房企各种融资都越来越难,根本原因竟然是这个!

来源:明源地产研究院 2021-11-30 15:04:00

2021年对地产行业来说是风雨飘摇的一年。大大小小房企暴雷不断,为大家所知的还是少数,还有更多不为人知的暴雷情况。据中房网统计,今年递交破产文书的房地产企业累计约有300家,粗略测算,平均每个月约有30家房企宣布破产,平均每天约1家房企破产。

究其背后原因,多是资金遇到了问题,一方面,行业下行销售端回款不力;一方面融资遇到巨大困难,现金流为负,原有的平衡被打破。回顾地产的融资模式及政策演变、顺应调控,能够帮助房企应对严峻的挑战,尤其那些依靠高负债、高杠杆成长的房企,渡过难关。

地产融资模式与政策

房企的资金来源主要为销售回款,即客户的按揭贷款、定金及预收款。其他资金来源还包括自有资金、贷款和商票。其中,对供应商的商票及应付款,属于房企对供应商的无息负债,也是一种变相融资。随着房价抬升和外部融资渠道收紧,销售回款占比提升,从2014年的35%左右增加到2020年的50%。

融资成本方面,头部房企有息负债成本6%左右,规模大、国企背景的房企成本更低,可做到4%左右。银行贷款融资成本通常较信用债和其他融资渠道更低,其他融资渠道包括委托贷款、信托等非标融资方式。以x房企为例,其银行贷款融资成本平均值7.5%,小于债券的平均8.5%和其他融资渠道的11%。

融资政策方面,供地两集中、房企“三道红线”及银行 “两道红线”形成了房地产融资长效调控机制。银行端受到的主要限制包括:①严控银行资金通过各种渠道变相为房地产前端拿地提供融资;②禁止违规向“四证不全”和开发资质不够的房企提供融资;③房地产贷款集中度限制,按银行类别对房地产贷款占比上限进行控制。

为了方便大家理解,我们按照项目的开发进度,将房地产融资模式分为前、中、后3个阶段:

➢ 前端融资

即拿地前融,近年来,地价飙升,土地成本占房地产开发项目的比例已大多超50%。而且,城市能级越高,土地成本占比也越高。2019年以前房地产公司可通过房地产信托进行前端拿地融资,融资比例一般不高于土地价款的70%。比如A房企将已获取的x项目抵押,获取资金4亿元,将此融资得到的4亿元又去竞拍y土地。获取y土地后,继续抵押融资得来的钱再获取z土地,循环往复。

然而转折点来自2019年银保监会发布的23号文,限制银行等机构提供前融资金,房企购地资金需为自有资金。

1)前融贷款,随着23号文的发布,银行、信托为房企提供土地出让金融资已被限制;

2)代销地产私募基金产品,地产私募基金通过股权方式向项目提供前融资金,银行是地产私募基金重要的代销渠道之一

➢ 中端融资

即施工阶段,房地产项目可以通过银行开发贷、供应链融资等方式进行融资。2020年底,随着银行进行房贷集中度管理后,开发贷向一些国央企及优质企业倾斜;供应链融资包括商票、应付账款,为房企对供应商的无息债务,相当于供应商提供的变相融资。

1)开发贷,通俗理解,开发贷就是银行放给房地产开发商的中长期项目贷款,仅可用来项目的建设。成本相对于其他金融机构的要低些,也因此要求很高:①前提条件:满足“432”标准,即四证齐全,30%自有资金,二级开发资质。②授信对象:房企准入名单主要是挑选资质较好的房企,会参考中指院或克而瑞排名,底层项目关注区位地段,并据此设定贷款利率。③授信额度:银行开发贷的授信金额一般不超过项目总投的70%。④增信措施:要求办理项目在建工程抵押。⑤贷款期限:地产开发业务授信期限一般是3-5年,根据施工建设进度发放贷款,销售进度设定还款计划。

2)供应链融资,以地产企业为核心,为供应链上的中小企业提供融资,包括票据贴现、应收账款质押贷款等方式。

➢ 后端融资

即销售阶段,商品房主要以预售方式进行销售,实现资金回笼偿还前期融入款项。由于商品房预售资金监管制度,资金回笼存在一定滞后,房地产企业可将购房尾款作为底层资产发行ABS降低回款压力,提高资金周转效率。

1)发放个人按揭贷款,即我们平时买房做的贷款。①申请条件:个人偿还能力证明材料、购房合同、首付款证明。②贷款担保:一般是房产作为抵押。③贷款期限:借款人根据实际需要申请贷款期限,最长可达30年。④贷款额度:最高贷款额度可达房产购置总价的70%,一般还有月还贷额不超过月收入50%的限制。

2)资金监管,主要包括以下两方面,①预售资金监管:房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,确保预售资金用于项目工程建设,按建设进度进行核拨,以防项目建设一半后,房企没钱了,造成烂尾项目。②房地产贷款封闭管理:通过对商品房建设和销售过程的资金循环进行全程监控,可以有效防范和化解房地产贷款风险,这项监管是建立在银行和房企双方达成资金监管合作的基础上的风控手段。

未来地产风险和政策将如何演进?

首先找到当前地产风险的主要症结。由于房地产行业的典型的资金密集型行业,一旦出现流动性出现问题,那么可能导致房企陷入现金流断裂和破产危机当中。因此流动性问题是当前最值得重视的症结。整体房地产企业现金流紧张的原因和可能解决方法如下:

1、房地产商再融资能力下降;建筑承包商垫资意愿下降;银行开发贷投放意愿不足;总部对项目公司的支持能力不足。

此类问题的核心其实在于房地产企业风险上升,而银行风险偏好下降,尤其“三线四档”的政策使得部分银行将“红档”企业不得新增有息负债余额理解为不得新发放开发贷。房企还款后,合理的新开工项目得不到贷款支持。

可能解决路径:第一,增强信心,地方政府予以协调;第二,专款专用,项目预售资金用于开发。比如,A房企还是A房企,但银行看到其已触碰一条红线后就全面暂停了对它的贷款;A房企申请不出开发贷,就无法按期偿付施工方的应付款,导致连锁反应。那么,如果政府及央行进行协调,放宽银行对房企的贷款限制,则可帮助A房企资金周转。

2、购房能力下降。银行按揭投放不足,导致部分刚需无法得到满足。

此类问题的核心为,房地产调控政策加码(比如限购限售政策、学区政策)、整体房地产市场都在降温。且银行“两道红线”使得贷款集中度政策执行过严,即使达标的银行也在压降按揭贷款占比,开发贷占比下降更明显。另外,各地监管地额度松紧不一,使得额度更加紧张。

可能解决路径:第一,统一认识,房地产贷款集中度政策下,银行放贷的尺度在哪儿。避免金融机构一致性信用收缩引发房企流动性风险和信用风险;第二,盘活存量,对热点城市试点房地产税,释放二手房供给;第三,支持刚需,地方政府从购房政策等方面支持居民合理刚性购房需求,基于房地产税试点背景下,鼓励金融机构对二手房按揭给予支持。

3、网签备案流程受阻,按揭资金不能及时到账;资金滞留监管账户。

此类问题的核心为,预售房价较高,地方延迟备案时间。且最低资金要求使得更多预售资金留存在账。

可能解决路径:政府根据房企性质及信誉,对监管资金施行分类管理,允许部分项目的监管资金可优先划出使用。比如,政府可对房企梳理白名单,对于优质房企提速备案时间,A房企一旦能够网签备案了,就可以获得银行的按揭放款了,即可解决一部分资金问题。

4、并购市场遇冷。

此类问题的核心为,并表处理容易触发红线所以收购方对收购项目施行暂缓策略。

可能解决路径:提供金融支持,对风险企业项目的收购方给予定向资金支持,不受三道红线约束。比如,B房企作为一家资金实力雄厚的央企,它想收购濒临倒闭的C房企的项目,可向银行申请“并购贷”,此并购贷可不计入三道红线监管范围内,就可大大增加国央企对于项目的收购动力,拯救一些项目免于系统风险。

地产行业去金融化趋势

1、房地产贷款与房价存在正相关关系。

据中国金融四十人论坛研究,房地产贷款与房价存在显著正相关关系。如房地产贷款增长过快,将导致房价快速上涨;房价上涨又从供需两方面助长房贷增长。比如,从供给端,由于房价上涨,贷款买房的客户违约率就降低了,就更加激励了银行投放地产贷款;从需求端,房价持续上涨,刺激了老百姓的房市投资行为,助长房产配置行为。

参考德国经验,可通过严监管,控制涉房投资的收益水平,即房价上涨,以及房贷的可获得性,从而限制购房需求和房贷增长,控制房价,防止房地产过度金融化。

对房企而言,在这样的楼市调控和金融监管基调下,未来的项目利润基本已经定死。去了金融化的房地产行业,房企靠土地红利和金融红利赚钱的时代已经过去,接下来将对产品能力、运营能力有着更高的要求。同时也暗示房企放弃过去高杠杆、高周转的思维理念,在无法像以往一样依赖融资资金的背景下,需要更脚踏实地、稳扎稳打。

2、平稳有序推进房产税。

房产税落地有望缓解财政的地产依赖。10月23日,全国人大常委会授权国务院,在部分地区试点对居住用房征税。之前房地产增速发展的这些年,地方政府财政收入较为依赖地产交易。财政收入重要来源来自土地出让金。2020年全年,土地出让金占地方政府财政收入和政府性基金收入的44%。房产税的推进和落地,有望改善当前地方政府财政收入对地产交易的依赖,使得房地产去金融化更加可持续。

对房企而言,由于房地产税施加的持有成本以及今后可能逐步上升的交易成本,会对商品房的流通性造成影响,因此若想保证去化,其拿的地和建的房子一定要确保是市场需要的产品。这就更要求房企在拿地能力、产品能力、管理能力上有综合提升,才能保证较高的收益空间。

文章来源:明源地产研究院

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项目名称城市商业面积类型开业时间
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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