楼市重磅利好!该出手了吗?

来源:明源地产研究院 2022-09-30 15:42:04

昨晚,央行、银保监会深夜发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策,符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

此外,政策还提及支持城市政府用足用好工具箱,银行和客户在当地政府范围内可协商确定新的首套房贷款利率。这意味着个人住房贷款利率有望低于4.1%。

回顾今年前9个月,有超230城优化调整房地产政策,出台调控措施也超过600次,而且,各地的调整措施仍在持续推出。

面对眼花缭乱的楼市新闻,很多购房者恐怕已经“麻了”,跟不上最新的政策变化了。但如果仔细了解一下,相信很多人会大吃一惊:当前房贷利率将至历史低位后还会再进一步下探,购房的税费等也已大幅减少。和前两年相比,今年买房的人真的是捡到便宜了。

各地政策持续发力

买房成本和购房门槛大幅降低

今年以来,各地不时传出新的楼市政策措施。这些措施,为支持房地产业良性循环和健康发展发挥了积极作用。

一、“带押过户”在多地推广,买房又省一笔钱

近期,关于楼市的最大新闻当属“带押过户”。

就在9月20日,人民银行广州分行向辖内各中心支行及银行机构下发《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》,鼓励各地结合实际探索二手房“带押过户”模式。

广州不是独例。自8月份以来,珠海、青岛、金华、济南、昆明、无锡、苏州、福州、南京、合肥等多个城市就陆续出台“带押过户”政策。

一线城市中,深圳是第一个吃螃蟹者。早在8月份,深圳坪山区就首次试点“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易模式,涉及十几套房产、4000多万交易资金。

此外,海南省、江苏南京市等在9月中旬也正式官宣加入“带押过户”的行列,更多地方也在紧锣密鼓的研究相应的方案。毫无疑问,“带押过户”政策很快将在全国广泛铺开。

这一政策,对于购房者来说,绝对是实打实的利好。

以往的二手房交易流程,抵押的房源需要由先解除抵押,才能办理交易过户。由于资金额比较大,尤其是一线城市的房源动辄数百万起步,业主往往需要借款才能还清贷款。在市场火爆的时候,一些卖家会要求买家垫资赎楼。这个过程一般要十多天甚至一个月以上,产生的“赎楼费”也是一笔不小的开销。

以一套总价600万元,欠款400万元的房子为例,赎楼大约需要1.2%的赎楼担保费和1%的过桥短贷利息,总共需要大约8.8万元。

“带押过户”,值的是存在抵押的房产要上市交易的,无需先行还贷或垫付,即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。这不仅降低了二手房交易成本,也缩短了二手房交易的流程,还提升了交易安全性。可谓一举多得。

二、政策持续发力,购房门槛已大幅降低

各项楼市支持措施陆续出台,在缓解开发商压力的同时,也让购房者获得相应的优惠。

一方面,购房成本下降。

①贷款利率降至低位

根据贝壳研究院的统计数据,截至今年9月,首套房贷主流利率平均为4.15%,二套平均为4.91%。其中,首套房贷利率环比下行17个基点,二套环比下行15个基点,较去年最高点分别回落了159个基点和108个基点。在多个城市,房贷利率已经达到近十年的最低位。

房贷利率下调,对于购房者而言,是真金白银的省钱。

假设一套房总价300万,按照三成首付按揭,采用每月等额还款的方式计算,30年期的利息总额约为157.5万元,若按照去年的房贷利率水平计算,总共可节约利息73万元。这对一宗住房交易而言,是一笔不小的金额了。

而且根据昨晚颁布的新政策,首套房利率还有望进一步下探,购房者节约的利息还会更多。

②一手楼定价更加灵活

去年下半年以来市场疲软,房价也坚挺不起来,开发商面临巨大的去化压力。

各地多多少少都制定了一些相关的支持政策。

比如浙江诸暨和桐庐、吉林长春、湖北黄冈、四川巴中、广西梧州等多地出台了鼓励商品房团购的措施。

以广西梧州为例,9月25日广西梧州市发布《梧州市促进房地产业健康发展的十项措施的通知》,其中就包括“团购”措施,根据《通知》,社会公众组织团购5套以上可享受优惠,优惠幅度最高可达商品房备案价的30%。

更值得一提的是,四大一线城市之一的广州市,在近期也出台了一个引人关注的措施。据第一财经资讯报道,广州已对“一房一价”政策进行调整,一手房备案价由原来的限制上下浮动“6%,调整为可上浮10%、可下调20%。不过,楼栋均价不能超过项目核定线均价。

这意味着,开发商对不同房源的定价更为灵活。好的户型提价空间更大,而较差的户型有了更多的让利空间,这也有利于促进项目去化。当然,对于购房者来说,部分房源让利空间变大,也不失为一种优惠。

此外,还有一些城市通过增值税免征年限5改2等减税降费的措施,促进住房交易。戳这里,提升全渠道带客量!

另一方面,购房门槛放宽。

众所周知,今年各地楼市调控政策都有所松绑,比如,下调一二套房的首付比例。目前,多个城市的首套房首付比例降至最低20%,二套房首付比例下调至最低30%。

又如,提高公积金的贷款额度,对二孩三孩家庭的购房者提高贷款比例、适当放宽购房套数限制等等。

再如,下调社保年限,扩大人才购房补贴范围等等。政策多管齐下,全方位稳市场。

毫无疑问,当前的调控政策,在近几年内是最为宽松。当然,如果和以往历史上的政策松绑相比,这一轮的宽松有着很大的不同。

楼市筑底,刚需正在买入

现在到了出手的时机了吗?

准入门槛放宽、购房成本下调,谁在买入房子?政策又还有多大的空间呢?

一、这一次的调控松绑,和以往有所不同

虽然今年以来楼市政策持续出台,但截至目前,政策的工具箱内依然有很多“工具”未被动用,尤其是四个一线城市距离历史上的宽松仍有较大的距离。而二线城市的调控仍然称不上非常宽松,前不久,个别二线城市的限购松绑政策再现“一日游”,就是一个值得关注的信号。

不难发现,这一轮的宽松是有条件的,或者说是定向的。

高层在各个重要会议上一再强调,“支持刚性和改善性住房需求”,以及“一城一策”的调控政策。这也是为什么,我们会看到各地不仅首套房上车条件在降低,对于二套置业以及二胎、三胎家庭购房也给予了真金白银的支持。

二、楼市已经筑底,哪些人正在买入?

今年的市场成交出现了很明显的变化,三房及以上户型成为绝对的成交主力。数据显示,1-7月成交主力面积段是100-140㎡,120-140㎡及以上的面积段占比全线上扬。

换言之,改善型需求确已成为主力需求。也侧面反映了,政策上加大改善需求支持力度的科学性。

目前,市场整体成交情况依然不给力,各房企的成交额也都出现了明显下滑,有的甚至腰斩。不过,值得注意的是,现在楼市的整体成交呈现出明显的两极分化。

一方面,传统的小户型刚需产品全面萎缩。另一方面,成交面积段上移,一般改善产品成为主导,豪宅产品成交则更为旺盛。

比如北京,上半年北京新房(含普通住宅+别墅)成交均价首次突破6万元,达到60217元/㎡,同比上涨12%。深圳前五个月成交千万级住宅3239套,同比大增50.7%。在很多城市,优质项目摇号抢房的现象仍旧屡见不鲜。戳这里,提升全渠道带客量!

当然,市面上还有更多的普通项目,依然面临着巨大的去化压力,很多房企现金流紧张的现象也仍未有效缓解。

不过,多位地产大佬认为,市场已经触底。

万科董事会主席郁亮在中期业绩推介会上就表示,“市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”他判断,从短期来看,市场已经筑底。

港资房企新世界集团的执行副主席兼行政总裁郑志刚近期接受英国《金融时代》采访时也表示,“中国房地产市场现在已经触底了,将慢慢复苏。我非常乐观地认为,它将在未来一两年内复苏得非常非常好。”

但正如郁亮所说的,“恢复是一个缓慢和温和的过程”。楼市大起大落的时代已经过去了,平稳将是当前乃至未来的大基调。

对于购房者而言,追涨杀跌是人性使然。但要知道,筑底是一个过程,而不是一个时间点。且绝大部分人都无法刚刚好踩在那个最低点上。

文章来源:明源地产研究院

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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