近年来，县城商业出现了大量空置、产品同质化严重等问题，也不可避免地受到了消费新宠电商的夹击。面对这样的市场环境，零售企业、房地产企业，尤其是中小企业，应该如何保持谨慎之态，提高警惕性，避免项目投资风险，跳出盲目自信带来的万劫不复的陷阱呢？本文，飙马商业地产为大家分享县域商业地产项目开发要警惕哪些陷阱。

成本陷阱

县域购物中心最大的经营桎梏就是成本问题。成本和经营效益无法平衡，购物中心项目投资就成了彻头彻尾的投资陷阱。

购物中心成本分为两大块，一是前期的基础投资，包括基建或物业配备、设备配套、开店前的招商、人力资源、运营管理、营销等一应筹备费用；第二块就是开业后的日常经营费用，包括各项管理费用。

处置这两项费用，很多投资者、经营者会陷入迷茫和极端状态，其现象是：要么大举投资，铺张浪费，要学行业巨头，用上用不上、会用不会用、顾客需要不需要、能不能创造效益的投资和设备都要搞，不惜债台高筑，总之人家大企业有啥我也得有啥，这样，就陷入未来风险陷阱，导致恶性循环，最终资金链断裂，连带员工、商户一块坑了。还有一种投资者，一切以俭省为指导思想，换句话说就是无端的抠门，能备的尽量不备，该投的也不愿投入，要么就是找一些质次价廉的代替。用人也是，只要不讲待遇、工资低，就是我要用的人。这样的投资心态不用多说，购物中心开业第一天，就是死亡倒计时的开始。

那么如何处理投资和经营成本与生存发展的关系呢？

首先：要牢记吃酒量家当这句老话，还要做到“三不干”：一是自身经济实力不济不干。如果连满足开业的资金储备都不足，就不要上马购物中心项目；二是患得患失心态不干。谨小慎微、处处算计，一说投资就手抖者坚决不干，因为购物中心项目是个资金流量庞大、资源需求巨量的项目，懦弱的决策者，不适合涉足购物中心，尤其是县域城市；三是头脑容易发热者不干。购物中心除了基建投资，还有未来的日常经营，更有管理、营销等长效战略，这些既需要沉稳淡定的心态，也需要专业韧性的素养，一个凭兴趣、凭冲动头脑一热的投资者，未来也一定是一个失败的经营者。

其次，要审视区域市场，在准备投资之前，一定要对投资目的地进行详尽、严谨、客观的全方位调研，社会、经济、消费、竞争环境这些关键的状态和指标要一点不拉得搞个清楚，然后逐项分析，逐项排除，为自己的决策奠定坚实的市场理论基础；

第三，要客观、辩证的理解投资、费用和经营效益、经营风险的关系，把握经营决策与投资之间的平衡度。没有良好的基础设施，优越怡人的休闲消费环境，肯定没有消费者，老话说“没有梧桐树引不来金凤凰”就是这个理，不管是针对消费者还是内部运营管理团队，这句话都管用；另外在日常经营中，薪资待遇、厂商关系、营销推广、企业文化、促销竞争等等，都需要大量的费用投入去实现，去维护，如果不由分说对任何费用申请都拦腰砍一半，那未来效果一定会要打更大的折扣。

当然，一个庞大的购物中心，控制费用，节源开流更是必须的，否则一年365天，各个环节累加，大手大脚不问出处，浪费数字也是惊人的，关键是要如何区分“节约”与“抠门”的定义。

消费陷阱

所谓消费陷阱，主要是指事前投资商并没有对项目地进行科学、认真、细致的调研，被本地单一产业、单一繁荣的社会表象所迷惑，致使投资失败。比如，一个不算发展的县市，但是它的某种产业相当发展，达到了一定先进高度的水平，足以在全省乃至全国做头把二把交椅，但这个地区的整体经济水平却十分有限，产业结构不平衡，链条产业也不丰富，还是以农业为基础。

而“龙头”产业在这里并没有带动其他产业和共生产业兴起，但是对地区就业、居民收入的贡献并不明显，对整个县域经济和县域社会的发展缺乏互补性、推动性。这种单一兴旺，因为一点一面的繁荣往往会蒙蔽了投资者，盲目上马购物中心，消费严重不足，导致项目投资失败。

还有一种情况存在，距离上一级城市和商业发达城市较近，或处于这些城市的包围圈中，这种地域位置一定要慎重启动购物中心项目。在一些不甚发达地方，低端的基础消费很可观，但是符合购物中心主要客群定位的中高端消费却后劲不足，当距离上一级城市很近、交通条件很好的情况下，中高端消费群体可能会离这个下级城市越来越远。

政策陷阱

所谓政策陷阱，就是地产商、零售商一定要量力而为，不要被个别的地方政府招商引资、提升城市形象的宏伟计划及颇具诱惑的招商政策所迷惑。当然，不是说政府不应该招商引资、推动城市发展，而是那些个发展计划，并不是对什么样的企业都适用，尤其是中小零售企业。更何况很多地方缺乏战略合理、未来意识，他们只是从当前出发，政绩至上，对商业网点的规划缺乏科学性、合理性、前瞻性，城市规划缺乏可持续发展性，不仅罔顾区域消费能力，更极易造成未来无序竞争的陷阱。

很多投资商、零售商就是看中了一些涉及税收、就业、信贷支持的优惠条款，盲目上马，全然不顾未来购物中心庞大的无可抵消的运营成本，铸成大错，难以回头。最终，不仅对自己是灾难，对政府来说，反而造成消极的社会负面。

人口陷阱

所谓人口陷阱，指的是人口不足，基数太小，或者是人口体量不小，但农业人口占比过大，相对应于购物中心的消费能力不足。

在传统的购物中心定位理论中，一般情况下，人口规模40万的城市，只能有一家10万方以下的购物中心。而现实是，几乎没一座县城能够达到上述标准。很多县域购物中心在上马时也做过一些尽职调查、市场分析，但由于专业能力所限，这种调查只是走马观花，浮于表象。

一个城乡总体几十万人口的小县，开设两家以上购物中心是十分冒险的行为。而一个150万人的农业大县、贫困大县，和一个人口七八十万的工业县、发达县市是无法相比的。所以，不能只以行政区划去决定开店指标。

规划陷阱

在县域购物中心规划方面，存在两大制约：一是城市规划，这方面主要是涉及城市未来发展规划、商业资源配套、地段位置适不适合开设购物中心；二是自身规划。自身规划主要是涉及用地的合理分配、机构功能划分、配套是否完善、营业规模大小。另外一个至关重要的问题是，大部分投资商和零售商往往只看现有的行业样板，不能前瞻性的用未来眼光去规划购物中心的功能、业态建设与经营方案，在互联网商业时代，这些购物中心总是一开业就面临调整、升级的头疼问题。

招商陷阱

所谓招商陷阱，主要是指在经营定位、业态规划中很容易存在一些问题，其中比较常见的有三个问题：一是同质化业态规划，二是拉郎配，三是填空式招商。

着重解释一下后两个问题：所谓拉郎配，也叫拉大旗作虎皮。指的是不慎重区域市场消费能力、不惜沉重代价拉来行业大牌装点门面。目前，一些零售、餐饮、服饰、洗化、娱乐等国际国内一线品牌并不愿意在县级城市冒险，但县级市一些购物中心基于高大上的建设目标，为了完成所谓的“旗舰店”招商计划，带动整体招商工作，不惜对这些旗舰店做出全部装补、水电全免、免租两年甚至更多的承诺，致使购物中心经营坠入沉重的财务负担陷阱。

而由于品牌的客大欺主，购物中心经营管理方面也是各行其是，资源没法整合，管理矛盾重重。

填空式招商一般是指的委托团队和内部团队面对雇主考核的暗藏猫腻。为了履行合作合约或者完成招商任务，在投资商不知情或者不专业的情况下，招商团队往往是只求进度，不求质量，罔顾业态规划和品牌组合的规律，把一些乌七八糟、毫无经验的小业主、甚至练手者招致店内，以次充好，其结果是，开业以后，招商团队拿钱走人，这些商户和所谓的品牌也随之狼狈撤柜了。

在这个问题上，购物中心经营者还应该警惕品牌陷阱和业态陷阱，所有的品牌、业态规划和经营设计一定要紧紧围绕行业发展趋势、区域市场条件、自身实际情况这三个因素去决定，既要具备前沿因素，又要避免未来陷入经营泥淖。

团队陷阱

早在10年前，我国零售业店长的年流动率就已经超过了50%，这个数据相当令人瞠目结舌。而到了2010年后，零售业员工流动率也超过了50%，同时，74%左右的一线员工从业时间不足3年。

随着时代发展，商业理念和商业模式发生了根本变化，新零售、新商业崛起，使传统零售企业人才瓶颈更加凸显。零售行业传统热门职位诸如培训师、店长、市场专员、采购、营运总监、区域经理等已经捉襟见肘、严重不足，而满足新零售、新商业运营条件和专业水准的专门人才更是凤毛麟角。由于零售行业对人才的需求量依然只增不减，零售业人才短缺现象日益突出，这就使行业内企业的人才争夺战进入“白热化”阶段。

在这样的背景下，有些不安于现状的购物中心从业者利用机会，频繁跳槽，试图为自己的前途和收入不惜一搏，期间不乏极端功利者，正是这些人，为企业带来不利局面。尤其是购物中心行业，由于对资金、资源、人才的大规模、大流量需求，使得经营风险更高。

纵观行业，中小城市购物中心在人才引进和团队建设方面普遍存在以下问题：

A、盲目崇拜大企业，把全部希望寄托在从大企业挖过来的人才身上，千方百计从大企业、标杆企业不惜代价挖人，以为高价“购进”、空降人才就会摆脱困境、实现提升，结果发现水土不服，所托非人；

B、经验老化，理念无法嫁接。一些从大企业、外埠零售企业挖过来职业经理人或者专业高管，往往会拿以往企业的传统经验在新企业生搬硬套，在企业文化方面进行简单生硬的克隆，这样导致精神无法沟通，理念无法嫁接，企业文化无法融合，管理流程、管理标准、操作办法更是无法移植使用。因为地区不同、企业自身条件不符、企业文化积累不同、经营实力相差过大，最终产生反差与冲突，造成不可调和的矛盾，累及的还是购物中心；

C、虚无缥缈，无法落地。很多挖来的购物中心经理人，或企业空降某地的负责人，普遍存在眼高手低的现象。心态浮躁，功利心强，做事武断，形而上学，大事铺张，不能脚踏实地，他们笔端所及之处，都是一些高不可及，甚至是虚无缥缈的计划、方案、目标，导致团队疲于应付，事倍功半，最终铸成错误，给购物中心经营造成损失。

以上种种，给购物中心经营者，尤其是中小城市或县域购物中心提了个醒：靠谁都不是正事，还是自己及早准备，培养有自己“特色”的人才靠谱。

文章来源：超市周刊