办公室里无人问津的楼层终见新客，社区底商却还在降租金留租户；核心甲级写字楼议价权松动，次核心物业仍在煎熬“以价换量”。随着2026年一季度数据尘埃落定，“租金拐点是否已至”成为悬在从业者头顶的核心命题。本文穿透资本与租用两端的真实温度，把握新一轮周期的坐标变化。

一、总量数据背后：写字楼租赁需求的真实温度

2025年全国写字楼市场释放出久违的回暖信号。世邦魏理仕统计显示，全年净吸纳量达215万平方米，同比提升12%，新设立和扩租交易面积分别增长9%和3%，增量交易动能在连续三年衰退后首次回弹。全年来看，戴德梁行跟踪的大中华区主要城市甲级写字楼净吸纳量约233.1万平方米，较上年微增0.7%。

但总量复苏掩盖着冷热不均的现实。大中华区甲级写字楼整体空置率仍攀升至25.4%，较上年再升1个百分点。净吸纳量受制于持续放量的新增供应，空置率并未显著收窄。2026年一季度数据进一步印证了温和复苏态势。上海甲级写字楼净吸纳量达21.22万平方米，同比增长103%；仲量联行统计为20.1万平方米，增长约120%。然而即便净吸纳翻番，大量新增供应的叠加效应依然制约着租金走势形成反转的合力。

二、一线城市分化：谁在收窄，谁在探底

一线城市写字楼市场正沿着差异化的轨迹演变。北京率先迈向筑底。2026年一季度北京主要机构统计的空置率在14.9%至18.5%之间，仲量联行数据显示北京甲级写字楼空置率14.9%，是一线城市最低水平。戴德梁行年度数据印证了这一判断：2025年北京甲级写字楼空置率从高位回落至15.9%，同比下降2.4个百分点，在四个一线城市中唯一实现显著优化。仲量联行同时指出，2025年已大幅调价的项目当前出租率趋于稳定。不过租金的实质性转折尚未触发，北京甲级写字楼平均租金从高点回落至205.6元/平米/月，同比仍下跌16%。

上海走出了一轮“量升价跌”的温和宽松路径。2026年一季度上海全市甲级写字楼空置率约23.4%，同比微升1个百分点。中央商务区出租价格环比下降1.2%至6.3元/平方米/天，非中央商务区降至4.1元/平方米/天。但租金降幅出现明确的收窄信号，中央商务区跌幅较上季度收窄1.6个百分点，非中央商务区收窄1.2个百分点。仲量联行将这一演变描述为市场正从单边下行转向低位震荡和结构性修复阶段。

广深延续了高库存消化路径。截至2025年第三季度末，广州写字楼全市空置率仍处于较高水平，深圳甲级写字楼空置率高达27.8%，是四个一线城市中的最高值。大量新增供应叠加需求复苏节奏缓慢的叠加效应，让这两座南部重点城市仍承受着较长去化周期的考验。

三、零售物业：结构性分化加速显现

2025年至今，一线城市零售物业市场同样经历着一场穿越周期的分化进程。截至年末，北京、广州空置率环比分别下降0.3个百分点和0.2个百分点，上海、深圳与上季度持平。

但零售物业的价格面尚未迎来实质性回暖。中指研究院跟踪数据显示，2025年百MALL商铺平均租金为27.05元/平方米/天，环比下跌0.12%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。北京首层租金同比下跌幅度更为剧烈，2025年全年同比下跌9.5%，整体租金水平较2019年峰值累计回落28%。仲量联行的零售地产半年度研究提供了另一视角，21城优质零售地产平均空置率升至10.5%，首层租金上半年累计下跌2.8%。品牌支付能力下滑，叠加部分业态销售额下降对扣点收入的双重消耗，正在倒逼越来越多的零售物业加快从传统收租模式向运营内容驱动的范式转换。

高力国际的分析提供了一个值得关注的观察窗口：预计2026至2027年零售物业将迎来供应开业高峰与项目调改叠加的新周期。存量项目升级改造与新增项目入市同频共振，将为早期完成精准品类升级和功能重构的商业空间创造供给侧结构优化的机遇窗口。

四、政策工具与市场变量：REITs、城市更新与结构性新需求

市场变量正在凝聚。2025年末证监会推出商业不动产REITs试点，标志着商业地产从开发商主导的重资产时代迈入资本退出渠道规范化、透明化的新阶段。截至2025年12月，78只REITs产品累计融资2099亿元，总市值2199亿元。商业楼宇、零售物业首次被纳入公募REITs范围，对持有优质资产的商业地产企业而言，公募退出路径的确立正强化核心项目的资本价值和财务模型。

需求端同样闪现积极信号。2026年一季度，写字楼自用型需求占比跃升至42%，较2025年全年水平显著上升。主力需求驱动力来自科技互联网、AI、出海服务以及消费电子等新质生产力板块的恢复性扩张和升级办公需求。新消费理念持续为零售物业注入活力，高能级首店和高品质服务类业态成为重点品牌方新的选址焦点。

在土地与规划端，自然资源部已明确针对商业用房空置率较高的问题，加强存量商业用地的盘活措施，在规划层面促进城市新产业、新业态发展需求的匹配。城市更新政策则明确将利用背街小巷、老旧小区底层开展社区便民服务新业态纳入重点鼓励范畴，为大量存量非核心商业资产提供功能重定向的路径。

五、从“租金底部”到“价值底部”：市场正在经历什么？

租金降幅收窄的窄幅走势，反映的是市场正在跨过“以价换量”的单边下行阶段。仲量联行将当下定义为从单边下行转向低位震荡、结构性修复的节点。

“租金拐点”的叙事本身存在过度简化的风险。租金反转需要存量消化到连续多个季度净吸纳稳定盖过新增供应的程度，以当前宏观环境尚难给出普适结论。然而，对资产价值而言，一个更深刻的变量正在发挥作用。商业不动产REITs通道的正式打开，将资产价值的定价锚从预期租金流转换为可资本化的运营收益流。当资产可以通过公募市场验证定价，核心价值逻辑正不可逆地从“拿地和建设成本的回本账”切换为“持续运营收益的资产化账本”。

行业主流判断正聚焦于另一个方向，以商业不动产REITs为标志的金融工具迭代，正在给商业地产的“价值底部”注入新的界定维度。飙马策划深耕特色商旅文近30年，服务足迹遍及全国500多个城市。在K型分化的存量周期中，拼的不仅是谁能以更低价格填满铺位，而是谁有能力从提供物理空间的传统商业模式转型为运营内容、激活客群、重塑资产现金流的深度运营商。租金底部可以等待，但价值锚点的转换已经开始。