全面揭秘!报复性提前还贷潮的背后真相

来源:房地产观察家 2023-02-17 16:26:14

2023开年一个多月,去年一度登上热搜的“提前还贷”再次上榜,甚至被冠以“报复性”的夺目字眼,刺激着从大疫三年中艰难走过来的国民神经。与去年不同,这次的提前还贷,人们似乎不再局限于口头上的讨论,而是采取了用脚投票的方式,实实在在跑到银行窗口去办理提前还贷的手续了。

一时间,集中式的提前还贷,让银行有点应接不暇。不少银行开始提高还贷门槛,如线下申请、提前预约、每日限人数等,部分银行的预约甚至排到了年中。而且这一趋势,很快在全国一线和二线重点城市中形成话题效应。


(部分城市的提前还贷预约排队时间,根据公开资料整理)

存量与增量房贷利率的大幅利差,

是引发提前还贷潮的最后一根稻草

毫无疑问,房贷利率的下降,是提前还贷的直接触发因素。但我们通常所说的降息,却并非首要推手。为什么这么说呢?我们不妨从头说起。

目前我国居民的房贷利率,从2020年8月31日之后,大多数居民(根据央行当时的数据,大约是92%)是选择的是LPR(贷款市场报价利率)为基础的浮动利率。

也就是说,大多数居民的房贷利率=LPR+加点数值

这个LPR,就是指央行发布的5年以上期限的LPR数值,每年有一次调整机会,多数居民都选择的是每年1月1日,根据上一年12月份的市场报价确定。

而这个加点数值,在2020年末就已经确定。它是根据居民当时房贷的实际利率,与2020年12月份5年以上期限的LPR(4.65%)之间的差值确定。

在2018-2021年间,受政策调控和市场影响,不少买房人的房贷利率高达6%,按照这个数值,2020年时确定的加点数值就应该为1.35%。

那么,从风云突变的2022年走来,这两个数值到底发生了什么变化?

先看5年以上期限的LPR。从央行每个月发布的公告当中,我们可以清楚地看到,截至2022年12月的数值(4.30%),与2021年12月(4.65%)相比,下降了0.35%,完整覆盖了2022年内的3次降息过程。

再看加点数值。显然,这个数值,对于一个具体的居民家庭来说,按道理就是一个常数,没有变化。不过,这是对于存量房贷居民家庭而言的。

然而,房地产市场风向的急速转向,就让这个加点数值,成为本次提前还贷潮的核心焦点。

2023年1月5日,央行、银保监会发决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,明确新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这个下限,原先就定在LPR-0.20%。

上述文件一出,各地房贷的“降息潮”接踵而至。据诸葛找房数据研究中心不完全统计,截至今年1月30日,中国至少有30城下调首套房贷款利率下限,其中最低降至3.7%。这30个城市中,除兰州外,其余29个城市房贷利率均已进入“3时代”。

也就是说,按照3.7%计算,这个利率相当于LPR-0.60%

回到存量房贷住户视角,他们在2023年要执行的房贷利率是LPR+1.35%

因此,在2023年,新增房贷和存量房贷的利率,相差最高差不多达到2%。

那么,这2%的利差,对月供的影响到底有多大?

下表比较1数据显示,100万的房贷,按照30年贷款期限,6%的年利率,等额本息法计算,月供是5996元,4%的月供是4774元,2%的利差对月供的影响约1221元,30年的影响金额达到44万元。

这就是存量贷款住户,在新的政策条件下,要面临的与新增贷款住户之间的差别。


(不同贷款额在不同贷款利率下的月还款额,按30年贷款期限,等额本息法计算)

再看2022年降息对存量贷款住户的影响。

我们假设一个典型的存量贷款住户贷款利率原先是6%,现在为5.65%,那么月供减少额为223元,30年的影响额约为8.0万元,差不多是上面存量住户与新增贷款住户差异的五分之一。

也就是说,2022年全年降息产生的效应,显然还不及新政策影响效应的五分之一,这就怪不得网上众多的存量贷款住户要“意难平”了。

投资产品真实收益率的下滑,

是提前还贷潮的本质推动力

对于提前还贷的存量居民家庭来说,手中终究是有一部分闲钱在手。是将这部分钱用在投资产品上,还是用在提前还贷上,终究是看这部分钱产生的投资收益,能否覆盖节省的房贷利息。

然而,过往投资产品收益率的快速下滑,让多数家庭不得不面临重新选择。

首先,大多数家庭熟悉的理财产品收益率,已是今非昔比。

如果十年以前,可以买到收益率10%的刚性兑换产品;

如果五年以前,可以买到收益率8%左右的理财产品;

疫情发生的三年前,可以买到6%左右的理财产品,却要承受信暴雷风险;

如今,净值化的理财产品,已经让人不得不担心还能否拿回本金。

显然,5-6%的存量房贷利率,已经超过多数家庭通常所能投资产品利率上限。因此,对于这部分家庭而言,将手中余钱提前偿还贷款,不失为一种新的变通理财方式。

考虑目前20万大额存单1~3年的年化收益率位于2~4%之间,同时参考住房公积金贷款的利率3.1%,因此存量房贷利率至少是4%以上的客户,才会有充足的动力去提前还贷。

其次,房价停涨,价差收益不再,真实租金收益偏低,让财富效应光环消失。以往动辄两位数升幅的房价普涨趋势,掩盖了房贷月供的压力。由于财富效应,业主总可以认为房价涨的钱,永远比自己付的月供多。

但从最近几年来看,伴随地产市场的调控,行业景气大幅下滑,尤其是人口净流出地区的地产市场,或者处于偏离真实刚需的伪文旅地产,可能面临较大的真实供需矛盾,地产价格的潜在下降空间更大。

这些真实的市场现象,将会教育众多的市场投资者,去更关注房地产的真实租金价值,而不仅仅是价差。不过令人遗憾的是,长期以来,多数城市的地产租金收益率长期徘徊在2%以下,这显然无法弥补月供的缺口。

最后要提的,也是更为普遍的现象是,预期防御心理正在为提前还贷推波助澜。为期三年的疫情管控,经济增长预期前景尚不明晰,青年人失业率高企,让身负房贷的业主,对未来家庭现金流入的稳定性出现焦虑。

出于防御性心理机制,加入提前还贷的大军,也是一种主动去杠杆,以牺牲短期流动性保障未来流动性的平衡安排。

提前还贷潮对银行短期净利润影响有限,

但替代性资产荒问题突出

对银行来说,“千方百计”延缓集中还贷的速度,无非是从维护自身商业利益角度出发。

那么,集中式的提前还贷潮,对商业银行经营负面影响到底有多大?

在雪球上,有人通过对上市银行报表的分析,模拟了提前还贷对上市银行盈利能力的冲击程度。我们可以先看一下。

这个模拟,有两个前提:(1)存量房贷中的利率分布为2.8%~7.3%,且其分布符合正态分布,平均值为5.0%;(2)房贷利率高于平均值的人全部提前还贷,存量房贷还剩50%。


最后模拟的结论是什么呢?

如果高于平均利率的房贷全部提前还掉,房贷存量降低50%,平均利率下降50个基点,对银行业绩的影响大概为10%左右。对四大国有商业银行的净利润影响大致在10%~15%之间。

因此仅仅从量化角度看,即使是极端的集中提前还贷情况,对上市银行盈利影响并不像想象中的大。


(提前还贷潮对国内主要商业银行净利润影响,雪球财经,xlmmmm的雪球专栏)

但是,如果考虑到商业银行目前面临的严重资产荒,提前还贷影响的长期负面性,仍是不可承受之重。个人房贷资产作为一种长期稳定的生息资产,年化收益率高达5%~6%,个人违约风险低,要想在现有的经济环境中,寻找对应的长期替代资产,无疑需要商业银行具备更为高超的投资能力,挑战性和风险性都极高。

提前还贷的退潮,

取决于存量房贷利率的博弈,

更取决于宏观经济的好转

本次提前还贷潮的发生,源于新增房贷利率的快速下调引发。这样的场景实际上在2008年全球金融危机时就出现过。

当时,国内为服务“保增长”的经济目标,发布房贷新政:商业性个人住房贷款利率的下限扩大位贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。当时新政策也仅适用于新增客户,但央行开了口子,由商业银行自主决定存量房贷客户利率变化。

更为关键的是,当时由于同名转按揭业务的存在,加上中小商业银行对房贷客户资源的激烈争夺,当时针对新增客户的七折优惠很快扩大到了存量客户。

然而,现在的情况出现两个重大区别。

一方面,倒逼存量房贷利率跟随新增房贷利率同步的同名转按揭业务,现在已经被监管严令叫停,转换渠道缺失。至于消费贷、经营贷置换存量房贷的变种操作,显然也很难合规;另一方面,个人住房贷款余额规模,已从不到2008年的不到3万亿膨胀到38.8万亿,利率调整产生的利益关系非可同日而语。

因此,存量房贷利率的下调呼声,与商业银行的利益取舍,将成为上层政策下一步的出发点。在此之前,提前还贷潮可能会持续一段时间。

当然,最后要指出的是,随着2023年经济复苏希望的增加,投机机会和渠道的增多,预期投资收益率的升高,提前还贷潮的自然退却,肯定是最喜闻乐见的一种结果。

正所谓:发展是解决一切问题的根本。

文章来源:房地产观察家

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
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5 - 10年
全国
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5 - 10年
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5 - 10年
全国
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800-2000平方
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全国
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500方-2000方
5 - 10年
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