商业楼宇租赁中的法律风险及应对策略

来源:周必荣法律咨询 2019-09-24 15:21:39
随着经济增长前景的变化,房地产租赁市场所面临的风险也越来越大。“长期欠租”、“逃铺退铺”、“单方终止”等违约行为常常让作为出租人的房地产企业措手不及。那么,遭遇提前退租,出租人应当如何应对?
 
一、协商为先。
 
房屋租赁纠纷争议事项多、审理周期长,涉及的房屋清退等问题强制执行难度大。如果出租人因提前退租遭受房屋空置损失,往往在后续争议解决过程中损失会不断扩大。如果出租人与承租人尚能保持联系,建议先与承租人协商,就合同解除后的欠付费用缴付、损失赔偿确定等事宜达成补充协议。这样可以尽快、有效解决纠纷,减少房屋空置的损失。
 
在出租人希望继续履行合同时,协商和解显得更为重要。以往的实践经验表明,如果出租人诉请判决“承租人继续履行租赁合同”的,通常较难获得法院支持。大多数法院认为,继续履行租赁合同以双方配合为前提,不宜以判决形式强制承租人使用房屋。在承租人明确表示终止租赁的情况下,即使出租人拒不解除合同,租赁合同在事实上也已不可能继续履行。
 
因此,为了减少当事人损失、一次性解决纠纷等方面考虑,法院也会判令解除租赁合同,并要求承租人就提前终止合同给出租人造成的损失承担赔偿责任。因此,如出租人意欲维持合同的履行,与承租人进行协商是首要选择。
 
二、发函解除。
 
若出租人无法联系不上承租人,或双方无法就合同相关事宜协商一致的,出租人可发函解除租赁合同。但在发函前出租人首先须确定是否享有解除权,其次还应当依据实际情况决定解除函的发出时间。
 
解除函的发出时点决定了合同的解除时间,而合同解除时间的确定又与损失数额的确定密切相关,因此也可以说,解除函的发送时间直接关系到出租人损失赔偿的主张能否以及多大程度上能得到法院的支持。过早发送解除函,可能导致可受偿的租金、房屋占有使用费等损失减少。而如果太晚提出解除,则可能被法院认定为不当放任损失扩大,从而被判定自行承担部分或全部损失。除此以外,法院在对解除权行使期限的认定上也有一套相关标准。     
 
参考上海高院的相关解答,除双方约定期限,或对方催告的情况外,如果权利人未在合理期限内行使解除权的,解除权消灭。对该“合理期限”一般认定为一年。因此,除了考虑与损失计算的关系,出租人在解除函发送时间的把握上还需注意在“合理期限”以内,这样才能防止因怠于行使解除权而导致权利消灭。
 
三、房屋收回。
 
在发函解除后,出租人应当及时办理房屋清退手续,收回房屋并重新出租,以求及时止损。在收回房屋过程中,有以下几点值得注意
 
1、收回的时间选择。
 
承租人主动要求交还房屋的,出租人应及时收回。承租人拖延或拒绝交还房屋,出租人协商不成的,可在对其进行通知后的合理期限内自行收回房屋并重新招租。
 
值得注意的是,法院通常按照合同约定的租金标准支持合同解除后至房屋交接期间的占有使用费,而对于房屋交接之后产生的房屋空置期租金损失,法院判决时则较为谨慎。因此,出租人何时收回房屋可视租赁合同中违约金及房屋空置损失的约定、预估的损失总额及承租人的支付能力等综合考量。
 
2、收回方式的策略选择。
 
(1)通知告示
 
出租人应当尽可能与承租人取得联系,通知其在合理限期内搬离剩余物品并交还房屋。如联系承租人确有困难的,出租人可在租赁房屋显著位置张贴告示。如涉及次承租人,出租人应一并通过寄送函件、张贴通知等方式,告知次承租人租赁合同已解除的事实,要求其限期搬离。
 
(2)遗留物品
 
出租人自行收回房屋时,对承租人遗留在租赁房屋内的物品应按合同约定处理。如无约定,出租人可通过办理公证等适当方式,对屋内物品进行全面清点后,暂时搬离并妥善保管。考虑到承租人并未明确放弃遗留物品的所有权,出租人不宜在无约定、无判决的情况下直接变卖、处置,以防因此所致的侵权风险。对该遗留物品,出租人可通过诉讼、协商等方式明确双方权利义务关系后再行处理。(3)装饰装修
 
因承租人原因导致合同解除且出租人无过错时,承租人主张其添附的装饰装修残值赔偿的,除非合同有明确约定或出租人同意利用该装饰装修,否则出租人可不予理会。在过往的案例中法院对承租人主张的该请求通常不予支持。
 
(4)证据留存
 
在自行收回房屋时,出租人可委托公证机关对房屋收回时的状态及房内设施、物品等情况进行公证,或在物业、公安等第三方在场的情况下收回房屋,并全程录像备查。此外,出租人还应当注意保留为恢复原状、搬离物品而与第三方签订的合同、发票及相关费用支出凭证。这些证据的留存对后续争议解决和损失主张都有至关重要的作用。
 
常见问题1:诉讼中主张租赁合同无效,可以吗?
 
合同的订立以合同相对方真实意思表示为基础,审判中,诉讼中多有当事人一方主张租赁合同无效的情形。对此,法官提示:一方面,合同无效不要随便主张,合同无效必须遵循法律的明确规定。例如房屋没有产权证、没有竣工验收或消防验收,均不是合同无效的事由。另一方面,合同无效不代表免责,针对具体案件,需按照双方过错分担损失。
 
常见问题2:纠纷已经发生,要怎么做才能快速推进诉讼?
 
诉讼流程要谨记。立案阶段,需要确定原、被告主体是否适格、起诉状书写是否规范、法律要件是否齐全、内容详略是否得当等;审理阶段,庭审过程中,要注意法官的提问,法庭辩论要补要点,简要总结庭审发言。领取判决书要记录领取时间,计算好上诉期,按期上诉,并按照对方当事人数量准备副本;执行阶段,未上诉的一审裁判文书生效后联系承办人开具生效证明,持生效证明及裁判文书副本原件到相应的执行部门申请执行。
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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
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2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
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佛山
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5 - 10年
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