集中式社区商业开发模型及业态组合技巧

来源:飙马商业地产综合整理 2022-05-18 11:39:51


出于社区人口对“最后一公里”的消费需求,一个能通过步行10分钟,就可以到达的购物消费中心自然深受欢迎。这种集中式商业体购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势,目前国内有很多成功的集中式商业体,整体功能完善,逐渐成为城市商业建造趋势。

集中式商业体与传统的商业有很大不同,摒弃分散式销售商业,更侧重于一站式服务的打造和合理的业态配比,为消费者提供更方便快捷的消费场所,不仅能逛街购物,还能减少出行消耗的时间。

消费升级和物业升级,将促发社区商业到区域集中型商业的升级。本文,飙马商业地产在分析集中式社区商业开发条件与开发模型的基础上,对不同区域集中式商业的业态组合技巧进行归纳总结,为社区商业的可持续开发提供借鉴。

集中式社区商业开发条件及商业模型

网络销售、大卖场、城市商业综合体的出现,提供了一站式的便捷消费方式,彻底改变了城市商业格局。但随着交通成本的增加,对于一些居民的基本生活消费,如餐饮、茶吧、酒吧、娱乐、游艺、健身、培训、美容美发、干洗、水果、生蔬、休闲食品等,大部分人都希望在10分钟左右的步行时间到达区域来获得,在这种情况下产生了一种新的商业模式:集中式社区购物中心或者社区生活广场。

1、集中式社区商业开发条件。


2、集中式社区商业业态配比。


3、集中式社区商业开发模型。


4、集中式社区商业辐射半径。


不同区域集中式社区商业业态组合技巧

1、市中心区域集中式社区商业。

✦业态组合特征

辐射人口:5-6万;人均可支配收入:1.5万;档次:高档



注:灰色色块区域为主力店次主力店

✦典型案例——上海永新坊


永新坊社区商业内餐饮、休闲、便利服务功能比较突出,永新坊处于徐家汇商圈,服饰零售比重也相应较高;商业只租不售,地下一层布置高端卖场,中高端休闲餐饮业态位于地上一层,中档服饰专卖店位于地上二层。


✦典型案例——深圳佐阾·香颂

佐阾·香颂是深圳绿景集团潜心打造的首个专注社区邻里商业的购物中心品牌,以新兴主动式“服务于社区的商业”,区别于传统被动式的“社区内的商业”,是深圳运营比较成功的社区型商业之一。主力店铺、餐饮及儿童娱乐总占比例较大,其余业态较为均衡,基本满足辐射区域居民生活所需,满足一站式服务功能。


2、区域中心集中式社区商业。

✦业态组合特征

辐射人口:3-4万;人均可支配收入:1万-1.5万;档次:中高档



✦典型案例——上海瑞虹新城

瑞虹新城是上海内环线内规模最大的旧区改造项目之一,总占地39.2㎡,建筑面积149万㎡,分多期建设。第一期总建面17万㎡;第二期总建面25万㎡,二期小区商业中心瑞虹生活广场位于地铁上盖,总面积为32,000㎡;第三期总建面4.36万㎡。


商业只租不售,由于引入了约1.3万平方米的易买得超市,卖场比重较高;同时便利店、美容美发、婴幼儿主题的比重较市中心街区商业高。


B1层为大型卖场,少量中端休闲、零售业态;1F为服饰零售、服务、小型快速餐饮业态;2F为休闲餐饮为主,少量零售、休闲娱乐。


上海瑞虹新城二期业态配比

3、新城中心集中式社区商业。

✦业态组合特征

辐射人口:3-4万;人均可支配收入:1-1.5万;档次:中档



✦典型案例——上海春申景城尚乐坊

春申景城尚乐坊地处闵行春申板块,建筑面积约3万平方米。配合周边商业,满足本项目社区生活需求为主。项目分三期开发:一期湖滨晨韵总建筑面积20万平方米,由20幢15-18层的板式和点式高层组成;二期湖畔林语总建筑面积16万平方米(包含约3万平方米的商业);三期MIDTOWN 为城市综合体(包含住宅、商业、办公)。


春申景城MIN-TOWN是一座集精装国际公寓、高标准酒店、5A甲级写字楼、绿色LOFT、复合商业、精品公寓酒店、院落式住宅于一体的多业态城市综合体(City Economic Polymer),总建筑面积约90万平方米。按国际流行的城市综合体开发理念,把与人有关的各种物业形态集合在一个项目里,实现了集中、高效、步行、方便、快捷的现代需求。

春申景城地处春申居住示范区内,位于春申路、莲花南路路口,由于周边有大卖场,因此餐饮、休闲业态比重较高。商业只租不售,主要业态为:大型健身中心、中档特色餐饮+休闲餐饮、休闲娱乐、儿童主题零售。


上海春申景城尚乐坊业态配比

4、新城中心与郊区结合区集中式社区商业。



5、郊区开发区集中式社区商业。



注:如果持有商业,配套满足最基本生活需求即可,对于面积要求较小;否则建议销售或推迟开发,以免开发过度。

不同区域集中式社区商业开发模型与业态组合总结

1、不同区域社区商业开发模型。



2、不同区域社区商业业态组合特征。



文章来源:飙马商业地产综合整理

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项目名称城市商业面积类型开业时间
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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