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外资加速进入国内房地产市场

我们要重点关注收购标的：以长租公寓、写字楼、物流及产业园区等为核心的商业地产项目。

这里绝对不仅仅限于贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资。

早在今年初，机智聪明、唯利是图的港资地产，已经陆陆续续开始了行动：

他们和外资无一例外将目标定向了商业地产……

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市场上，优质商业地产项目涌现

为什么商业地产突然成为了友商的香饽饽呢？

商业地产不是很多房地产从业者，尤其是赚惯了快钱的住宅地产口中的“赔钱货”吗？

当然是市面上有太多的好的商业地产项目可以选择。

目前大多数暴雷的房地产企业都在大量抛售此类型的物业，希望暂时摆脱资金的困扰。市面上我们已经可以看到大量的商业地产项目在抛售，这里也包括了暂未暴雷的碧桂园，几乎将它所有的商业项目摆在了台面。

甚至于包括目前商业正疯狂拓展的星河地产，最近一个月它的产业公司，也将所有产业项目摆上了出售平台。

这些商业项目并非是不赚钱，只不过相对于较长的回本周期，目前国内的房地产商，可能已经活不到那个时候。而对于外资地产商而言，一个商业项目是否可以获取，最关键是取决于商业项目的投资回报率，有兴趣大家可以看我写的：商业地产Y观点：获取一个商业项目的财务计算逻辑。

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收购价是如何估算的？

国外的这些资本巨鳄，对于商业地产项目有着远胜于我们的经营管理水平和资本融资能力。相信在这个时候，利用手中充足的资金，去获取一些有着较好现金流的商业项目，是一个完全划算的买卖。

更何况，现在很多的出售价格，已经被外资压到了极低的水平。

据说有些外资企业已经对外放出了话：收购价格就是开发商成本价格的4~5折！

怎么理解？

就是开发商要把获取这个项目的全部投资成本：即商业土地的成本+建造的成本+运营成本的总计，打半价出售。

我们看看在没有暴雷之前，一般的收购估值是怎么计算：

1、按照商业项目在这个市场的平均估值来计算。

这个可以请评估公司，或者按照市场类似案例的成交价格作为参考，来作为出售参考价。

2、按照商业项目目前的经营利润水平。

按照一定比例的回报率要求，倒算出售参考价格。

以上两种形式，都是常见的商业项目出售价格计算参考。但现在，聪明机智的外国资本可不管你这一套，直接按照成本价给你计算收购价格。

成本价格，无论是地价还是建造成本，几乎都是公开透明，有据可查的。这种情况下，国内开发商只能忍痛割爱，不对，是自杀式抛售，将自己的摇钱树拱手相让。

不知道这样的结局到底是可幸还是可悲？

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出售却未必是不赚钱

目前，国内90%以上的开发商哀鸿遍野，各类银行借款和利息，成为压倒企业的最后一根稻草。而销售层面，由于信心丧失和经济的不景气，局面迟迟无法打开。出售物业也成了唯一的选择。

很多人因此错误地以为商业地产项目不赚钱。但事实上，许多一线和二线城市的商业地产项目非常赚钱，有着充足的现金流。可能还是某些开发商，现阶段唯一的现金流。

即使一个中小规模（100万左右的管理面积）的商业地产公司，其每年的租金收入贡献也要超过5个亿，虽然和地产业务相比差距巨大，但难能可贵的是在于每年持续稳定的5个亿，这个当下危难时刻，地产业务无法比拟的。

也有不少酒店项目，由于受到疫情的影响，生意跌幅严重，但黑天鹅事件不可能一直存在，外资对于中国商业地产的前景看好是无疑的。

部分优质回报的商业项目进入买卖市场，外加中国货币贬值。这个当口，外资加速回流也似乎合情也合理。

外国资本流入商业地产，一方面解决了当下内地房地产企业的困境；另一方面通过资本和运营的输入，提升商业品牌的价值，为中国的GDP和就业着实做点贡献，也不是未尝不可。