房企投资复苏?这三个关键信号很重要

来源:丁祖昱评楼市 2023-03-03 16:36:46

2月,不少城市开启了2023年首轮集中供地,整体呈现出点状回暖态势。

比如杭州,溢价率9.3%,热门地块吸引60家房企参与摇号。

此外,苏州园区一宗地块,经过多达65轮竞拍,竞价不到2分钟便触及最高限价,参与现场摇号竞买人多达31家。

优质地块供给增加,带动了当前土地市场的热度,那么房企投资积极性恢复到底如何?

我们从克而瑞研究中心发布的1-2月房地产企业新增货值榜发现,百强房企前2月有拿地的数量是21家,对比1月增加了18家。也就是说,前2月,仍有八成百强房企尚未有投资动作。

判断房企投资是否回暖,有三个关键信号:一是城投托底的减少与退出,二是参与拿地的企业数量增多,溢价率持续走高,三则是规模民企的投资复苏。目前来看,无论是市场端,还是房企端,回暖只是点状的、局部的,热度能否延续仍有赖于楼市回暖情况。


2月土地市场成交规模延续低位。

CRIC数据显示,2月全国300城经营性土地总成交建面合计4183万平方米,同环比分别下降2%和4%;成交总价1280亿元,环比上涨46.6%,同比增长5.6%。

整体溢价率水平回升至5.38%,较上月增加1.28个百分点,整体溢价率接近近一年高点。尤其是北京、杭州和苏州集中供地表现,为沉寂已久的土地市场增添了不小的市场热度。

但从各城市内部来看,封顶溢价的仍然只是少数优质地块,多数普通地块仍是底价成交。城市内部依然冷热分化。而其他城市,底价成交仍然是常态。

也就是说,部分城市回暖也只是点状的,而非全局。



部分核心城市集中供地的影响下,企业投资表现较1月末有显著提升。

首先表现在投资百强门槛的回升上,二2月末投资百强房企新增土储货值门槛为15.5亿元,同比微跌4%,但总价、建面百强门槛分别为4亿元和15.3万平方米,同比上涨25%和4%。

但从投资总量上来看,截至2月末的新增土储货值、投资金额和建面百强合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米,同比降幅在15-20%之间。2月整体表现与2020年-2021年存在较大落差,也并未回到2022年同期水平。


聚焦销售百强房企,前2月超过两成百强房企在土地市场纳储,与1月仅零星百强拿地形成鲜明对比。

百强房企中,前2月排在拿地金额前三名的分别是华润置地、建发房产和越秀地产。华润置地是前2月拿地金额唯一破百亿的百强房企,而排在第三位的越秀地产拿地金额同比增加了359%,2月初,越秀地产在北京以总价59.1亿元拿下两宗热门地块。

不过截至2月末,万科、龙湖、中海、金地等集中供地常客前两月仍未有斩获。一方面,与企业投拓节奏、城市选择有关系,另一方面也与核心城市竞拍摇号规则下的“运气”有关。


此外,前2月在热点城市土拍表现中,房企投资还表现出城投托底拿地逐渐隐退、民企投资呈现弱复苏的特征。

除新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍,在苏州、杭州的集中土拍中,本地民企投资有所恢复,尤其是浙系民企滨江、伟星、中天美好等在杭州土地市场表现较为突出,其中伟星和中天美好拿地销售比均超过了0.4。

实际上,在热点城市城投拿地比例确实在降低,但多数是建立在地块供应减少、优质地块比例提升的条件基础上,相较之下,三四线城市则更多以城投为主。

结 语

在政策宽松和销售回暖以及优质地块供应之下,核心城市首轮土拍热度还会继续回升,但上半年房企的投资压力依然不容小觑,投资全面回暖仍存在很大难度。

综合而言,我们认为判断投资回暖有三个信号,一是城投托底的减少与退出,二是参与拿地的企业数量增多,溢价率持续走高,三则是规模民企的投资复苏。

目前已经出现了一些积极信号,比如部分民企参与到土拍中并有所斩获,百强房企拿地比例恢复至两成,但后续能否延续取决于企业自身的经营状况,未来的土地市场大概率还是会呈现点状回暖的趋势,城市内部板块也将愈发分化。

文章来源:丁祖昱评楼市

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
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