60、70、80后共同的潮流地，拥有着潮流向新、爱玩尝鲜、与众不同的西单气质。

北京西单更新场引进新鲜血液品牌，众多全国首店集聚，这符合了“更新换代”主题，更与商场名称“更新场”呼应。秉承着商场与品牌的双向选择，品牌STUDIOUS成为内地首家高能级门店，数十个日本设计师，风格任你挑选。此外还有护肤彩妆HARMAY話梅，华为的店铺则是旗下最高级别的MSC门店，各种小众品牌，时尚又新颖，深受年轻人的喜爱。

室内设计更是以开放式的店铺布局，模糊处理经营空间和公共空间的界限，引入Delicates、Jetlag书店、Ras、H&K等开放式、可穿越的门店，打破传统店铺间的物理屏障。

商场可以定时进行品牌更新，包括中庭的陈设，走廊的设计，还可以定期举办品牌快闪活动，满足新鲜感的同时增加流量，既为品牌营销，也增加了商场的人气，可谓一举两得。

此外，在地下各层，展览区分布各个区域，中庭则打造成大型艺术展览区。更新场内还会定期组织品牌周、电音派对、市集等活动， 重新定义和组合生活方式、跨界、潮玩等元素，以更具公共性、更具艺术感的商业方式“感染”最新一代消费者。

地面部分项目改造为城市公共活动广场，打破绿地公园与商业卖场的边界。整个商业以“小而精”的理念提升项目的品质，融合了城市商务休闲功能、消费功能、休息游憩功能、文化功能，满足城市高质量发展阶段的需要。

3、上海南京路U479

U479地面12层、地下1层，是一栋高窄型的商业体，由原新世界休闲港湾项目改造而来。改造后的商业围绕年轻力、夜经济与烟火气，打造24小时+“日夜”切换的运营模式。

改造后的商业空间将12个垂直楼层划分为5个主题区域。其中1F-3F设置主力店Vans上海体验中心，5F-9F为主力餐饮，10F-11F为一个高端样式Spa。B1层通过引入音乐现场营造年轻人爱的“地下氛围”。这样立体式全方位的业态设置，不仅吸引消费者到访，在“潮、乐、食、享”等多方面，均增加与消费者的粘性和触点，并触发新媒体社交平台的二次传播。

值得注意的是，4F作为主题空间过渡衔接，被定义为“次首层社交平台”，用于活动平台，实现客流的承接输送。这样的设计不仅可以弥补小体量商业没有宽阔中庭的缺憾，还能实现低层与高层间的客流引流。

受限于原有建筑形态单一楼层的狭隘面积，U479启用了回字形电梯、阶梯、直达梯的组合，来进行垂直动线的纵深跨越，项目目前有两个通道入口：主力店Vans上海体验中心的店铺入口，以及侧面的两部直达电梯。

运营方面，昼与夜场景无缝切换。白天是流光溢彩的潮流体验；黑夜则成为“潮、乐、享”为特色的月色经济。

项目充分利用开放空间的“夜场景”人气，通过潮流、美食、娱乐的业态，打造持续性的夜间活动，最终在南京路上构建一个“白天到黑夜”的欢愉空间，以此形成一个更为立体的的新商业场。

值得一提的是，尽管项目体量很小，但是还是将B1、L1、L4这三层空间做“留白”处理。

B1是300平方米的音乐派对空间，巧妙勾连上层建筑，通过强策展模式刷新体验。L1是音乐视觉交互空间。

L4为U479创物空间（规划中）。可以成为连接「Vans上海」体验中心和L5餐饮的一个过渡空间节点，既可以进行艺术展览、美陈展示等，也可作为营销活动的举办点诸如品牌快闪、新品发布等等，增加商业内容的丰富性。

4、BOM嘻番里

BOM嘻番里项目由北京五道口服装市场金码大厦B座改造而来，共4层，整体面积近2万方。整个商场被打造成为大型实景解谜“游戏场”，顾客身处其中既可以享受传统的购物、消费，也能够在专业NPC演员的引导下沉浸式体验解谜游戏。并且游戏故事线的设置与商户紧密结合，进一步促进了消费。

在“进入”游戏的第一时间，顾客就能获得一个“新身份”，选择相应的游戏阵营，体验不同的故事线；每天的特定时间，将会有沉浸式戏剧演出，对应游戏剧情开展，有表演欲的顾客可以现场进行互动“飙戏”。

在整个空间中，不同商家除了自有的店招外，还悬挂有他们在游戏世界中的“别称”，藏着相关的解谜线索……BOM嘻番里通过虚拟结合现实的方式，打造成为首个线下“元宇宙”主题商业，将线上线下边界消融，将传统的需求型消费与文化消费、体验式消费结合起来，为年轻人提供可以进行轻松互动的消费空间。

同时，在游戏基础上，项目还初步建立“嘻番货币”系统，设置“嘻番梦境商行”，为项目元宇宙内部装备流通、游戏交易等进行支撑。

BOM嘻番里通过线上游戏+线下体验的新模式，以兴趣为引导，以商业为承载，通过故事线在商业中的铺排，将社交、购物、消费、娱乐融为一体，让年轻人在自己感到安全的圈子里自由而不刻意的发生社交与消费，打造Z世代更为青睐的消费场，让娱乐回归线下。

5、原宿NEWoMan

顾名思义，这个综合了「NEW」、「WoMan」两个字的新造词，是特别为「新时代的新潮女性」而开发的高级空间。正如其官网所言：“为活在新时代的所有新潮女性”。其目标群体正是那些对生活品质有着较高要求的30 至 40 岁的女性。

NEWoMan最大的核心策略就是以持有特定价值观的顾客阶层为目标，进行店铺的筛选，聚焦全球网红店及小众品牌，80%原宿首店。其中，在NeWoman的食品和饮料店中，轻食和西餐占很大比例，相当一部分是来自不同国家的“网红”品牌。

此外，NEWoMan还推出了许多生活方式和体验店。比如，AKOMEYA TOKYO：以「米」为核心概念的生活方式品牌；CHANEL BEAUTY BAR，与一般香奈儿的专柜截然不同，所有来店的客人能够自由体验香奈儿的化妆品与香氛系列；CosmeKichen，“美妆厨房”，但这并不是餐厅，而是搜罗了很多注重原材料品质，无添加配方的美妆产品商店。此外还开辟了Soradofarm 露天菜园、Kidsharmony保育园、NAVITAS小儿诊所等服务业态。

NEWoMan对于品牌挑选的精心程度，不管是外观设计，还是精神倡导，都能代表目标客群的生活态度，可见日本商业在对不同年龄层的女性客群的需求把握堪称精准。

整体内装设计来自于经营方对目标客群审美特点的认知，不过分凸显过于女性化主题，而是更为精致、自然以及中性化。

总 结

以上这些都是小盒子商业，都是成功的、经典的爆改项目。它们以时尚潮流为主题，专为年轻人打造，社交性极强，满足了现代年轻人的社交需求，不同的创新设计理念也为整体项目添砖加瓦。年轻力的购物中心要想做到更年轻必须找准定位，清晰设计理念，保持初心，不要做同质化商业，有个性才是王道。商业更新换代很快，一切以大众需求和审美而变化，在现有基础上要不断推陈出新，做有内涵，有调性，有审美，能与消费者共情的商业才是YYDS。

总的来说，小盒子商业改造，可以运用自身的灵活性与个性化，在大而全的商业中走出自己的核心竞争力。

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