再缺地,也不能拿的六类“坑”项目

来源: 投拓江湖 2022-04-11 15:46:17

干投资的,谁还没看过几个坑项目,或者是亲身经历过一些比较坑的项目。好多公司拿地一时爽,花了几个亿进去,砸进项目就没有然后了,甚至两三年都没解套的。这里呢,总结了一些在投资拿地环节,最容易被坑的的六类项目,些许经验仅供参考。

调规变性项目

调规变性的项目,看起来都很香,相对较低的交易价格,谈判空间很大的交易条件。所以总是有不少投资人被这类项目吸引住了,前赴后继,排除万难(公司的风控体系)去拿。等拿了项目以后,才发现几个亿进去了,却换不回想要的结果。以工业地变性为例来讲,具体的风险点有以下几个:

1、白忙活。好多城市的工业地,是必须经过政府收储,变性完成后再统一招拍挂的,土地方给你承诺的他可以设条件,定向挂牌,大多都是扯淡。除了自主变性,交钱就办证不用走招拍挂流程的,其他的都没戏。

2、变性时间不可控。说好的三个月能搞定,土地方都敢跟你发毒誓了,合同签完了爽快付款几个亿,但是最后一年过去了也没搞完。就算在合同里面约定了操作时间,也没多大意义,搞不定就是搞不定,政府又不是土地方他家开的。变性项目必须按流程来,还得排队等领导安排上会,任意环节出岔子都会延期。

3、政府给你使绊子。好了,即使你成功避开了前面两个坑,政府也有很多办法让你不愉快。比如,把评估价格提高一点,最后搞下来的地跟隔壁拍的地王一样贵。再比如,把商住比提高一点,给你弄成35%的商住比,项目怎么设计都难受。

其他调规变性的项目,诸如调低商住比,教育改住在,商改住等,难度跟工业地变性都差不多,没有充分的把握,建议不要轻易尝试。

“半拉子”项目

半拉子项目有很多种,不仅有烂尾楼这种,也有那种同一公司名下有多宗土地,开发了一部分,剩下的一部分进行转让的。

这种项目,看得到和已披露的风险大多只是冰山一角,没有浮出来的问题才是最要命的。即使是委托专业的律师团队,进行详尽的尽职调查,也不能完全查出问题所在,指不定有什么坑等着你的。

就拿多宗土地或者一宗大面积的地块,已经进行了部分开的项目来说。已经开发的地块上,会存在债务风险、对外法律纠纷、交楼质量及维权问题、项目行政处罚风险、税务清缴风险等等。

对于这种项目,土地方如果想股权转让给你,就算是拍胸脯发毒誓也不行,不少公司吃了这个大亏。

融资代建项目

相比于纯代建模式,融资代建模式需要代建方借款给项目方,或者是用自己的公司作为信用背书,帮项目方融资。在实操中融资代建模式,比纯代建有更广泛的运用场景,因为纯代建的模式是项目方有地,项目干净,有没有对外负债,这种情况是比较少见的。大多数项目,都是地块相对来说比较干净,或者是有部分开发,因为资金问题无力开发。如果项目方有钱,又有地,是没太大理由再找代建(当然,除非能做大极高的产品溢价,或者老板本身对产品品质有追求的除外)的,自己干就行了,不然逻辑上讲不通。

融资代建的项目,天生的缺陷就在于没有股权杠杆,代建方用自有资金借款或者信用背书,帮项目方撬动了融资杠杆,但是却没有得到对应的超额回报,这是不划算的买卖。而且一旦项目开发出现问题,销售和回款不力,代建方如果在交易架构上没有做充分的风险兜底,收回借款会存在很大的不确定性。

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介绍勾地项目

经常听到一些厉害的中间人,号称某个朋友,有能够直通“高层”的关系,能够运用内部的资源给你运作一块地,地的位置你随便选,他负责给你搞定。

介绍勾地项目,有三个非常坑的地方:

一是这类人也不一定没资源,但是勾地不是他说了算。毕竟现在公开市场拿地,都是竞争充分且透明的,没有哪个政府会为了你去突破政策红线,毕竟政府不是他家开的。要勾地,打铁还需自身硬,有资源有内容才能玩得动,不然排他条件一设置,首先把自己公司排除了。

二是介绍勾地这个居间费怎么认定?很多上市房企是不认可这类居间费的,毕竟要公开去拍地,要公开去举牌,最后拿地价多少,谁都说不准。不像收并购项目能够确定多少钱收购,可以量化居间人的价值。

三是不成功的代价,实在太大。即使你说服了公司,成功上会完成投资决策,让公司在紧张的资金中调配了额度报名参拍。拿到了地还好,拿不到地这个玩笑就开大了,不仅职位不保,在行业内也会成为笑话。不得不说,很多居间人介绍勾地,是没有十足把握的,大多是想试一试,指不定多试几次就成了。

限价区的地王项目

拿地王需要谨慎,也不是说很多人不知道限价,不知道天花板售价,但是土拍现场,抢地杀红眼的情况比比皆是。

不少人思维的逻辑很强大,地王我都拿了,政府肯定会给对应开绿灯,把预售价格批高一点的。确实,从时间的广度来讲,这样想是没毛病的,但是估计你家公司等不到放开价格的那一天。很多一二线限价城市的地王,都在以最为悲壮的表现形式,向大家展示地王的惨烈。

因此,谨慎对待地王项目,特别是单价地王的。

有拆迁问题的项目

现在土拍市场已经很规范了,都是净地出让,拆迁问题只是历史了。但是放在很多早以前,拍下来的土地上,是有可能会送你个三五家拆迁户的。

很多收并购项目,取得的时间很早,上面也就有一些拆迁问题,长时间搞不定,而且一搁置就是很多年。土地方和居间人,这个时候大多是会可劲忽悠你了,说什么钉子户已经口头同意了,给钱就搬走。有的房企信以为真,把项目收过来以后,才发现并不是那么好弄,拆了一年也搞不动。现在搞拆迁又不能强制来,否走分分钟让你上头条,面对很多漫天要价的钉子户,除了继续等确实没有其他办法。

对于有拆迁的项目,建议收购房企亲自去摸底,弄清楚钉子户搬迁意向和具体要价。并且在交易架构中,设定拆迁完成后,才触发正式付款条件。如果这些都做不到,宁愿不要。 


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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