9月房地产怎么样了?

来源:房地产观察家 2022-09-23 15:50:53

9月已经过了大半。

伴随着孩子们的秋季开学和疫情的渐进稳定,国内市场进入到又一个新的开工季。虽然局部城市仍然还有疫情,各地防控依然紧密,但度过了这个酷热的暑期的烦躁不安之后,我们的工作开始逐步进入了新的轨道。

进入9月的秋天,是传统的金九银十的季节,也是一年一度的丰收季节。但今年似乎“丰收”这个词,离我们房地产行业还很远。多少双期盼丰收的眼睛,希望能今年最后一个季度,有个好的收官啊!

那么,9月的房地产形势怎样了?有好转了吗?我来给大家看一组宏观数据,做个解读吧。

还是先从最关键的成交数据看起。

1、9月成交量继续走低,目前没看到反弹的迹象。

作为3季度的最后一个月,是众望所归的一个月。可惜,市场的成交数据仍然没有太大起色,甚至比8月还下降了一些。

华泰证券梳理的统计数据是,9月1-15日60城新房销售面积同比-44%,比8月的降幅还进一步下降14%,其中一线城市成交下降最少,只下降6%;二线城市是重灾区,同比去年下降了59%;而三线城市同比去年下降了38%。

现在的关键问题出在了二线城市。

而从高频大数据监控的日成交量数据看,也同样反映了这个下降的趋势。9月的前18日,30个大中城市日均成交面积为30.1万方,进一步低于8月。要知道,今年6~8月的日均成交数据分别是61.7、42.2、39.7万方。值得注意的是,只有一线城市的日成交已略高于8月,但二三线城市在继续走低。

追溯到今年前面8个月的走势,下面申港证券研究所的这张图表就看得很清晰。这个曲线仍然在下滑,正在不断探底中,没看到起色。


2、关系到行业发展最关键的数字:房地产新开工率还在继续下滑

全房地产行业的上下游大家最关注的新开工面积的指标,因为新开工项目才是产业链上下游企业生存发展的饭碗。

但是,从数据来看,可惜的是,前面8个月内,房地产项目的新开工面积数据仍然在下行。全国房屋新开工面积8.51亿平,同比下降37.2%,8月单月新开工面积0.90亿平,同比下降45.7%,这已经是连续两个月同比降幅超过40%。

这也是没有办法的事情。整个行业销售恢复得疲软,房地产企业还在逐步去杠杆。巧妇难为无米之炊,前期拿地补库存的不足,再加上资金的紧张,导致了行业新开工的持续下行。

3、企业贷款坏账率还在提升,房企不良贷款率是个人按揭贷款不良率的10倍

在这样的环境下,企业的经营情况还在不断恶化。天风证券对房地产对公贷款的数据做了一个统计:整个房地产企业贷款不良率在今年有显著上升,不过好在个人按揭贷款的数据还是维持稳健的。

2022年上半年,统计样本中的上市商业银行地产对公贷款不良率,由 2021期末的2.3%上升0.6个百分点,达到3.0%,半年内房企坏账率的上升幅度就接近了25%。这是一个让人悲哀的数字。

但是,个人按揭贷款不良率维持在0.3%的相对低位,还算是稳健。毕竟大多数家庭的消费习惯还是相当保守的,不会寅吃卯粮,连房贷都还不起

所以,对比一下,房地产企业的不良贷款率是个人按揭不良贷款率的10倍。这就说明为什么银行喜欢给老百姓放按揭贷款,而不愿意给房企做贷款了,毕竟放贷风险提高了10倍。

4、再看消费端,也是各种疲弱

虽然整个地产产业链条还在疲软,但最近公布的8月的消费数字,倒是给经济界一点小小的惊喜。8月社会商品零售总额的同比增速反弹至5.4%,环比扩大2.7个百分点。

但好像我们并没有感觉到消费的回暖,这是怎么回事呢?

我仔细分析了一下,在大消费品类的各个数据中,8月份最亮眼的数据是餐饮消费同比增速较快,这让人似乎欢欣鼓舞。羸弱的餐饮行业难道那么快就有了新的起色了么?

再仔细看看这数据背后的原因,才发现原来8月国内的餐饮消费同比增速由负转正,达到8.4%的同比增速,主要的原因还是去年这个时候出现了较大规模的疫情,导致去年8月的消费数据快速下降了。这样换成今年8月的同比数据,就显得增速出现了跳涨。

回想一下,去年8月,河南、江苏都出现了爆发性疫情,大规模的封城,全国各城市一片哗然,因此,大多数人的出行计划全部改变了。对比去年7月和去年8月的中国旅游市场,真是冰火两重天。大多数人去年暑假的外出计划,在8月都泡汤了。真是让人一言难尽。

这就是去年的低基数的根本原因。

因此,如果除去去年疫情的影响,2022年8月餐饮消费对比 2019年的数字其实是下降了1.3%,而环比今年7月,也是下降了1.4%。这实际上说明,8月餐饮业实际在疫情影响下仍然较弱,并未出现明显复苏迹象。这还是在各个地方发放的消费券背景下的数字。

不过别提这个消费券这件事了,想想就扎心。我们来看看中国各地在8、9月发放消费券的数字。

从下面这张表可以看到,一个千万级人口的一二线城市,平均才发放几千万到数亿的消费券,数字真是少得可怜。就拿发放最多的上海为例,8月20日总算发放了10亿消费券,看似挺多的。但要知道2021年上海一年的社会商品零售总额是1.8万亿,这个刺激比例只有万分之五,聊胜于无吧。


我们再看看另一个重要观察消费的变量数据,那就是智能手机。答案也是持续下降。8月份智能手机产量同比降幅扩大。根据国家统计局数据,8月我国智能手机产量当月值为0.93亿台,月同比下行11.4%,同比降幅扩大2.3个百分点。


所以,关于消费,我们看上面这张表就可以非常清晰。据国家统计局数字,国内的消费者信心指数在4月份骤降,达到低点后,5-6月虽然有所改善,但7月受到疫情影响,又在下探,消费信心再次出现回落,达到了历史低位。8月估计也会是在低位徘徊。

再向前看。进入9月之后,各种高频大数据显示的9月消费数字也还在往下探底。

比如地铁运营数据。这是代表城市内居民生活半径的重要数字。总体来看,9月这段时间的地铁客运数据还是偏弱。9月前18日全国十大城市地铁客运量日均为3537万人,低于7-8月数据4000万人次

再比如电影票房数据。9月前18日全国日均电影票房5268万元,同比增速-22%,环比增速-56%。当然,这主要是因为9月进入开学季,电影观看量下降了很多有关。但是,今年中秋档单日票房收入1.2亿元,也低于2014-2021年均值2.2亿元;中秋档票房总收入3.6亿元,在近六年来仅高于2017年数据3.5亿元。

5、房地产政策面的已经进入到高频次托市的状态,高能级城市也持续放松调控,但仍然起色不大。

最后,我们再来看看政策。放松限购按道理是最一针见血的政策措施,但在如今也是没有太大起色了。

去年底各个城市的因城施策放松政策,主要还是以低能级城市为主。

但最近,越来越多的高能级城市的政策调整范围逐步拓宽,国内的二线城市迎接新一轮政策潮,以二线城市为代表的因城施策又进一步迎来新进展,这些都意味着宽松政策的演绎正在强化阶段。

据华泰证券的统计,截至目前已有36个一二线城市实施地产放松政策,其中26个城市进行了不同程度的限购放松。

除了高能级城市的放松,同一个城市高频次的政策出台也成为一种趋势。比如,自3月以来,青岛累计放松6次,分别对限售、限购、落户和公积金政策均有宽松,其中限购政策调整了2次;济南也累计放松4次,分别调整限购、限售、限贷、公积金、人才政策。其中限购政策调整了3次;天津累计放松4次。

除了需求端,政策还在托供给端,刺激开发商赶紧拿地。

比如,天津的新政里,有土地出让支持政策。政策规定凡在2023 年12月31日前新出让用地,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,余款缴款期限最长不超过一年;其二,加大税收支持。据天津市税务局官网,新政前房企销售未完工开发产品中,非保障房项目的计税毛利率为20%,新政将此下调至15%。

不过即使各种政策不断加码,持续刺激,房企拿地的动力,依然没有高涨起来。

最后,可以这样做个总结,当前中国经济运行的矛盾核心依旧在地产产业链,尽管其销售降幅有一些缩窄,但投资降幅进一步扩大。这个核心驱动引擎半熄火了。

不过很多人说,也许现在的这一切,转折点会出现在10月。

文章来源:房地产观察家

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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