疫情倒逼写字楼升级,智能楼宇受青睐

来源:飙马商业地产 2020-05-19 15:51:34

疫情影响,许多城市尚未完全复工,预估想要达到完全复工的情况,预计会有半年。同时,处于施工状态的写字楼项目的进度也受到了很大影响,根据将近八成的调查开发商的回答,他们都认为因为疫情的影响,项目的完工预期会比原来预定的时间推迟两到三个月,而一些计划计划咋子上半年进入市场销售的项目也均都推迟到下半年。

在对于认为疫情时间结束的预估,一半的受调业主认为会将近持续半年左右,也有少一部分的人认为会持续四个月左右。而在3月10日,国家卫健委高级专家小组成员、中国工程院院士李兰娟说,有可能在3月底清除新发病例,如果在此后28天内不增加病例数量,到4月底疫情将会结束。如今看来,预估非常接近。

而疫情爆发,许多写字楼面临着退租、招商困难,但据报告调查显示,目前,办公楼业主正在或计划采取以下方式应对疫情:

对于减租:考虑免租、减租、免水电、免物业费、免管理费,64%将根据疫情的发展趋势决定后续措施,14%则不考虑。22%出于社会责任感。国有企业占42%,地产发展商则占34%,他们都愿意考虑减免租金。

而对于强化公共区域的管理和消毒:防护重点依次为电梯空间、安全系统、厕所、垃圾收集、空调系统、新风系统、其他公共区域、排水系统。

在卫生安全管理技术方面:疾病暴发后,业主将考虑增加卫生安全相关的设施和设备,其重点依次为智能物业管理系统、非接触式门禁、智能会议系统、无人探视系统和智能健康建筑技术,如热感成像、空调过滤消毒系统。

引进新的营销模式:在暴发期间和暴发结束后,将大力开发新的销售模式,按次序采用网上销售、录像看房,增加营销成本,提高佣金。

对于疫情爆发,对于一些租户企业也进行的了访谈调差,受调的租户纷纷翻译:普遍受到影响,生意有所变化

根据资料显示,以重庆为例,甲级写字楼租户租用写字楼的平均面积为683平方米,在二线城市中居前列。其中100-300平方米的需求占比达到42.7%,300-500平方米占比为20.8%,3,000平方米以上的大面积需求占比为2.6%。,各占一半;金融、 TMT、商业零售、房地产等行业有13家租户,一半是私营企业,26%和49%是中小企业,根据他们访谈的内容,总结了几点这次对于疫情爆发给他们带来的影响:

1、企业经营影响和时间:据调查报告显示,80%的企业受到了负面影响,其中72%的企业认为,这个负面影响会一直持续三个月至半年之久。

2、迁移和扩建计划:原迁移或扩建计划的58%企业发生了负面变化(54%计划延期,42%计划不变,4%计划取消)。

3、办公室模式和工具:企业对集中办公向灵活办公转变的认识有了提高,但还远远没有达到变革的程度(可能变革51%,不变革29%,将会变革20%),大多数企业仍然将办公室视为最理想的办公地点,但80%的企业愿意加强“数智化”办公室体验,增加相关设备(在线会议预约,视频会议),提高抗风险能力(可能是49%,肯定是32%,不是19%)。

国家2019年楼市由于大量新增供应入市,已造成租金和出租率下行压力加大,爆发令未来租户竞争加剧,供应集中加剧。一半以上的业主认为他们所在城市的写字楼租金会下降(上升1%,持平26%,下降55%,不确定18%),近六成的业主因此认为空置率会上升(上升59%,持平19%,下滑8%,不明确14%)。

有意思的是,全国700多个写字楼业主对未来整体写字楼市场的态度依然谨慎乐观,信心指数为3.16 (5分制),其中近1/3的业主给到了4分以上,可见业主们对整体写字楼前景的长期看好。

同样在2003年非典爆发期间,北京、上海的写字楼市场也并没有出现大面积退租现象,且在2004年北京写字楼市场反而更加活跃,而上海写字楼净则在两个嫉妒之后就回到了正常水平,预计通过中国经济复苏,中央和地方政府出台的税收减免等扶持政策,以及业主提供的优惠政策,写字楼市场将在2020年下半年恢复活跃,中国写字楼市场中长期将会复苏。

在疫情得到有效控制前,企业谨慎面对置换、扩张办公物业需求,市场将继续疲软,中小企业部门市场尤其是联合办公空间租赁活动影响较大,因此,写字楼市场空置率、租金因此短期表现趋于负面。

中期和长期来看,写字楼市场将得到恢复,但写字楼业主仍需提高绿色办公标准,出台租金减免等优惠措施,提高物业服务质量,以应对即将到来的新增入市竞争。

另外,业主也不妨关注受疫情影响的新兴行业所带来的写字楼市场机会,例如智慧城市及高科技嵌入行业、网络生活相关行业及健康医疗相关行业,这些行业的快速发展将带来巨大需求。

据悉,在经历了这场风波后,写字楼业主将总结经验,增加智能楼宇管理、健康与安全管理的内容,加入在线、视频等数字化营销手段,以应对突发公共事件,提高市场抗风险能力。

文章来源:飙马商业地产

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