2022房地产产品可能出现的7个趋势

来源:福州市房地产业协会 2022-01-12 14:17:05


过去,市场深受“唯地段论”影响,只要是中心的房子,基本不愁卖,如果还有不错的学位和配套加持,绝对躺赢。

但今年以来,全国房地产开始了周期性调整,楼市政策不断调整,房子回归居住属性的趋势越发明显,评判房子好坏的标准,也慢慢回到产品层面上。

进入2022年,房地产产品将会呈现什么趋势?房企如何凭借“硬实力”来适应地产新周期?

在标准化前提下

产品设计强调本地化

在高周转开始成为主旋律后,向经营要效益,向成本要利润,逐渐成为房企赖以生存的法宝,这个阶段,许多房企不断复制自己的项目,不同城市项目外貌没有任何变化。

而现在,当高周转模式行不通后,房企逐渐把目光又一次注意到产品设计,以产品为中心,满足客户的需求,以此来打开市场。

现在市场瞬息万变,高度相似的产品很难赶得上市场变化,反而会积累风险。

最简单的一点,全国产品高度相似,可谓一荣俱荣一损俱损,一个项目不行往往意味着n多个项目不行。比如疫情来临,人们越来越重视防疫,以前的许多设计可能就不合适。

但是这不是反对产品标准化,而是要在标准化的前提下针对不同城市,不同地段进行创新,而不是简单的拿来复制。比如卓越今年新推出的全新产品系晴翠系,就只针对场景空间和人性化细节进行标准化,对建筑风格、立面、户型、示范区等统统不做限定,每个城市都可根据当地客户需求进行个性化创新。所以他们这个系列产品,除了名字相似,每个项目都长得不一样。


产品和品质提升最快的时代即将到来

旭辉林中曾说,房地产行业面临一些不可逆的趋势:

  • 从增量时代逐步过渡到存量时代

  • 从重开发到重运营

  • 从关注资产增值转而更多关注服务盈利。

同时,从紧缺时代逐步过渡到过剩时代。当下中国的人均居住面积突破40平米,总体看,这意味着紧缺时代基本已经过去。十年前住宅只要做出来,地段好就能卖出去(当然现在在北上广深杭也存在这样的现象)。到了过剩时代,客户对产品越来越关注,做不好品质的企业就会被市场淘汰。

未来五到十年,应该是中国房地产的产品和品质提高最快的时代。

并且可以现在很多明星建筑事务所也开始试水住宅市场了,前有福斯特的深圳前海人才公寓,后有MAD的百子湾公租房,未来肯定会有越来越多设计实力强大的事务所加入住宅设计中,因为甲方开始追求住宅设计品质了。

外立面化繁为简

从住宅外立面演变可以看出,当下的主流审美趋势已经变为:在建筑造型上“去繁化简”,追求现代简约风格,在细节工艺上“由粗到精”,更加追求实用性。

第一,现代简约风没有太多杂糅元素,具有一种科技感,更符合现代人的审美;第二,风格多样化会加大产品标准化和集采工作量,不利于推行标准化。

比如,旭辉CIFI-7产品体系中就推出了更有辨识度的“微笑立面”,即在立面设计中大量采用黄金曲线元素,远远望去如建筑在微笑一般。


▲合肥旭辉·滨湖江来实景图

杭州绿城建发沁园外立面材料选用太空灰铝板以及同色系玻璃,整个黑色凸显高级感,夜晚搭配灯光,如梦如幻。


公共空间更加多元化

2021年,全国市场受政策影响整体下行,住宅产品成交结构情况呈现相应特征。从CRIC数据可以看出,刚需、改善成交占据主流。

而对于做改善和做刚需的逻辑有很大不同,改善不但户型要好,社区环境是客户非常看重的因素。社区作为承载社会活动的公共场所,其肩负链接家庭的私密性空间与社会的公共性空间的功能。公共空间具有以下几个特点:

一是社区主入口更加更能更加精细化。社区主入口作为业主归家的第一节点,承担着门禁、交通引导、便民活动等功能。后疫情时代,社区主入口承担功能精细化成为一大趋势。

比如绿城今年就提出了社区中央车站的概念,本质是对社区主入口的升级迭代,把传统“门岗“、“入口”变成了一个迷你型TOD,融合了交通、便民、商业和公共活动空间。


▲绿城社区中央车站规划图

二是景观更强调交互。目前,主要通过社区会客厅、架空层、共享空间、会所等场所,进行多样化空间划分,让社区承担起更丰富的休闲娱乐,与业主产生黏合度。

户型设计

从满足功能需求到强调享受和体验

如今,在产品研发方面各大房企都面临着“创新难”的问题,都将产品创新研究作为当前最重要的工作之一。因为其他环节很难发力了,但把产品做好,是房企能完全控制的事情。而在户型的功能性层面上房企能发挥的空间不多的情况下,越来越多的房企把户型设计从功能型向体验型转变。

1、更加注重生活空间,将更多面积留给享受。

据克尔瑞研究数据显示,12个样本城市中,95后选择远郊新房的占比达到61%,市区房龄30年以上的房子选择的比例为39%。在资金受限的情况下,95后一般不愿意居住“老破小”房子来委屈自己,只要交通便利,他们更倾向于去郊区购置更大、更舒适的生活空间。


以往Y时代的购买主体,大多对卧室的面积要求比较高,但现在Z世代的年轻人,却格外钟情于厨房、书房和阳台。这也许源于Z世代年轻人对更美好生活的追求,在繁重的生活压力中,他们希望家能够多一些乐趣和情怀。


所以,现在越来越多的开发商,开始把客厅做的更大。

2、阳台庭院化,营造私家花园的居住体验。

今年豪宅产品有一个趋势,那就是将别墅立体空间的平面化,将别墅的院落、地下室、空中花园等元素在平面空间内实现。

3、主卧小家化,增加趣味空间。

除了动区空间体验提升,主卧套房的迭代相对也会更快,从当下来看,主卧向五星级酒店设计靠拢是一种趋势,比较典型的特征是主卧小家化,增加更多趣味空间。

比如在主卧配置mini吧和mini冰箱,把书房放进主卧,主卧带L型飘窗或阳台,等等,本质都是提升主人的居住享受和体验。

智能化成为标配

智能化正越来越趋于成为住宅的基本属性,将成为住宅产品的标配而非卖点。有专家认为,目前多数的“智能住宅”只停留在简单的自动化层面,未具有颠覆性,还有更大的想象空间。

克而瑞基于大量调查问卷,挖掘出客户对住宅智能化的需求特征,调研结果显示:智慧安防和智慧通行是当前住宅智能化中最受关注的领域。

一方面,在社区场景中,智能门禁、智能梯控、车牌识别、AI入侵监测等智能系统可以提升业主生活便捷性与安全性。另一方面,在居家场景中,有害气体探测、一键报警、智能访客系统等智能化技术可以为家庭安全保驾护航。

随着疫情管控常态化,健康也成了房企打造住宅产品的主流维度,AI未戴口罩识别、智能新风、空气监测显示系统、自助智能药柜、线上问诊等技术在智慧社区中逐步涌现。

比如美的很多项目都配置有毫米波监测器,可以测量睡眠呼吸频率和心率,同时在手机APP上输出睡眠质量报告,并对心率和呼吸异常进行预警。客户可以实时掌握自己或家人的身体健康状态。


未来软实力竞争会越来越重要

万科的调研显示:对于户型,93%表示愿意为生活和兴趣空间的切分买单。对于社区,有58%认为社区1公里配套已成基本需求,83%希望社区内有健身步道和运动设施,58%认为社区商业的重要性已超过户型的“南北通透”。

在万科看来,客户1公里配套的多元和高效率诉求,这对企业而言是全能竞技赛,必须具备打造住区、商业、办公、 学校等多场景的综合能力。

而现在很多社区都在丰富自己的配套,加强产品竞争力,例如引入食堂、便利店,药店等。

总 结

未来产品主要体现在六个价值上,即:体验价值、居住价值、社交价值、品质价值、形象价值以及配套价值。

在竞品扎堆的今天,房企需要多部门立体作战,做出适合客户的产品,抢占客户心智,才能跟上时代,在未来抢占一席之地。


文章来源:福州市房地产业协会

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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