泡沫刺破,行业衰退,何为未来地产业发展之道?转型之道?

来源:房地产观察家 2021-11-23 15:29:02

这三个月来,地产业经历了前所未有的至暗时刻。这是这个行业蓬勃发展的20多年来,从未有过的行业大衰退。虽然如今政策风暴已经过去,市场开始有所回暖,但大势仍然往下。

鉴于目前的行业局势,很多产业界、金融界的悲观人士认为,这样的情景类似90年代的日本泡沫经济破灭的景象。但真相果真如此吗?我们该如何应对?

我们先来复盘一下此前的日本的泡沫经济前后的情况,再进行中日地产泡沫的比较,最后我们来做些产业观察和预测,希望能为迷茫中地产界小伙伴们找找方向。

日本房地产泡沫破灭,

曾引发消费降级20年

日本在上世纪90年代广场协议之后,辉煌了30年的房地产高涨、日本的经济腾飞奇迹,在之后几年间灰飞烟灭,并带动日本经济社会进入到“失去的二十年”。

回顾一下彼时的情景是这样的:在1991年日本房地产泡沫破裂后,日本国民可支配收入增速急转直下,拉开了日本居民消费降级的序幕。之后日本居民消费增长率逐年下滑,由1991年的5%跌落为1994年的-0.5%,此轮周期中日本用了7年时间才恢复至衰退前的消费水平。


日本彼时的消费降级的特征主要体现在耐用品、半耐用品的消费大幅下滑,对于易耗品和服务的消费仍然保持在较高水平,这就属于结构型降级的阶段。

正当日本开始努力恢复经济增长时,不利于日本消费升级的因素又频频发生。1998年亚洲金融危机打断了日本房地产泡沫破裂之后的经济复苏趋势,彼时大洋彼岸的美国开始了新一代信息技术革命,将互联网技术广泛运用于生产生活,带来巨大的产业变革,从此日本国际竞争力被美国彻底甩开。

直到发展至2019年,与2000年相比,日本的必选消费品支出基本持平,没有更多节减余地,而纺服鞋帽、住房、文娱教育等可选消费或服务类支出均出现大幅度下滑,最终由于日本人口老龄化推进以及代际间的连锁反应引发国民整体的消费欲望降低,日本消费已从结构型降级恶化为全面型降级。

中国地产泡沫与日本地产泡沫的

两个大不同

那么中国这轮的房地产泡沫刺破后,会怎样?会否如同日本一样,产生全民消费降级的后果?这个问题其实是大家比较焦虑的话题。

中国跟日本不一样。虽然我们现在也在经历一个显著的房地产泡沫破裂期,但整个泡沫的刺破并不是外部因素导致,而是国内政策调控有意为之。具体来看,可以理解成以下几点:

1、日本泡沫经济的刺破主要是外因和外向型经济的制约。

在日本受到美国胁迫,在纽约签署广场协议后,日元对美元汇率产生剧烈升值,随之大量热钱涌入后,推高了日本的人工成本,从而使得企业利润率下滑,国际竞争力下降。同时日本的资产泡沫不断上涨,最终在日本加息的政策下,资产泡沫和经济泡沫被戳破,形成了断崖式下跌。房价不断腰斩,并且联动日本的银行业、金融业出现大幅下挫。

而当前中国的经济结构是内循环为主,外循环为辅的特征,并且没有汇率和利率等宏观经济基本变量的重要波动,本外币也不不能跨境自由流动,所以多道防火墙导致经济护城河相对安全。如今中国的房地产调控,是国家自主政策调控的结果,是有计划的、相对可控的。

2、日本的产业结构调整,在泡沫破灭前,并没有做好准备。

日本经济泡沫破灭生不逢时,是在新一轮科技和互联网产业革命前期,新型的战略性优势产业并没有全面建立起来。而对比中国,在后疫情时代,经济影响力和制造业出口水平已进入一个新的巅峰水平,中国正处于全球制造业超级大国的发展位势,制造业拉动的出口带来强劲的增长动力,新能源、芯片、高端制造业的迅猛发展,正在形成新的产业替代,成为下一轮的产业增长引擎。

现在的问题症结在于,新的产业增长动力能否抵抗旧的产业衰退的压力?从目前来看,似乎短期还是不行的。以目前领军高增长的新能源车市场来看,这个市场也不过是万亿级市场,离房地产市场的近20万亿市场来看,只占5%。未来,如果房地产市场缩量3万亿,那么就需要相关新能源所有相关产业链进行替代,才能勉强维持。

不过,从宏观经济产业链结构来看,在“双碳目标下”,新的政策将推动出一个新的产业周期:那就泛电力系统更新周期,未来十年全社会利润分布或更多向“泛电力链”迁移,电力周期有望替代地产周期成为中国经济的主线, “泛电力链”有望替代“泛地产链”成为经济增长的主驱动。

所以,总体来看,当房地产泡沫破灭后,中国宏观经济抵御系统风险的能力还是比较强的,出现日本社会这种全面的消费降级的概率并不大。

后泡沫时代,

中国地产业的5个重要变化

一直以来,我们的宏观经济发展模式的核心是土地财政带来的城市发展。

但现在,房地产泡沫开始刺破,很多城市的外延式的增量增长,变成内涵式的存量运营,运营的核心是产业税收收益,能否有效替代之前的土地财政模式?如果不能,那么有大量产业空心化的3、4、5线城市走向衰落,之前的地方债问题无法化解,只能靠中央转移支付进行解决。随之儿来的是,这些城市的公共服务设施配套环境、生活配套设施都跟不上市场需求,从而促进人口流出,直到实现最终的平衡。

此轮市场出清的结果是进一步加速城市的分化。增长城市和收缩城市,未来将成为泾渭分明的两类城市发展模型。

所以,后泡沫时代房地产的发展是产业逻辑,由产业带动的一个区域的房地产发展。在存量城市时代,当产业要素在不同城市间切换、流动的时候,新兴的产业将带旺一个城市,而这个城市的房地产才有机会。

微观经济学中,这个“出清”的名词概念,是去除过剩产能,使得需求与供给相吻合,重新达到平衡。在实际情况下,“市场出清”是个剧烈而残酷的过程。这是一个行业去产能的痛苦过程。这个过程伴随的是企业的裁员、倒闭,大量行业人员重新选择职业,高薪不再存在。

后泡沫市场,地产业的几个基本景象应当是这样的:

1、刚性购房需求仍然存在,但需求总量放缓,也分布在局部城市、局部区域。

时值年末,有不同行业专家和宏观经济学家预测,未来长期来看,中国房地产行业总体年市场规模从18万亿萎缩到12万亿,整体容量缩减35%。具体到2022年,可能至少会减少10%。这样的判断几乎是行业共识。

2、存量购买力聚集于经济热度高的都市圈地区,而其他的“收缩城市”将在中国大规模出现。

那些大区域经济环境不佳、人口持续净流出、产业竞争力差,就是这类城市的基本状态。这些城市的房地产价格将持续下跌,直到跌到它本身实际的价值区间。

3、房地产的投资需求大幅消亡,回归使用需求的本质。

前些年的大量泡沫业态将被出清,其中就包括了一些有问题的商业地产、文旅地产、康养地产以及产业地产。这类真地产、伪产业的项目,在没有真正运营的产业赋能情况下,将被市场大量抛弃。而未来房地产真正的核心业务,除了开发类业务外,运营类的岗位也会更加重要,那些真正那把项目盘活的运营资源和运营人才将成为市场争夺的焦点。

4、产业型房地产的主战场从远郊区域,回归城市更新领域。

这其中的根本逻辑就是:中国的公共资源不可能大规模无效配给到远郊地带,并且在物业税的预期之下,没有使用价值和投资回报率不佳的房产,将会被市场抛弃。而城市中心区的价值塌陷将被重新发现,并且随着消费购买力的紧缩,有限的消费也将重新布局于城市中心区的领域。城市康养、城市微度假是未来服务业消费升级的主战场。

5、乡村振兴的价值将被遴选,没有产业基础的乡村,即使政策扶持资金投入了,也只会二次空心化,浪费财政资源。

虽然国家当前把乡村振兴作为国策,但从乡村振兴的经济逻辑来看,显然是不成立的。人才、资本、技术、创意等各类经济要素,目前还是往大城市流入的状态,并且教育、医疗等社会保障设施也不可能在乡村广泛布局。在没有产业要素大规模回流的支撑下,除了发展现代农业,美丽乡村只是一个情怀安放的聚集地,我们再也回不去了,生活和工作还得在城市,这是无法逃避的事实。

面对行业下坡,企业裁员,

同行们该如何应对?

每个行业都会从繁荣走向衰退,这是不可避免的经济规律,应该理性看待。面对这样的局势,应该有如下几种战略思考:

1、留在地产业的小伙伴们,应该更加坚守产品品质和功能,择时、择势而变。要知道,不管市场如何变化,产品如何创新,技术如何突破,地产项目的估值逻辑是基本不变的,操盘地产类项目的最根本的要素就是地段、产品和价格。

如果选择人口净流入的、有产业竞争力的城市、打造合适的先进性的产品,拿地价格合理,那么这样的项目总体来看是问题不大的。即使市场有短期波动,仍然会回归价值本身。这样的项目,就应该坚持、坚守,这种区域的有效的购买力自然会回归,本身也问题不大。

2、如果之前拿地的项目确实有问题,新的拓展项目的机会也不大,再加上各种政策高压,那么就要分析问题的本质。操盘团队遇到这类项目,就应该扪心自问,这种项目操盘的操盘到底能赢吗?如果赢不了,该放弃的还是果断放弃。继续在看不见前途的项目上鏖战,不是明智之举。所谓“大丈夫不立危墙之下”,判断大势比关注细节更重要。

也就是说,在宏观环境出现巨变的情况下,战略制定比战术执行要重要得多。不能用战术上的勤奋弥补战略思考上的懒惰。

3、对于即将下场的行业小伙伴们,其实也不用沮丧,只要快速学习充电,观察相关行业机会,再融入到蒸蒸日上的新赛道当中去,前途仍然一片光明。

在未来,房地产市场容量的下降,确实会导致一批从业人员的职位不再被需要。如果判断确实发展机会不大,我的建议就是果断转型。这没什么大不了的,下场休息一下,充充电,转换个思路,换个赛道再进场就是,这是各行各业都会遇到的常见情况。

放眼望去,当前除了地产业,很多其他行业也经历艰难时期。比如,曾经风光无限的互联网大厂们也是内卷得不行:阿里巴巴最新财报净利润大幅下降,近一年来,股价已经下跌一半;新兴Z世代年轻人们的代言公司,B站也是亏损扩大,而字节跳动最新的财报也是反应其广告营收已经无法增长,整个IT界裁员风潮恐怕即将来临。

那么这种情况下,我们该怎么应对?举一个股神巴菲特的例子。

巴菲特的控股公司,伯克希尔哈撒韦公司的最开始的生意是一家穷途末路的纺织公司——新英格兰纺织公司,伯克希尔哈撒韦公司就是从这个烂公司起步,虽然对于巴菲特来说,抓了一手烂牌,但还是做成了世界最牛的投资公司,公司股权在巴菲特的运作下增值了上万倍。当有人问巴菲特如何把这个公司改良得如此优秀,巴菲特说,“我不是善于解决难题,而是善于远离难题,我们只是找了简单的事情做了而已”。


当前的房地产行业,就是遇到了明显的难题。如果非要想到一个绝无仅有的高人之见,把自己从房地产的困境中解脱出来,这显然是不太可能的。在如今的宏观经济转型的大势之下,避开困难,选择新的赛道是明智之举。

当然,这中间确实需要承担一定的转行学习成本。只要保持“拒绝躺平”的积极心态,开放大脑,拥抱新知识,很快就会进入新角色。

我们看看美国硅谷的大牛工程师们是如何做的。

要知道,全球IT科技界的变化更是日新月异,IT行业的工程师们面临巨大的创新的竞争,而在硅谷有个约定俗成的习惯,那就是每隔几年,很多IT工程师们就会回归斯坦福之类的大学再去充电,因为技术的进步实在太快了,他们必须重新充电才能跟得上技术变革的潮流。这是硅谷的约定俗成。就是因为他们保持了这样再学习、再创新的精神,由这些精英工程师们组成的硅谷的头部公司们的价值,近十年来又增长几十倍。

创新之火,在硅谷从来未被熄灭过。

4、什么样的相关赛道,才是值得关注的领域?

从宏观经济大势来看,房地产是个典型的耗碳行业,而未来中国经济的主流发展模式是减碳,碳中和。因此,满足这种模式的行业未来都会有好的增长。

在未来几年,新能源、高科技、新消费、甚至元宇宙等几个新赛道推荐关注。这些产业都是这两年投资界的主题产业。其中科技型产业,是值得重点关注的增长型的产业。而新消费产业可能对于地产界同行来说,更容易触达。

最后举个例子。行业内大名鼎鼎的万科前北京公司领军人物毛大庆博士,最近在地产业遇到困难的情况下,率先开了新餐饮品牌“毛大庆包子铺”,很多人觉得不可思议。但我认为这是一个非常明智的战略举措。


要知道,在经济衰退期,必选消费行业是最抗风险的行业,而用新品牌精神去打造衣食住行等必选消费,也是当下投资界的一个风口。相信毛大庆博士的战略选择是正确的,预祝他在这个赛道上斩获颇丰。

文章来源:房地产观察家

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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