当下许多企业都开始进军产业园赛道，无论是国资企业、城投、房企、实体企业还是产学研机构，参与热情都比过往高涨。

但笔者身边的许多产园操盘手却很冷静，他们认为许多企业热情有余、筹备不足，大多没有做好充分的战略和战术准备，忽视了地域布局策略的重要性。

产业地产本就具有重运营、长周期的特点，做起来并不轻松，更不是在哪里都能做成的。如果没有仔细甄选布局城市，那就会让本就不好做的产园业务雪上加霜。

我国不同城市之间的资源禀赋与产业分工角色天差地别，甄别有产业发展潜力的城市，对初入产业地产领域的企业是很关键的决策。

今天笔者整理了几种主流的城市级的产业定位模式，看看产业地产商应该如何跟随城市战略，来决定业务布局。

引领型

追踪风口产业，抢占定位先机

通常一线城市或其他发达的省会城市，在产业规划与发展战略上会走在全国前面。这些城市依托于充沛的人才、市场、资本与技术资源，比其他城市更加敢于去追踪新兴风口产业，并抢占先导区的定位。

比如前阵子，武汉、郑州两地均收到工信部复函支持，将创建国家区块链发展先导区。目前，全国已有武汉、苏州、郑州、昆明4个城市，获批建设国家区块链发展先导区。

据悉武汉早在2019年就成立了区块链技术和产业创新发展领导小组，计划重点发展该产业。这几年来，武汉的区块链产业蓬勃发展，已聚集了区块链企业143家，其中核心企业47家。未来武汉计划发展为具有全国影响力的区块链之城。

针对产业发展所需的基建，武汉也作出了充分的投入，包括“星火·链网”武汉超级节点、区块链服务网络（BSN）武汉城市主干网、武汉市“城市大脑”区块链中枢平台等设施。

郑州的发展目标也已经公布了，到2025年郑州计划建成2个省级区块链专业园区，培育形成20家以上在国内具有影响力的区块链骨干企业，20家以上技术和模式领先的区块链服务商，全市区块链产业整体规模突破30亿元，建设20个以上“区块链创新应用”示范场景。

类似的还有广东的横琴。

上个月，横琴粤澳深度合作区发布了《横琴粤澳深度合作区贯彻落实国务院〈扎实稳住经济的一揽子政策措施〉实施方案》，提出将培育发展元宇宙等下一代互联网新业态，并研究出台《横琴粤澳深度合作区元宇宙产业促进办法》，打造全国首个元宇宙开放创新试验区。

此外还有包括北京通州、上海徐汇等地区，都涌现出了一批元宇宙产业园。

在我国经济迈向高质量发展的阶段下，各地对新兴尖端产业的招商引资热情，是能被明显感受到的。

但热闹的另一面，我们还是需要清醒地认识到，区块链、元宇宙等作为近年兴起的产业，在全球来讲都还属于新兴概念。虽然热度一直处于高点，但追捧与质疑都同时存在。

作为独立的产业园开发运营商，这类看似可以蹭热点的“网红”产业定位，确实很有吸引力，可以在园区招商初期迅速打响名号、做出差异化来。点我了解，智慧园区数智招商方案

但并非每个城市，都真正具备发展这些新兴产业的能力。所以产业园切忌盲目跟风，在不同地区的资源质素上要做好甄别和把控。

有些城市本土的科技企业数量、高校资源与研发资源都差强人意。就算在战略定位上抢占了先机，后期也很难独自把整个产业链托起来。即使真正有投入的魄力，也需要更长的时间去孵化。

一旦在这类地区中跟风做了“网红”产业园，那么到最后会遇到许多现实阻碍。比如扶持政策不到位，企业不愿意来；企业不足、地区经济实力不够，人才不愿意来；没有产业培育的土壤，资本也不愿意来。

其实这些热门的风口产业，真正有能力去托起来的，主要还是一线和强二线产业重市。这类城市经济发达、高校繁多，企业在获取资金、高级别人才与前沿技术方面是相对便捷的，外部环境能够支撑产业的发展。

在欠发达城市或偏远开发区做产业园的企业，面对“高精尖”、“网红”定位的诱惑，必须保持清醒，认识到产业园定位与住宅营销定位逻辑的差异。

住宅定位做得漂亮，客户也许会买单；可产业园区的定位做得再漂亮，也只是一块招牌而已。

承接型

搭发达城市的便车，

满足产业链外溢需求

上面我们聊到了发达城市喜欢采取的引领型产业发展战略，那么对于那些二三四线城市来说，承接型的产业定位是更现实的发展路径。

所谓承接，就是城市的产业发展战略围绕着最近的发达城市来制定，充分满足来自于发达城市的产业链外溢需求。

当下我国一线城市都讲求一个产业升级、腾笼换鸟，许多处于产业链低端位置的企业，由于各经营要素成本上升而选择迁出。还有许多与城市生态保护要求不符的重工业、化工类产业，也逐渐被迁至周边城市。

据赛迪顾问统计，自2017年至2021年4年间，深圳外迁企业数量增长来近10倍。外迁企业集中在制造业及其各细分行业中，主要为电气机械和器材制造业，其中74.5%的迁移去向仍为广东省内。

这是因为外迁的企业当中，有相当一部分属于局部迁移，注册地并不改变，但是会将部分产能转移至外地。那么基于管理便利性的考量，外迁至周边城市自然成了首选。

上海也存在明显的产业转移情况，迁出的产业领域包括战略新兴产业、一般加工制造业、重化工业及生产和生活性服务业如现代物流、商贸服务等等。这些产业的迁出目的，多是为了增加产能、寻求扩产基地。

伴随着各地产业转移升级的不可逆趋势，上海目前还在实行多种异地产业合作模式。比如跨城市共同筹建“园中园”、“共建园”等异地工业园，联手推进产业转移与合作。

目前许多发达城市，都与周边城市群之间形成了有机的产业生态合作，为各中小城市创造了充分的产业承接机会。

于是许多三四线城市迅速抓住了机会。

比如广东中山市翠亨新区前段时间发布了最新的十四五规划，指出将主动承接深圳产业外溢，与深圳共建增量。承接方向包括与深圳前海、空港等临近产业片区加强合作互动，共同建设深中产业拓展轴等方面。

又比如位于成渝地区双城经济圈边缘地区的巴中市，就看到了双城经济圈的规划辐射与产业转移效应，提出要成为成渝地区的产业协作配套基地。

巴中在其规划的新能源新材料产业园的发展规划中，抓住了成渝地区的电子信息、汽车制造和装备制造三大主导产业，结合巴中特色矿产——石墨。以石墨精深加工产业链条为基础，建立新能源电池产业链体系，并延伸培育发展前沿新能源新材料产业。

这两个城市都是产业外溢承接战略的典型实施案例。对于多数产业地产开发运营商来说，永远在一线城市拿地是不现实的。

那么面对二三四线城市，应该如何布局？通过观察不同地区对周边核心城市的产业承接战略，就可以获取具有重要决策指导意义的信息。

如果一个城市能够基于自身资源特点与产业基础，与发达城市的产业链作出良好、有机的融合，那么产业园在其中一定是具有发展潜力的。而且与核心城市的合作绑定程度越强，地区的产业发展前景越好。

这样一来产业园区在落成前期，能够充分承接外溢企业，解决招商问题；长期来看，又可以搭上发达城市的便车，基于产业链协同合作获取长远的发展保障。

升级型

发挥本土优势，

深化建设产业链

本土升级战略是许多城市地区，都会采用的产业发展模式。各个地区以自身具备的产业基础为核心，围绕产业链上下游进行链式发展，壮大核心产业并发散至相关领域。

无论大中小，每个城市都多少会有自己的产业基础与倾向性。因此，在现有基础之上构建产业发展体系，就更容易入手，所以这也是最普及的一种产业定位策略。

这样做的案例有很多，比如郑州以早期落户的富士康为核心驱动力，发展起了具有影响力的电子信息产业集群。

早在2010年富士康就入驻了郑州，奠定了当地电子信息产业的雄厚发展基础。此后郑州在该领域不断发力，10余年间又陆续吸引了300余家产业链上下游企业，电子信息产业也因此成为郑州的支柱产业之一。

青岛则是围绕自身的自然资源优势——海洋。今年上半年，青岛实现海洋生产总值2304.1亿元，同比增长10.1%，占地区生产总值32.6%。

青岛的地理位置天然适合发展海洋产业，包括海洋船舶工业、海洋工程装备制造业、海洋化工业、渔业等等。近年来，为了进一步扩大海洋经济的优势、推动海洋产业向高端化、智慧化的方向进行升级，青岛在持续加大对涉海企业的帮扶力度。

据了解今年5月，全球首艘10万吨级的智慧渔业大型工船“国信1号”，已经正式在青岛交付运营了。“国信2号、3号”养殖工船项目也已启动，未来这列养殖船队有望带动一整条配套产业链，形成千亿级的海洋产业集群。　

从案例中我们能看出，如果一个城市有足够的决心与魄力，那么本土的资源禀赋经过精心培育后，是能够形成巨大规模的产业聚集效应，并带来极强虹吸效应的。

当下在产业地产领域中，人人言必谈战略性新兴产业，几乎成了每个产业园区的标配。但是在战略性新兴产业这个大门类之下，有无数个细分产业门类，需要园区开发运营商从中寻找到自己的位置。

追逐大热门产业，只是其中一条路。但如果能够瞄准不同城市的本土特色产业，来为园区做有针对性的定位，却有机会走出一条差异化且有前景的定位路线。

结 语

这两年，房企们都忙于降本增效、开源节流、布局多元化，许些人认为只要跨入了新赛道，就一定能走出一条新路。

然而，产业园开发运营并不是那么容易做成的。相比传统地产开发，产业地产在投资布局上，更加考验严选城市、严选标的的能力。盲目圈地、空心规划都会是杀死产园项目的刀。

因此，慎重辨别城市质素，选定具有产业发展能力与潜力的地区进入，是十分关键的一环。产业地产领域的每一个参与主体，都必须重视，无论是重资产还是轻资产。

文章来源：明源不动产研究院