进军产业园区的最佳时机来了

来源:创始人 2022-05-18 15:42:03

在 “十四五”规划和2035年远景目标纲要中,明确提出推动“基础设施领域不动产投资信托基金”健康发展。

 

自2020年4月30日发布REITs试点通知,两年以来,公募REITs已经完成了三批合计12只产品的发行,发行规模突破450亿,各大基金公司都摩拳擦掌参与其中。


目前看,不少有志于REITs业务的基金公司迅速设立REITs团队,并和股东方、旗下基金子公司等建立协同工作组,来保障REITs产品运作。

 

国内目前REITs上市现状如何?平台公司在推进REITs工作时会遇到的一些困难,该如何克服?民营企业能否发行公募REITs在未来REITs会带来哪些机会......


就这些问题,明源不动产研究院黄乐与方升研究总经理、北京亦庄产城研究院副院长在主题为《公募REITs时代下产业园区新机遇》的直播中,展开了深入交流,以下是直播干货梳理。

 


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以承接产业为主的国企

未来走市场化、轻资产

发REITs将成为必选项

 

REITs是政府给存量行业的政策大礼包,从4月30日试点通知以来,第一批、第二批一共11只公募REITs上市。

 

国企要响应政府下达的要求,承接产业,原来做的标准园区都是重资产,这对于平台公司来说,从建设到运营,是一个头痛的问题。

 

以前政府重招商,园区过来之后,黏度不够, 3年免租期满或相关优惠结束之后,人留不下来,空置率高,园区的可持续性会很差,所以目前做园区做重资产,在没有公募REITs之前,资产周转率,回报率都是很低的,从而会拉高资产负债率。

 

如今发了公募REITs之后,对国企是最大的利好,从基础设施角度看,国企手里的资产大部分都在这一范围内,要积极利用这个政策宏利,抓住这个机会,要从开发思维转成运营思维,从重资产到轻重并举,从不太看重利润到注重回报。

 

公募REITs和传统的类REITs有很大的差别,使资产通过公开发行的方式上市,意义巨大,特别是平台公司,都是重资产经营,导致大量的资产一直以来通过开发建设累积在手里,又没有好的途径出手。

 

如今在政府强调对产业管控的前提下,国企的资产不能一直堆在手里,从国家层面来看  ,公募REITs既是在为未来房地产试点,解决长远发展问题,也是为了防范国家系统化的金融风险,去解决政府债,尤其是打造地方国企可持续性的运营模式,形成投融管退的闭环,最终通过市场化的方式来倒逼国有平台,真正的去把产业做上来,把资产效益做得更好,成本更低,这样才能为产业的发展奠定基础,也为国家金融发展创造一条路径,是一个真正的破局方案。

 

 

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过去靠重资产赚钱

如今各方都在关注运营

 

REITs推出以后,能推动重资产建设朝运营方向来运转,从而提高收入,运营能否变成一个标准化的产品呢,比如酒店有了运营的介入,房间费用会有一个很大的提升,国内的五星级酒店一般600块一晚,有了大的品牌方的入驻,就可以达到一千多一晚。

 

那么,园区能否走这条路呢?运营是一个长期问题 ,到现在为止走到了不得不面对的拐点,产业园区从几十年前就在搞,如今大家还在讨论究竟应该怎么做。

 

如果是商业地产,则具有标准化的可能性,因为客群相对单一,诉求清晰,但产业园区则很复杂。比如亦庄控股下的园区有很多种,有生物医药、智能制造等等,不同的产业定位,决定了运营不能够完全标准化,如果以办公类型为主,租户就会比较分散,比较综合,难以去做产业内容。

 

更重要的是,如何去做前期的产业定位,把定位和运营深度结合起来,把园区租金做上去,一方面要满足政府的产业发展要求,同时也能实现自身的回报,是存在一定困难的,包括政府的政策性客户入住影响到整体租金。


还有孵化型园区体量偏低,资金承受能力有限,但是配套也得做,还有的大客户如果出现问题,可能影响到整个园区的可持续运营,都是在实际运营中面临的困境。

 

园区运营方一直在讲产业定位和运营,但还未达到对产业深刻的理解能力,如何去把握发展方向,理解产业,做成产业链,这都是很考验运营团队的,而招商和运营的团队的能力达不到,也是一直以来的困惑。

 

常言道:“今天受的罪,都是之前造的孽”,一些园区、企业的条款,改造的需求,定位,招商环节没有按照企业化管理和市场化的运作去做,政府导向较为严重,公募REITsREITs出来之后,可能出现几个变化:


1、市场管的归市场。

2、以统一的国际标准作为园区运营的标准,以资本回报率为准。

3、企业的能力参差不齐,在拿项目时,就要思考背后的运营逻辑,公募REITs出来后的价值不在于贡献那点租金,更重要的是对价值提升和回流发挥作用,目前做的好的园区回报率在5%——8%,要从资本估值的角度来看待园区的价值。

 

公募REITs最大的好处就是把运营的价值和能力用同一个尺度去衡量,比如净运营收入,在相同地段、相同业态的前提下能否比别人高,就很考验运营的能力,做高收入,做低成本。

 

总而言之,公募REITs对运营的意义有两点:1、倒逼我们从资本的视角,来重新定义运营团队的价值;2、把运营的能力标准化,甚至落入具体的指标。

 

做产业园区,要有自己的核心能力和细分产业的门槛,而不是包打天下。在这些领域内设立自己的门槛,实际上对领域内的园区的估值就会拥有主导权,认为国企什么都能做,本身就是误区。

 

资产管理已经有一套成熟的逻辑,但产业运营则是千差万别,它离不开政府,运营方在政府的主导下,要去做更加具体的划分,否则形成不了真正的产业生态,缺乏关联性,依然只是零散的园区,到后期很难产生增值的空间,最终还是一个平均化的租金水平。

 

一个好的产业园,是有产业生态的,园区内的企业能够互相激发,像一个系统能够转起来。


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2023-05
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社区商业
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购物中心
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步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
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800-2000平方
5 - 10年
全国
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500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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