运营提升案例:大店拆小
新开项目迫于招商和开业压力,大店占比高,租金水平低;后续随着项目成熟,对大店进行切割,是提升运营坪效和租金水平的有效手段。
一、案例背景
某商业综合体项目,原有业态规划在地下1层落位精品超市,该精品超市经营面积4000平米,租金60元/月/平米,年租金288万元。
二、改造计划
购物中心计划和精品超市解约,对原有区域进行改造,重新规划分割为11间精品商铺,包括服装集合店、化妆品集合店、餐饮、水吧、面包甜点等品类,具体业态规划及租金水平如下:
改造后业态规划和租金标准
三、改造测算
改造周期预计4个月。
1、改造成本
改造总投资包括改造费用,以及超市解约赔偿和改造期间的租金损失。
(1)按1000元/平米改造标准,改造成本为:
4000平米*1000元/平米=400万元;
(2)提前和精品超市解约,业主方需支付6个月标准租金作为解约补偿,即:
4000平米*60元/平米/月*6个月=144万元;
(3)改造周期4个月,期间租金损失为:
4000平米*60元/平米/月*4个月=96万元;
故改造总成本为:
400+144+96=640万元;
2、租金收入增长
大店拆小后,虽然经营面积虽然有所减少,但租金收入不减反增。
(1)改造前年租金为288万元,改造后年租金513.1万元,租金提升金额为:
513.1-288=225.1万元
(2)假设房产税税率12%,增值税及附加合计5.6%,则税后租金收入提升金额为:
225.1万元-225.1万元*17.6%=185.5万元;
3、改造投资回收期
该项目在财务方面的评价标准是租金增长在多长时间能收回改造费用:
640万元/185.5万元=3.5年
即3.5年收回改造成本。
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