告别魔幻的2021，又到了发放一年各类榜单的时候。

前些天，中指研究院发布了“2021年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100榜单”。

单从拿地金额来看，top10名单里面，绝大部分都有央企、国企背景，民企里只有一哥碧桂园和位列第八的龙湖。

拿地面积排名top10里，民企仅有3家，分别是碧桂园、新城、龙湖。

在12月的时候，很多朋友问过笔者，为什么龙湖在这个时候还敢拿地，还拿了这么多地。当时笔者也有点没想明白，今天就来分析下这个问题。

首先，我们来说一下龙湖21年全年的真实拿地情况。

据上面的中指榜单显示，龙湖21年权益拿地总金额为758亿元，权益拿地面积980万㎡，但这个数据我整理下来，判断是有误的。

为什么呢？据11月中指的统计，龙湖1-11月权益拿地金额为724亿元，面积为915万㎡。可以看到，全年数据与之相比，12月权益拿地金额仅新增34亿元，权益拿地面积新增65万㎡。

而笔者通过各地公布的摘地信息，以及中指数据库核对，发现龙湖12月单月在长沙、武汉、济南、成都、青岛、杭州、北京等多个城市共摘得9宗地（含8宗涉宅用地及1宗商业/办公用地），总成交金额约173.4亿，权益金额96.6亿，均为底价摘地，新增规划建面101.5万㎡。

（图片截自中指数据库）

据笔者整理，龙湖全年拿地为95宗（含92宗涉宅、3宗商办），总成交金额999.11亿元，权益拿地金额约802亿元，权益建面1009.5万㎡，平均楼面价7898.5元/㎡。

中指土地版统计21年龙湖拿地92宗，企业版统计95宗，本身由于城市口径归口问题，漏了部分县域项目，因此存在差异。由于中指榜单出来的比较快，不排除是出现了统计错误，漏了12月底成交的地块。

经笔者复核，杭州市余杭区12月21日成交的杭腾未来社区商住地块，占地18.1万㎡，容积率3.27，规划建面59.2万㎡，总额88.24亿元，为龙湖与浙江交投合作拿地；

而龙湖权益比50%，约44.12亿元，权益拿地面积约29.6万㎡。这宗地块数据，正好与笔者统计和中指全年榜单的差额一致，因此很大概率是中指漏了统计这宗高总价地块，如果有中指的朋友看见，不妨去重新核实下。

纠正完拿地基础数据，我们来说一下为什么龙湖为什么敢逆市拿地？

拿地销售比合理、销售有支撑

从销售基本面来看，龙湖在房地产行业整体下行的背景下，仍实现了销售同比增长。21年龙湖全口径合同销售额达到2900.9亿元，较2020年2706亿元的销售数据，增长7.20%。

而从销售拿地比数据看来，全年综合拿地销售比为34.44%，低于40%红线。（由于缺乏权益口径销售金额，拿地销售比为全口径计算，但同时折算权益偏差也不会太大）

我们也可以看到其实相较于2020年积极拿地，龙湖21年是更为谨慎的，只有第二季度和四季度拿地销售比稍微超过40%，主要是第一批次及第三批次集中供地的时候。

龙湖拿地并非激进，大家之所以关注到龙湖拿地，是因为同时期很多的民营房企都不拿地，而在一众的央企国企中，龙湖就显得一枝独秀了。

据笔者向龙湖内部人士了解，其实目前大部分房企，并非看衰明年的市场，而是由于手里的确没钱，想拿而无法拿。龙湖显然也是对明年的市场充满信心，才会在四季度补仓。

由此也可以看出，在行业受到重创的情况下，龙湖并未受到大的影响，它的底气就来自于其产品端的竞争力、销售端的快速去化和回款能力。

财务指标优异、融资成本低、债务风险小

2020年以来，“三道红线”、住宅供地“两集中”等政策监管正在成为房企的生命线。

在多数房企还在为降档头疼的时候，龙湖已经连续五年保持“绿档”水平；21年上半年，龙湖现金短债比达3.91，净负债率约46%，剔除预收款后的资产负债率为68.3%，堪称房企中的“优等生”

21年底，政策底显现，国家陆续出台政策维稳，譬如降准、放宽信贷、融资环境等，也鼓励优质房企进行收并购。

虽然这则新闻没有提到龙湖，但龙湖显然也属于优质企业类别，2021年上半年龙湖平均融资成本为4.21%，再创历史新低，已经可以与央企比肩。

而在12月10日，龙湖公告宣称成功发行了规模10亿元15年期的中期票据，票面利率仅3.75%。

同期碧桂园10亿4年期公司债票面利率为6.30%，可见龙湖发债规模、利率、年限，在国内民营房企中处于较优水平，甚至与国资房企发行利率相比差异也很小。

再来看债务层面，据中指统计，龙湖海外债券余额229.32亿，其中22年仅3季度有28.67亿到期；信用债债权余额430.51亿，22年供66.88亿元到期；合计总债权余额659.83亿，22年到期95.5亿元，与其销售规模相比，这个负债水平，的确相当安全。

从单枪匹马转向联合体拿地

龙湖今年拿的95宗地块里，有61宗是100%权益，有34宗是合作拿地，在龙湖联合体中，笔者也发现其很多合作方都是地方平台公司或是国企背景。

这一特点在四季度集中供地尤为明显，12月拿的9宗地块，8宗均为联合拿地，由于三批供地基本上是国企央企兜底，因此龙湖更多的选择了合作模式。

其具体合作模式不得而知，但可以推断的是，联合体的非龙湖方肯定有垫资的条款，不然土地支付头寸太高了，是无法满足投资要求的。

通过与这些政府平台公司联合体拿地的方式，一来可以降低资金投入，分摊风险；二来可以降低城市进入的门槛，获得更便宜的土地；三来国企融资成本相对更低，在当地信贷额度和回款方面都能得到更多支持。

而龙湖本身拥有强大的品牌溢价能力与产品溢价能力，与国企合作，大概率能实现共赢。

拿地策略清晰，盈利增长有保障

说完合作拿地，又回到投资拿地策略上。

不拿地王，不拿高价地，是龙湖长久坚持的运营法则。

保持毛利率达25%左右的底线，净利润率10%以上，则是龙湖坚守的拿地原则。

在2021年周年股东大会上，龙湖CEO邵明晓明确透露，在1-5月集中供地市场上，龙湖共收获14个项目，并且利润率均处于10%以上。

在年初首轮集中供地中，龙湖并没有过于激进以至牺牲利润率；而年底的这些合作拿地，更是底价成交居多。

从全年来看，龙湖80%以上的土地都集中在一二线城市，三四线城市仅占19%；

龙湖的朋友也提到，龙湖今年集中供地选择中，大都选择在核心区、成熟区的土地，近郊的区域基本不参与；

他们很有信心的表示，近期拿的地，不论市场行情怎么样，未来去化还是会比较理想的；区位、配套、再加上龙湖卓越的运营能力，基本不存在去化困难情况。

在某二线城市联合本土民企拿地的一个项目，更是逆市实现四十天现金流快速回正！

盘算下来，龙湖目前至少80%以上的销售货值都集中在高能级的城市和价值区域，而且土地成本合理，为未来盈利增长奠定了非常良好的基础。

多元化发展、未来可期

“房住不炒”是地产行业的主基调，在存量竞争期间，房地产生态链价值逐步体现，具有多元业态的房企有着更多参与市场的机会。

2021年7月，龙湖新成立了地产航道集团，与此前的商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修航道并列，这意味着龙湖的地产航道经营灵活性、战略聚焦度大大提升。

商业是龙湖经营业务的第一个发力点。自2011年开始，龙湖确定“持商业”战略，每年以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业。今年以来，龙湖商业再提速，年度布局28座城市，累计开业商场60余座。

长租公寓赛道上，龙湖是处于第一批吃螃蟹并且取得成果的房企；

龙湖“冠寓”已布局30余个高能级城市，截至21年上半年末，冠寓开业房间数达9.4万间，租金收入10.7亿元，出租率94.1%，累计服务在租租户近35万人，累计服务用户超120万人，用户满意度高达95%。

物业方面，龙湖在1月7日向港交所递交上市招股书。

龙湖智创生活是龙湖发布的全新品牌，融合了原有智慧服务、商业运营等业务，将“物管+商管”结合了起来，与华润万象生活的模式类似。

从企业在管规模来看，截至2021年12月28日，其在管项目共计1512个，在管面积2.54亿平方米，合约面积及战略合作面积约4.4亿平方米。

从营收水平上看，2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入77.7亿元，同比增长81.2%；净利润11.3亿元，同比增长68.4%。

而据中指物业研究预估，龙湖智创生活成功上市后，有望突破千亿，成为港股总市值第二大的物业服务企业。

除去商业、长租公寓、物业，龙湖在房屋租售、房屋装修等业务板块也有所涉及，因此，龙湖未来除了开发主航道外，其它业务板块的增值空间也非常可期。

综合看来，其实龙湖逆市拿地，并非玩火，也非单纯的财大气粗，而是基于一直稳健的财务报表以及坚守的生意逻辑，对未来市场做出的投资判断和反应。

守得云开见月明，静待花开终有时，地产苍茫沉浮，龙湖未来可期。