首批REITs获批，商业地产如何获得REITs青睐？

来源：飙马商业地产 2023-11-15 11:52:27

10月26日，证监会官网显示，嘉实基金、华夏基金和中金基金上报了首批消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。资产类型涵盖了购物中心、社区商业等，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步，同时也为商业地产打开了融资的新想象空间。那么，商业地产如何获得REITs青睐呢？本文，飙马商业地产站在专业化角度进行深入分析。

首批REITs获批，商业地产迎“曙光”

10月26日，证监会官网显示，嘉实基金、华夏基金和中金基金上报了首批消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。此外，除已披露的华润、印力、金茂和物美外，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、大悦城、首创钜大、百联股份、天虹股份等。

公募REITs能够为商业地产

带来哪些实质性的好处？

首先，通过引入公募REITs，可以有效盘活商业地产存量资产，改善房企资产负债表。通过将经营性资产如酒店、景区等转化为REITs，房企可以实现资产变现，获得现金流，降低资产负债率，提升资产运营效率。

其次，通过引入公募REITs，可以持续增厚企业利润水平。持有物业通过REITs产品长期运营分红提升上市房企利润水平。同时，房企作为REITs产品的原始权益人，还将通过持有REITs产品份额长期享受优质底层资产的收益回报。

最后，通过引入公募REITs，可以推动商业地产行业的升级和转型。通过引入公募REITs，为商业地产行业提供更多的资金支持和创新模式，推动行业的升级和转型。

专家看法：

信达证券分析师江宇辉表示，短期内，消费基础设施REITs为商业地产提供了一条去杠杆途径，有利于缓解资金困境，长期则将推动行业向高质量管理能力模式过渡。对企业而言，发行消费基础设施REITs实质上打通了一条除了拓展第三方项目之外的轻资产发展途径，即打通“投、融、管、退”渠道：首先，通过REITs出表项目募集资金，获得业务拓展资金；其次，通过旗下商管子公司运营底层资产获得管理费用，实现真正的轻资产运营；最后，通过认购REITs获得稳定分派收益。

平安证券地产行业首席分析师杨侃表示：优质资产也将吸引更多资金参与，有助于企业构建商业地产“投、融、管、退”商业闭环，将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，提升资产和资金的运营与运转效率，降低负债水平。

商业地产如何获得REITs青睐？

从获受理的4单消费基础设施REITs中，不难发现，4只产品能够成为首批发布的消费基础设施REITs，与其优质的底层资产密切相关。其中，金茂、华润、万科印力分别以长沙金茂览秀城、青岛万象城、杭州西溪印象城等购物中心作为底层资产，3个底层资产项目均位于所在城市的黄金商业地段，运营时间均超过7年，截至2023年6月末，项目出租率均在98%以上，且具备长期稳定运营能力。

因此，商业地产要想获得REITs的青睐，需不断提升自己实力，只有那些能扛打的项目才能笑到最后。

案例一：青岛万象城。

体量达45万方的华润青岛万象城位于市南区中央核心政务、商务区，东临交通主干道山东路，地铁2号线与3号线交汇于此，良好的区位优势及硬件条件促使青岛万象城成为“包罗万象的城中之城”。

在传承万象城“主力店+半主力店”、“零售+餐饮+娱乐”业态组合理念基础上，青岛万象城实现由四大主力店至八大主力店的全面升级，其中包含2家国内零售品牌旗舰店及6家首进国内或青岛品牌。此外，为增强消费者的体验性和互动性，青岛万象城在餐饮、娱乐、儿童、快时尚等业态做了相应加强。拥有近500个店铺，涵盖70余家国际一线品牌。

在2015年4月30日，集结了300多个店铺的华润青岛万象城正式开业。凭借优越的地理位置，独特的建筑风格，超大体量下丰富的业态组合，以及顾客体验等方面的创新，青岛万象城连续打破了青岛商业的多项纪录。