历年两会中，房地产都是总理政府工作报告中的最大焦点之一。

3月5日上午9时，第十四届全国人民代表大会第一次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。他用了不足百字来定调2023年房地产相关工作：

一是在“保障基本民生和发展社会事业”中提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；

二是在“有效防范化解重大经济金融风险”中提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；

三是在“把恢复和扩大消费摆在优先位置”中提出，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动。

在业内人士看来，住房消费，尤其是刚性和改善性住房需求将是2023年的工作重点。同时，对于优质头部房企风险的化解工作将继续。

值得注意的是，在这次总理政府工作报告中，并未重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。但在业内人士看来，这并不意味着“房住不炒”定位的退出。因为在历次高层会议中，“房住不炒”始终是政策底线，并早已被列入党的二十大报告。

字里行间可见，2023年房地产工作重点更强调的是保障民生、防范风险、扩大消费，这也是“房住不炒”的应有之义。

“房住不炒”定位不会动摇

虽然政府工作报告在2023年工作部署中，对房地产方面的表述仅有77个字，但是在整个回顾过程中房地产仍然占据大量篇幅。

在过去五年的回顾中，对于房地产的总结，今年政府工作报告这样表述：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

值得注意的是，在今年工作安排上，自2018年以来高频出现的“房住不炒”并未出现在2023年政府工作报告中。

过去几年，“房住不炒”一直是房地产调控的主基调。2018年，全国两会政府工作报告首次提出“房住不炒”，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，2019年的政府工作报告未提及“房住不炒”，但在2020年、2021年、2022年的政府工作报告中，也都曾提及这个关键词。

虽然2023年政府工作报告的工作建议中并未提到“房住不炒”，但这并不代表这一定位会发生动摇，相反，“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循。

中长期来看，房地产行业仍然坚守“房住不炒”定位，短期内的纾困松绑政策是对市场过热时期政策的纠偏调整，推动房地产行业向新发展模式转型。

防范化解优质头部房企风险

支持刚性和改善性住房需求的同时，此次政府工作报告中还强调了“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。

相比往年，《报告》首次把“风险防控”，列为今年房地产工作的重中之重。

众所周知，2022年以来，房地产行业进入深度调整期，市场景气程度持续走弱，房企债务风险明显加剧。与此同时，各地频发“停工断贷潮”，也进一步打压市场信心。一旦上述风险向金融、社会等领域传导，后果则不堪设想。
所以从2022年年底以来，中央多次发声强调：化解房地产业风险，是有效防范化解重大经济金融风险的重中之重。
比如2022年中央经济工作会议上，习近平总书记特别谈到：房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。
不光是中央，今年地方政府对房地产行业的风险也尤为关注。据不完全统计，2023年有22个省（市）政府工作报告强调防范房地产领域风险，较2022年多10个。
比如内蒙古提出，要持续推动解决房地产历史遗留问题，开展房地产化险渡峰行动。四川也表示，要“一楼一策”分类化解房地产风险隐患，坚决防止房地产风险向金融、社会等领域传导。
上述《报告》关于房地产风险的表述，主要传递出三个信号。
一是“保交楼”相关政策仍会加码。虽然本次《报告》并未提及“保交楼”，但作为化解房企金融风险的重要一环，今年各地仍会高度重视，并出台相关政策推进此项工作。
比如吉林省今年就要求完成1.5万套保交楼任务。安徽省对“保交楼”提出细致要求，明确推进房地产开发项目逾期交房专项治理，加强商品房预售资金、交付质量、等监管。
第二，为了防范风险从问题房企向优质房企扩散，中央及地方政府仍会采取进一步举措，改善优质房企现金流和资产负债表。

但与此同时，“防止无序扩张”这一新提法，也在一定程度上限制了优质房企不能过度融资，谨防新的风险产生。
第三，压实各方责任，政府不会全面救市场主体。一方面是帮助出险房企自救，另一方面则对出险房企依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责。届时，房地产行业将迎来新一轮出清。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这意味着纾困企业端目的是防止风险外溢并扩散到优质房企。只有确保优质房企能稳定下来，才能保住行业和市场的基本盘。对于其他出险的企业，则坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组。

“从政府工作报告中可以看出，优质头部房企风险化解工作将继续，今年也将是继续落实资产负债表优化的一年。因此后续在防范风险方面，要尤其关注头部房企的风险问题。”严跃进表示，此次防范风险方面明确提及了房地产的内容，也充分说明房地产化解风险的迫切性和重要性。

支持刚性和改善性住房需求

自去年以来，支持刚性和改善性住房需求在各大重要会议及政策文件中被频频提及，从中央到地方出台了一系列支持政策，包括优化限购、限售、限贷，进一步降低首付比例、首套房贷利率等。

今年的政府工作报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

在房住不炒的大框架下扩大内需，支持刚需、改善住房需求，预示着2023年地方因城施策仍然有放松空间，接下来一线及强二线城市调控政策或将局部放松，并在改善需求端发力，比如松绑特定区域、特定人群的限制性购房政策，适当调降二套房首付比例等，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”，同时加大购房补贴、税费减免等财税刺激。

房地产市场需求端的企稳回升，能够促进房地产企业实现销售端现金回流，对于化解房地产企业流动性危机和风险具有关键作用。

易居研究院研究总监严跃进表示，这说明今年工作的重中之重是提振住房消费需求。换句话说，相比保交楼、解决债务风险问题、预售资金问题、新发展模式推进等，住房消费需求的提振是“No.1工程”。

“住房消费需求支持的提法这两年都有，此次提及并非老生常谈。”严跃进分析道，此次是基于2022年房地产市场大降温的背景下提及的，针对性更强。“唯有把住房消费需求提振了，其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等，才能真正得到解决。”

结语：在坚持房住不炒定位不动摇的基础上，2023年房地产工作重点仍是防风险、增信心促需求，中央政策将继续发挥托底作用，重点在于全面落实保交楼、引导房地产市场底部修复，短期内收缩效应的政策暂时不会出台。

文章来源：飙马商业地产综合整理